La LMNP en indivision est une situation juridique où des individus sont propriétaires de parts sur un bien immobilier ou plusieurs. L’investissement peut se faire en couple ou avec des membres de la famille et bien d’autres encore. Vous pouvez par exemple recevoir une propriété immobilière à travers un héritage. L’indivision est considérée comme étant une société de personnes avec ce statut.
Notez que la LMNP en indivision présente des avantages considérables dont chacun peut bénéficier pleinement. Vous profiterez par exemple d’une gestion plus souple du patrimoine tout au long de l’investissement. En outre, certaines conditions doivent être respectées pour investir en toute tranquillité comme le plafond des recettes locatives. Un montant de 23 000 euros TTC par an doit être pris en compte pour ce type d’activité locative.
Comment fonctionne la LMNP en indivision ?
Il est plus judicieux d’appréhender le fonctionnement d’une LMNP en indivision avant de vous lancer dans ce type d’investissement. Vous pourrez profiter des avantages possibles dans le cadre d’un projet de location meublée.
Les règles sur la gestion de la location
Les indivisaires ont chacun des droits sur le bien immobilier dans une LMNP en indivision. Ce qui fait que chacun doit assurer la bonne gestion de l’activité tout en respectant la loi. De ce fait, chaque décision dépend de l’accord de la majorité des membres de l’indivision.
Notez que cela peut dépendre de la proportion des parts mais non du nombre de voix des votants. Concernant les revenus, ils doivent être partagés entre les co-indivisaires sur la LMNP en indivision. Le partage se fait selon la proportion des parts de chaque investisseur.
L’importance de la convention d’indivision
La rédaction de ce document est importante pour éviter les risques de conflits tout au long de l’investissement. Cela facilitera la gestion de votre activité sans perdre les pouvoirs définis par le projet. La présence d’un notaire est souvent recommandée pour assurer la rédaction de la convention d’indivision.
L’objectif est de pouvoir nommer un indivisaire qui s’occupera de tout comme la récupération des loyers. Il doit aussi s’occuper du règlement des charges courantes liées à votre LMNP. Toutefois, la nomination de celui-ci nécessite l’accord des indivisaires liés au projet.
La structure de financement de l’activité
La structuration de l’activité dépend principalement des apports de chaque investisseur. Il faut alors évaluer vos capacités d’investissement pour éviter de vous tromper sur la quote-part. Une LMNP en indivision offre aussi la possibilité de contracter des crédits de manière collective ou individuelle.
Il suffit que chacun s’exprime sur le montant des remboursements avant d’envoyer chaque demande de prêt. N’oubliez pas de préciser comment ces obligations impacteront sur vos revenus locatifs ainsi que les bénéfices.
L’achat d’un bien immobilier avec une LMNP en indivision
L’achat d’une propriété immobilière ne devrait pas vous poser le moindre souci avec une LMNP en indivision. Cela est valable même s’il faut suivre un processus spécifique pour l’opération. Les indivisaires doivent aussi se mettre d’accord pour les modalités à respecter comme le choix de bien immobilier. Il faudrait en même temps insister sur chaque point dans l’acte d’indivision avant de réaliser l’achat.
Le point sur la création d’une LMNP en indivision
La création d’une location meublée non professionnelle en indivision implique une immatriculation auprès de l’administration. Cette opération en ligne permet d’obtenir un numéro de SIRET qui est indispensable pour la gestion et le bon fonctionnement de l’investissement.
Il est aussi possible de créer une activité en nom propre et de déclarer un seul des indivisaires à titre d’exploitant. Cela est possible dans le cadre d’un achat en commun par deux individus avec la même déclaration des revenus.
Que retenir de la fiscalité d’une LMNP en indivision ?
La fiscalité est un point déterminant dans un projet de location meublée non professionnelle en indivision. En plus du choix de régime fiscal, il faut insister sur la déclaration d’impôt auprès de l’administration.
Le choix de régime fiscal avec une LMNP en indivision
Un investissement immobilier en LMNP en indivision ne peut pas être déclaré sous un régime micro BIC. Vous devrez plutôt vous attendre à un impôt réel simplifié tout au long de l’activité. Cela implique un mécanisme de déduction des charges et de l’amortissement sur le projet.
Le régime appliqué exige en même temps la tenue d’une comptabilité détaillée pour éviter de vous perdre. L’accompagnement d’un spécialiste de la fiscalité est à prévoir pour vous apporter plus d’éclaircissement. Il vous expliquera par exemple pourquoi vous ne pouvez pas bénéficier d’une déduction d’impôt avec ce type de placement.
