Située à l’ouest de la France, Nantes est la capitale du Nord-Ouest. Elle offre un cadre de vie agréable à ses habitants. En croissance constante, sa démographie constitue un réel avantage dans le marché de l’immobilier locatif. De surcroît, de grands projets d’aménagement de la localité sont prévus et la rentabilité locative y est élevée. Que vous optiez pour des biens neufs ou anciens, le secteur vous propose de belles résidences attrayantes. Même si les prix ont grimpé, les investisseurs continuent à choisir la ville pour son dynamisme et ses opportunités.
Nantes, une ville pleine de charme
Étant la sixième agglomération de la France, la métropole nantaise présente divers atouts. De grands projets d’urbanisme sont déployés pour son développement économique. En effet, la vision de la localité est de favoriser les investissements immobiliers locatifs. Plus de 4 500 à 5 000 logements neufs sont prévus chaque année.
Cette croissance immobilière lui a valu la place de la deuxième meilleure ville de France où investir en 2013. Confirmé par une analyse des caractéristiques des 30 plus grandes villes du pays, ce résultat se base sur l’emploi, le nombre d’étudiants, la population, le marché locatif et les prix.
En raison de son environnement idyllique, Nantes est célèbre auprès des locataires. La Loire, fleuve le plus long de France, était un simple obstacle au XVIIIe siècle. La cité ne s’étendait que sur sa rive gauche. Aujourd’hui, le fleuve constitue un réel atout touristique pour l’agglomération. Sa proximité avec la côte atlantique, sa richesse en art et histoire, mais aussi ses nombreux espaces verts la rendent populaire auprès des jeunes.
Par ailleurs, son climat doux et océanique accentue la qualité de vie dans la métropole. Ses résidents peuvent profiter des promenades au front de la mer Atlantique ou au bord de la Loire. De plus, les déplacements y sont faciles. Le TGV (Train à grande vitesse) relie Nantes et Paris avec un trajet de 2 h 30. Et du côté des services de transports en commun en local, les lignes de bus et de métro permettent la desserte dans les 11 quartiers et 24 communes avoisinantes.
Son bassin d’emploi s’élargit continuellement et touche tous les domaines. Agroalimentaire, mécanique, nouvelle technologie, etc., Nantes projette d’offrir à ses habitants les meilleures conditions de vie possible.
La dimension étudiante de la ville est tout aussi dynamique que sa démographie. En effet, plus de 54 000 étudiants sont inscrits dans les cycles d’enseignement supérieur. Nantes propose plusieurs universités et filières. Que ce soit du droit, de la gestion, de la médecine, etc., les jeunes étudiants se ruent pour y effectuer leurs études. Par ailleurs, Nantes obtient le titre de la 8e ville étudiante française et devient un pôle d’enseignement supérieur.
Au niveau de l’économie, les activités maritimes, aéronautiques et industrielles sont les principaux piliers de l’agglomération. Nombreux sont les investisseurs et entrepreneurs qui choisissent Nantes pour son bassin d’emploi très étendu. Ceci fait de lui le premier pôle économique du Grand Ouest. Son projet vise à attirer encore plus les jeunes chercheurs nationaux et internationaux, mais aussi les étudiants. C’est dans ce contexte positif que la ville est plébiscitée par les jeunes actifs.
Les meilleurs quartiers de la ville de Nantes
Le marché immobilier nantais connaît aujourd’hui un accroissement considérable. Si vous souhaitez y investir, le choix de l’emplacement de votre patrimoine doit venir en amont.
Le centre de la ville
Ayant une population avoisinant les 27 000, le centre-ville est riche en patrimoines variés. Les quartiers qu’il abrite sont une fusion entre le culturel, le divertissement, l’histoire et l’architecture. Les bâtiments reflètent la reconstruction d’après-guerre.
