Investir dans le secteur de l’immobilier locatif représente une valeur sûre en matière de placement. En effet, si vous recherchez de la rentabilité, l’achat d’un bien en vue de le mettre en location constitue un choix intéressant. Qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, le bâtiment acquis vous aidera à développer votre patrimoine immobilier. En le louant, vous pourrez bénéficier d’une source de revenus supplémentaire, préparer votre retraite et/ou réduire votre impôt sur le revenu. Toutefois, la réussite d’un investissement immobilier locatif nécessite une certaine préparation. Effectuer une simulation de l’investissement locatif constitue alors une étape à ne pas négliger.
Quelles sont les spécificités d’un investissement immobilier locatif ?
S’engager dans un investissement locatif est une décision qui demande une mûre réflexion. Il s’agit d’une opération consistant à acquérir un ou plusieurs biens immobiliers, pour ensuite le ou les louer et percevoir des revenus locatifs. En tant qu’investisseur, vous pourrez, une fois votre maison ou votre appartement acquis, choisir un locataire et procéder avec lui à la signature d’un bail. Plusieurs typologies de location peuvent alors être envisagées, surtout s’il s’agit de votre premier investissement immobilier locatif. Il peut s’agir :
- D’une location « nue » ou vide (logement non meublé avec un bail de 3 ans renouvelables par tacite reconduction),
- D’une location meublée (logement meublé avec bail de 1 an, voire 9 mois pour un locataire étudiant),
- D’une location saisonnière (logement situé en zone touristique ou destiné à des locataires ne recherchant une résidence que pour moins de 3 mois).
D’une façon générale, l’investissement immobilier locatif fait l’objet d’un véritable regain d’intérêt de la part de la majorité des épargnants. Cela s’explique par son effet de levier intéressant. Le bailleur souscrit un crédit immobilier locatif pour acheter le bien. Puis, il s’acquitte d’une partie des mensualités en utilisant les loyers qu’il perçoit de son locataire. Éventuellement, le montant de ces revenus locatifs peut même couvrir en totalité la mensualité du prêt.
En plus de cet avantage, il est possible d’améliorer le rendement locatif si le bien est éligible à certains dispositifs de défiscalisation immobilière. Parmi ces derniers, vous pouvez distinguer :
- La loi Pinel (réduction d’impôt jusqu’à 21 % du coût de l’achat d’un bien neuf sur 12 ans de location),
- La loi Denormandie (déduction d’impôt jusqu’à 21 % du coût de l’achat d’un bien à rénover situé dans un quartier ancien dégradé sur 12 ans de location),
- Le statut de loueur meublé non professionnel ou LMNP (réduction d’impôt de 11 % du prix de l’achat d’un logement plafonné à 300 000 euros),
- La loi Malraux (réduction de 22 % ou 30 % sur les dépenses en travaux de rénovation avec limite de 100 000 euros d’ouvrages par an sur un bien ancien).
Ainsi, l’achat d’un logement destiné à être loué représente une stratégie patrimoniale fréquente et très plébiscitée pour générer des revenus complémentaires. Cette opération devient surtout utile si vous préparez un départ à la retraite. La rentrée d’argent apportée par les loyers compensera la perte de vos revenus d’activité chaque année.
En quoi consiste le calcul d’un investissement locatif ?
Votre investissement immobilier locatif peut être financé avec un crédit immobilier ou avec votre propre apport. Toutefois, quel que soit le mode de financement choisi, la priorité est d’évaluer le rendement locatif de votre future acquisition. En d’autres termes, vous devez rapporter le montant du loyer au prix d’achat du bien. Il est alors nécessaire de maîtriser plusieurs notions spécifiques et procéder à leurs calculs. Ces estimations sont à effectuer de façon successive.
Avant tout, vous devez calculer la rentabilité locative brute de votre investissement locatif qui complémente votre cash-flow (flux de liquidité) immobilier. Ce rendement brut est égal au rapport entre le loyer annuel que vous obtenez de votre locataire et le coût total de votre investissement. Ce dernier inclut les frais d’acquisition (frais de notaire et de gestion par exemple).
Puis, il est nécessaire d’évaluer la rentabilité locative nette. Cette dernière prend en considération les diverses charges qui vous sont imputables en tant que propriétaire du logement. Cela comprend la taxe foncière, l’assurance loyers impayés, les frais de réparation locative et les charges de copropriété non récupérables. La rentabilité locative nette est donc moins conséquente que la rentabilité brute.
Ensuite, la rentabilité locative « nette-nette » pourra être estimée. Celle-ci intègre également la fiscalité sur les loyers perçus. Elle varie en fonction du régime fiscal auquel vous avez souscrit (LMNP, réel, micro foncier…). Son estimation est alors plus complexe à effectuer, même si vous avez recours à un outil de simulation en ligne. Une simulation de votre investissement locatif sera toutefois nécessaire pour faciliter le calcul global de votre placement.
Pourquoi simuler un investissement locatif ?