Retenez la déclaration d’impôt pour votre investissement locatif
Chaque déclaration d’impôt se fait au nom de l’indivision pour ce type de placement immobilier. De plus, il faut prévoir une liasse fiscale qui doit être transmise auprès de l’administration au bon moment. Notez aussi que les indivisaires concernés par l’activité doivent remplir le formulaire 2042-C-Pro.
Cela permet de déclarer correctement les revenus personnels de chacun. Le résultat fiscal doit en même s’afficher dans le document. En outre, il ne faut pas négliger le formulaire Cerfa n° 11924.01 qui est assez facile à remplir. Ici, il faut insister sur l’identification de chaque indivisaire et l’option fiscale qui est le régime réel.
La revente des parts en LMNP en indivision
Il est possible de revendre vos parts en LMNP en indivision à condition de respecter certaines conditions. Par ailleurs, il est important de vous informer sur la plus-value pouvant être liée à votre investissement immobilier.
Comment vendre correctement vos parts sur l’investissement ?
Les différentes options suivantes peuvent être proposés pour assurer la vente des parts en LMNP en indivision :
- La vente d’un bien meublé : ici, le prix de cession du logement doit être partagé entre les indivisaires. Le montant récupéré par dépend de la proportion détenue par chacun.
- Le partage des biens : cette option est souvent conseillée sur un investissement avec plusieurs biens meublés. Ainsi, le partage des actifs se fait uniquement entre les indivisaires engagés sur le projet.
Il est possible qu’un seul indivisaire souhaite se retirer de la LMNP en indivision. Dans ce genre de situation, il est possible que la vente du logement se fasse envers un autre indivisaire ou une tierce personne. Certes, cela peut causer un désaccord entre les entrepreneurs encore engagés sur l’investissement.
Toutefois, vous pouvez toujours saisir la justice pour résoudre efficacement le problème. Pour une vente envers un tiers, il est important de notifier les autres indivisaires de la situation sur certains points. Cela concerne principalement le prix et les conditions de cessions sans oublier l’identité de la personne qui réalise l’achat.
La plus-value liée à la vente de parts de LMNP en indivision
Le régime de la plus-value des particuliers s’applique directement dans une vente immobilière sur une LMNP en indivision. En plus de l’imposition, chaque indivisaire vendeur doit payer des prélèvements sociaux sur la plus-value. Le taux adopté pour cela dépend de la proportion de la part de l’indivisaire sur chaque bien immobilier. Il est aussi possible d’obtenir un abattement progressif pour bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
Les avantages et inconvénients d’investir en LMNP en indivision
Le statut de location meublée non professionnelle en indivision présente des avantages considérables. Toutefois, il ne faut pas ignorer les possibles inconvénients pouvant impacter sur la gestion de votre investissement.
Les principaux avantages de votre location meublée en indivision
Il ne faut rien laisser au hasard sur les avantages offerts par un investissement immobilier avec un statut LMNP en indivision.
Un investissement facile à accéder pour un couple non marié ou non pacsé
Ici, l’achat de bien immobilier ne demande pas une formalité particulière ni un délai supplémentaire contrairement aux idées reçues. De plus, les investisseurs ne sont pas obligés de disposer d’un même plan de financement pour se lancer sur le marché.
La LMNP en indivision offre même l’opportunité d’acquérir une quote-part différente sur chaque bien immobilier acheté. Par ailleurs, ce statut immobilier est aussi ouvert aux couples mariés ou pacsés qui remplissent certaines conditions.
Un décote de la valeur des biens pour faciliter le calcul de l’IFI
Chaque propriété immobilière détenue par une LMNP en indivision entre généralement dans le calcul de l’IFI. Un indivisaire est aussi libre d’appliquer une décote sur la valeur du bien investi dans une indivision. Cela implique une difficulté à vendre le logement à l’avenir contrairement à un bien classique.
D’autres privilèges dont vous pouvez profiter
Investir en LMNP en indivision est plus facile qu’à travers une SCI ou une SARL de famille. Cela est dû au fait que la réalisation de l’investissement ne demande pas beaucoup de démarches et de formalités spécifiques. Les charges sont aussi réparties à proportion du pourcentage de possession des indivisaires.
Le dispositif permet en même temps d’obtenir un cadre juridique pour chaque achat dans le cadre d’une union non-formalisée. Il ne faut pas ignorer la possibilité de créer et de reporter le déficit foncier pour faire baisser l’impôt chaque année.