Englobant la plupart des infrastructures culturelles, les commerces et toutes les autres commodités, le centre est un endroit très prisé par les nouveaux locataires. En effet, vous pouvez y retrouver les meilleurs appartements avec un prix moyen de 2 900 euros le mètre carré. Pour les plus aisés, il vous est possible de trouver un bien à 6 500 euros. Certes, plus cher, mais comparé à celui des autres métropoles comme Saint-Ouen (avec un coût moyen de 6 650 euros le mètre carré), un local au cœur de Nantes est bien moins onéreux.
L’île Beaulieu
Sans aucun doute, ce quartier est la deuxième zone qui détient le plus de rentabilité pour un investissement locatif. Il est majoritairement composé d’étudiants. Son emplacement stratégique fait l’objet d’attraction pour les nouveaux venus. En effet, même si le cœur de la ville abrite de nombreux sites célèbres, l’île Beaulieu renferme un grand centre commercial célèbre et le Stade Michel-Lecointre. Si vous souhaitez donc choisir comme locataires des étudiants, optez pour l’Île Beaulieu.
Le prix moyen d’une résidence s’élève à 6 000 euros. Pour l’acquisition d’un appartement, un deux-pièces coûte entre 4 270 euros et 8 270 euros. Par contre, si votre projet est de mettre en location une grande maison à 5 pièces, le capital nécessaire s’élève entre 3 380 euros et 10 930 euros. En choisissant cette option, vous pouvez opter pour la mise en location d’une résidence étudiante. Le type de contrat sera donc une colocation. Vos revenus seront plus conséquents, car vous percevrez de multiples loyers de la part des étudiants. Durant les périodes de relâche, vous pouvez mettre en location touristique votre patrimoine pour éviter la vacance locative. Ainsi, les revenus seront plus ou moins constants et votre taux de rendement reste inchangé. De plus que l’île Beaulieu est un quartier très touristique.
Le quartier de Saint-Félix
Nombreux sont les investisseurs qui aiment l’aspect village. Le quartier de Saint-Félix propose un cadre de vie très bourgeois. Majoritairement résidentiel, c’est un village au cœur de la ville. Très peuplé, ce quartier nantais attire les locataires depuis des années en raison de son environnement serein et agréable. Ses parcs et jardins font son charme.
Longeant les bords de l’Erdre, il s’étend de Saint-Félix à Monselet. Le marché de Talensac, le plus célèbre à Nantes, fait de lui un quartier très prisé par les familles et les jeunes actifs. Offrant aussi d’autres activités telles que le Festival de jazz ou le rassemblement nautique fluvial, ce quartier nantais est à la fois calme et festif.
Du côté des prix d’achat de résidence, la localité propose en moyenne 3 550 euros pour un appartement. Pour une maison de 75 m2, vous devez prévoir un capital dans les 296 600 euros minimum. Si vous optez pour un ancien trois-pièces de 69 m2, le prix est de 3 220 euros/m2.
Le quartier Breil-Dervallières-Zola
Secteur animé et cosmopolite, le quartier Breil-Dervallières-Zola abrite plus de 33 500 habitants. Limitrophe de la commune Saint-Herblain, cette localité offre à sa population un cadre dynamique que les familles apprécient.
De nombreuses infrastructures scolaires et espaces verts sont mis à la disposition pour satisfaire les habitants. Aussi, les logements de la cité sont très abordables. Si vous êtes tenté pour un appartement de type studio, 124 600 euros de budget d’achat suffisent. Si vous souhaitez une maison individuelle de 60 m2, à trois pièces, 268 700 euros sont largement convenables. En gros, le prix moyen des logements du quartier s’élève à 4 660 euros.
De plus, pour un projet immobilier dans l’ancien, Breil-Dervallières-Zola présente les meilleurs biens nantais. Cela lui vaut un taux de rendement assez fort pour un investissement immobilier locatif.
La rentabilité locative à Nantes
Avec 314 138 habitants, Nantes est la sixième commune la plus peuplée de France. À Nantes-Saint-Nazaire, la population atteint les 1 086 321. Chaque année, les demandes locatives pour la ville se multiplient. C’est dans cette optique que l’État prévoit des constructions massives de nouveaux logements. Toutefois, si les conseils de ce dernier se tournent surtout vers le neuf, il existe quand même des investisseurs qui préfèrent opter pour la rénovation des anciens biens. Cela permettra la perpétuité du charme authentique de la ville et ses architectures.