De nos jours, de nombreux types de simulateurs d’investissement immobilier locatif sont disponibles sur Internet. Ces outils performants et simples vous permettent de réaliser diverses projections, et de tester plusieurs hypothèses. En fonction de l’information recherchée, une simulation d’investissement locatif peut ainsi vous aider à :
- Définir le coût total de votre projet par rapport à vos revenus ou à votre niveau d’imposition,
- Estimer la rentabilité locative à l’année de votre logement en fonction de son prix d’acquisition et de votre loyer prévisionnel,
- Connaître les caractéristiques de votre prêt immobilier (durée, montant des mensualités, taux d’intérêt…) si vous envisagez l’emprunt,
- Déterminer votre capacité d’emprunt pour un projet d’investissement locatif,
- Définir votre taux d’endettement,
- Estimer votre réduction d’impôts,
- Etc.
Avant de vous lancer dans votre projet, les calculettes et outils de simulation d’investissement locatif vous seront utiles pour vérifier un grand nombre de paramètres. Ces projections peuvent s’accompagner d’une simulation de prêt immobilier afin d’obtenir des données d’analyse supplémentaires. Bien entendu, les résultats obtenus restent théoriques, et ne tiennent pas compte notamment des périodes de vacance locative. Il faudra ainsi utiliser une simulation d’investissement locatif pour vérifier approximativement la viabilité financière du projet (capacité des gains locatifs à couvrir les charges). Vous pourrez aussi avoir une idée de la rentabilité globale de votre investissement locatif. Il sera évidemment nécessaire de déduire les mensualités de crédit immobilier, les charges locatives, les dépenses de gestion et les impôts.
Comment se passe la simulation d’un investissement locatif ?
La simulation constitue une étape indispensable si vous voulez préparer efficacement votre projet d’investissement immobilier locatif et devenir propriétaire-bailleur. Le résultat de cette opération vous sera utile pour découvrir la rentabilité de votre projet et connaître l’enveloppe budgétaire nécessaire pour le concrétiser. Vous aurez une idée précise de votre capacité d’investissement et maîtriserez toutes les données financières de votre projet. Le financement à crédit sera ensuite une solution à ne pas négliger pour optimiser la réussite de ce dernier.
Une simulation d’investissement locatif répond à différents objectifs. Elle servira principalement à évaluer la rentabilité de votre projet. Puisque vous espérez générer des revenus grâce à votre placement dans l’immobilier locatif, utiliser un simulateur vous aidera à savoir si ce dernier est rentable ou non. Le résultat affichera le taux de rentabilité qui constitue l’un des indicateurs clés du succès de votre placement immobilier. Cette rentabilité prendra en compte plusieurs facteurs (typologie, superficie, emplacement, prix et spécificités du logement) et sera évaluée à partir du rendement brut et du rendement net.
Effectuer une simulation de votre investissement immobilier locatif vous aide aussi, en tant qu’investisseur, à connaître votre capacité d’endettement. Cette dernière est généralement analysée par les banques avant de vous accorder un prêt. Les crédits immobiliers sont uniquement octroyés aux souscripteurs pouvant prouver leur solvabilité. Le taux d’endettement servira alors d’indicateur de référence à ces organismes financiers. Son évaluation se fait à partir de différentes données (pensions de retraite, revenus fonciers, salaires, revenus provenant de placements financiers réguliers, bénéfices industriels et commerciaux…). Cette analyse ne prend pas en compte certaines prestations sociales et les revenus non garantis. Le taux d’endettement moyen autorisé est estimé à 35 %, mais les banques étudient au cas par cas chaque dossier.
Mettre en évidence le reste à vivre constitue également l’un des objectifs d’une simulation d’investissement locatif. Il s’agit de la somme qui reste de votre salaire après déduction de votre remboursement de prêt. Représentant 67 % de votre revenu d’activité mensuel, ce montant couvre vos charges fixes et dépenses courantes (habillement, facture de gaz et d’électricité, alimentation…). Le reste à vivre doit être suffisant pour vous assurer un minimum de confort de vie. À défaut, les banques peuvent refuser de vous accorder un crédit.
Vous pouvez aussi plus facilement déterminer les ressources nécessaires pour financer votre projet, grâce à l’utilisation d’un simulateur. Que vous utilisiez des fonds personnels, des héritages ou un prêt immobilier, un apport peut vous être demandé. Ce dernier aura une incidence sur le taux immobilier, surtout si vous envisagez le financement à crédit. Plus l’apport augmente, plus les risques encourus par l’établissement prêteur diminuent. Évidemment, il vous est possible d’opter pour une offre de prêt sans apport. Cela vous permettra d’obtenir une rentabilité accrue pour votre investissement locatif.
Conclusion
Le calcul d’un investissement immobilier locatif nécessite donc plusieurs simulations. Celle de la rentabilité locative et du cash-flow immobilier servira lors de la négociation de votre emprunt. Les résultats obtenus seront utilisés pour renforcer la qualité de votre dossier de demande de crédit auprès des banques. Celle du prêt immobilier sera nécessaire à l’achat de votre logement. Elle vous permet de savoir votre capacité d’endettement, le montant de vos mensualités, la durée de votre prêt… Ces données seront utiles pour améliorer votre profil emprunteur, en plus de vos prévisions de rendement mensuel et/ou annuel.