Les inconvénients pouvant impacter sur une LMNP en indivision
Le statut LMNP en indivision ne présente pas que des avantages pour les indivisaires. En effet, il est important de noter les possibles limites de ce type de location meublée pour profiter pleinement du régime.
Une LMNP en indivision impose la responsabilité des indivisaires
Chaque indivisaire est pleinement responsable de cet investissement locatif meublé. Cela implique le règlement des dépenses de la LMNP en indivision comme l’entretien de chaque bien immobilier. Toutefois, la responsabilité d’un indivisaire dépend du pourcentage de sa possession à travers le statut locatif. Une négligence d’un indivisaire peut impacter sur le bon fonctionnement de votre projet locatif.
La location meublée implique une meilleure gestion des revenus
Les actes réalisés par les indivisaires peuvent impacter sur les revenus locatifs d’une LMNP en indivision. Déjà, il faut faire attention à bien déterminer la nature du bail à appliquer pour la location immobilière. Il faut par exemple obtenir la majorité des 2/3 des droits indivis pour louer un immeuble utilisé à titre de logement.
Certes, cela permet de recevoir des revenus locatifs à travers les loyers. Par contre, il faut vous attendre à réaliser les charges au prorata du quote-part. Ceux-ci sont particulièrement déclarés à travers l’impôt sur le revenu. Ainsi, vous devrez être apte à respecter différentes obligations en investissant dans une LMNP en indivision.
D’autres limites à retenir avant de vous lancer votre projet immobilier
Ce type de location immobilière rend impossible les démembrements sans prendre le risque de perdre le privilège de l’amortissement. De plus, cette option se limite uniquement au régime réel simplifié pour la déclaration d’impôt.
En effet, il est en aucun cas possible de choisir une imposition sous un régime micro-BIC. Il est aussi impossible de lancer la location sans la rédaction de la convention d’indivision. L’administration fiscale ne prend en compte qu’un seul des copropriétaires indivis.
Conseils pour investir dans une LMNP en indivision
Vous pouvez noter quelques conseils avant de lancer votre projet de location meublée non professionnelle en indivision. Ainsi, vous ne risquez pas de réaliser des actes pouvant vous mettre l’embarras avec ce statut.
Investissez avec les bons co-indivisaires
Le choix de co-indivisaires en LMNP indivision ne doit pas se faire dans la précipitation. Il vaut mieux choisir des indivisaires avec qui vous avez de bonnes relations. Ces derniers auront certainement la même vision que vous sur le projet de location. Ainsi, la gestion de la LMNP sera plus facile grâce à l’entente qui règne auprès des investisseurs.
Notez les actes juridiques liés à la location meublée
Ce type de location meublée peut être proposée avec les différentes actes juridiques suivants :
- Des actes de conservation : pouvant être faits sans l’accord de tout le monde, ceux-ci servent généralement à conserver les biens indivis. Ainsi, chaque co-indivisaire ne risque pas de se trouver dans une mauvaise situation sur les propriétés immobilières.
- Des actes d’administration : ceux-ci concernent particulièrement la gestion de chaque bien tenu par la LMNP. Il faut un accord au 2/3 des parts pour valider ces actes.
- Des actes de disposition : ces derniers nécessitent l’unanimité des voix pour être appliqués vu les conséquences qu’ils peuvent avoir sur le projet. Ces opérations concernent par exemple la vente ou la démolition d’un bien immobilier.
Adoptez une comptabilité rigoureuse
Une comptabilité rigoureuse permet de garder une trace des revenus et des dépenses de la location. Il vous sera aussi plus facile de tenir compte des contributions de chaque co-indivisaire sur le projet. Ainsi, la comptabilité offre la possibilité de maintenir l’harmonie pour tous les membres de la LMNP.
Que dire du statut LMNP en indivision ?
La LMNP en indivision est un statut intéressant pour faire des revenus locatifs dans l’immobilier. Elle est souvent appliquée dans le cadre d’une succession. Toutefois, rien ne vous empêche de vous lancer d’une autre manière comme l’achat d’un logement avec votre partenaire. Vous avez aussi la possibilité de sortir du projet à tout moment quand vous le souhaitez.
Par ailleurs, la loi impose une bonne répartition des revenus locatifs provenant des indivis. Il suffit de vous référer à l’article 815-10 du Code Civil pour avoir plus de précisions sur ce point. Les loyers sont alors versés sur un compte bancaire unique sur lequel seul le gérant à accès. Ce dernier se charge ensuite de redistribuer la part de chaque investisseur sur la LMNP en indivision.