En ce qui concerne l’efficience du marché, Nantes présente un rendement de 5,89 %. Ce chiffre évoque la qualité d’un investissement locatif correct. Appuyé par la vente de 875 studios en 2018, le marché de l’immobilier nantais s’avère actif. Les investisseurs conseillent les appartements deux-pièces, car ils affichent un taux dans les 5,11 %.
Vu la rapidité et la facilité des ventes dans la métropole, y investir ne constitue pas un grand risque. Aussi, si vous souhaitez acheter un bien ancien, les travaux de rénovation vous permettent d’apporter une plus-value au logement. Cette démarche vous permettra alors d’obtenir des revenus plus importants qu’avec un bien neuf. Il est donc plus judicieux de bien déterminer votre type de résidence.
Investir dans l’ancien à Nantes
Opter pour les biens anciens c’est acquérir un patrimoine plein de charme et de potentiel, de par son architecture et son emplacement. Même si vous devez procéder à des travaux de rénovation, des dispositifs vous sont proposés pour minimiser vos coûts.
Faire des économies dès l’achat
Le premier avantage visible de l’achat d’un hébergement ancien s’avère le coût. Si au départ le prix est déjà moins onéreux que le neuf, vous êtes en pratique dans la possibilité de le négocier. Mettre à profit le budget de tous les travaux à réaliser constituera un rabais.
Aussi, l’investissement dans un logement ancien peut vous faire bénéficier d’une réduction fiscale à Nantes. Le prêt à taux zéro par exemple, vous pouvez décrocher une baisse de 25 % du coût total de votre achat. Toutefois, cette réduction n’est obtenue que si vous effectuez des travaux d’amélioration de l’isolation thermique et phonique.
Les avantages du statut LMNP ou Loueur meublé non professionnel
L’investissement dans l’ancien à Nantes s’avère très rentable. Par ailleurs, cela constitue un risque moindre. En effet, la ville affiche un prix immobilier très bas par rapport aux autres grandes villes, surtout comme Paris. Alors que les demandes locatives se multiplient, les investisseurs préfèrent les biens neufs. Ce qui vous laisse le choix parmi les beaux appartements anciens de la ville.
En choisissant d’investir en LMNP, vous rassemblez tous les critères d’un bon investissement immobilier. Vous pouvez obtenir un taux de rendement dans les 5 à 7 %, mais aussi un mécanisme de défiscalisation. Cependant, vous devez respecter certains critères.
Dans le marché de l’immobilier, mettre en location meublée un appartement ou une maison nécessite un choix de locataire d’une certaine catégorie. Vous devez prioriser les jeunes. Une famille ayant déjà leurs propres meubles est moins ciblée par ce type de bail. Elle préfère choisir une maison vide où elle peut s’y installer pour plusieurs années.
Vous devez mettre en location une résidence meublée et équipée avec une recette annuelle inférieure ou égale à 23 000 euros. De cette façon, les revenus tirés sont imposés en BIC ou Bénéfices industriels et commerciaux. Vous pouvez alors choisir entre deux régimes. Avec le micro BIC, vous avez un abattement forfaitaire de 50 % (70 % pour les logements meublés touristiques). Quant au régime Réel simplifié (RS), vous pouvez déduire toutes vos charges liées à la valeur du patrimoine. Ainsi, vous obtenez des réductions plus conséquentes qu’avec un bien nu.
Du côté de la rentabilité, ce type d’acquisition vous offre une grande souplesse, car vous ne faites aucun engagement auprès d’un gestionnaire. Il vous suffit de déclarer votre statut de LMNP en remplissant un formulaire P0i (déclaration de début d’activité). Et si un jour vous souhaitez revendre votre bien, vous n’êtes pas contraint de garder votre statut de LMNP plusieurs années.
La loi Malraux à Nantes
Avec la loi Malraux, vous obtenez une réduction d’impôts selon votre enveloppe de travaux. Avec une limite de 100 000 euros par an, cela concerne les investissements immobiliers locatifs dans un immobilier réhabilité.
Pour bénéficier de cette défiscalisation, votre bien immobilier doit se situer dans une ZPPAUP (Zone de protection patrimoine architectural urbain paysager). Ainsi, le montant déduit dépendra de vos travaux. Il peut aller de 22 % à 30 % selon le secteur.
Si vous souhaitez profiter de cet avantage, optez pour un patrimoine en centre-ville de Nantes. De plus, nombreux sont les locataires qui aiment les habitats anciens et leurs architectures.
La loi Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard vous accorde une réduction d’impôts de 11 % pour un investissement limité à 300 000 euros. Toutefois, vous devez investir dans une résidence de services (ensemble d’habitations bénéficiant de services spécifiques non individualisables). Vous êtes également engagé à la mettre en location pendant 9 ans minimum. Il est à préciser que le logement doit être meublé.
Ainsi, ville dynamique et pleine de potentiels, Nantes figure parmi les localités les plus prisées par tous types de locataires. Seniors ou étudiants, nombreux sont les locataires désireux d’habiter dans cette partie du pays. Il serait donc plus judicieux pour vous d’opter pour une résidence senior ou étudiante afin de fructifier votre investissement par le biais du Censi-Bouvard. En effet, ces deux types de baux vous garantissent la location durant plusieurs années.
Apporter une plus-value à votre patrimoine
Mis à part les défiscalisations, les travaux de rénovation comptent parmi les avantages de l’immobilier ancien. Tout en apportant votre touche personnelle, cette opération peut s’effectuer selon les types de locataires que vous ciblez. Dans cette optique, vous êtes donc libre de procéder à toutes sortes d’opérations. Que ce soit pour une découpe, un abattement de mur ou une nouvelle disposition du local, nombreux sont les opérations que vous pouvez effectuer.
Ainsi, si vous souhaitez revendre votre patrimoine, ces travaux vont constituer une plus-value à votre logement. Cela vous permet d’obtenir un retour sur investissement non négligeable.
Investir dans le neuf à Nantes
Investir dans un logement neuf à Nantes n’est pas moins avantageux que l’ancien. Même si les prix sont plus onéreux et que les concurrents nombreux, il vous est possible de faire une bonne affaire.
Dans un investissement immobilier neuf, vous pouvez profiter du dispositif Pinel. Très incité, ce type de placement vous offre une réduction d’impôt allant de 9 % à 21 % du coût total de votre achat. De plus, Nantes dispose de plusieurs programmes de constructions neuves d’ici 2030. Toutefois, il faut prendre en compte certaines conditions pour ce type d’investissement.
Si vous investissez dans un logement neuf, vous êtes dans l’obligation de payer une avance au début des chantiers. En effet, les travaux ne commencent qu’après une certaine somme réunie en guise d’assurance pour les sociétés ou l’État propriétaires du projet. Par ailleurs, les travaux ne seront livrés qu’après 12 à 18 mois. Ainsi, la mise en location de votre patrimoine n’est possible qu’après ces délais. En d’autres termes, il vous est impossible de fructifier votre placement immédiatement.
Toutefois, il faut savoir que vous êtes exonéré de travaux. Aussi, les frais de notaires ne s’élèvent pas à plus de 2 % à 3 % du prix total de votre patrimoine.
En gros, pour effectuer un investissement immobilier locatif, vous devez déterminer à l’avance le taux de rendement que vous souhaitez. Cela va dépendre de votre enveloppe, de l’emplacement, mais également du type de logement et de locataire souhaités. Nantes figure parmi les meilleures villes où investir. Elle offre une rentabilité dans les moyennes. Les demandes locatives y sont nombreuses et les biens plus charmants les uns comme les autres.
Il est à noter que la gestion locative de votre patrimoine peut être assurée par une agence, que vous choisissez un bien neuf ou ancien.
