Vous envisagez d’effectuer un investissement immobilier locatif ? Vous hésitez encore à vous lancer ? Il est alors utile de calculer le rendement de votre placement immobilier afin de vous assurer de la réussite de votre projet. Ainsi, avant d’acquérir votre bien immobilier destiné à être loué, vous devez évaluer son potentiel de rentabilité. Pour calculer la rentabilité locative de votre investissement, vous devrez toutefois procéder à plusieurs estimations. Rendement brut, rendement net ou encore rendement net-net, différentes formules de calcul seront utilisées lors de la simulation.
Comment estimer la rentabilité locative brute ?
Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, le logement que vous souhaitez acquérir doit vous garantir un maximum de revenus locatifs. Grâce à l’effet levier du crédit immobilier, il sera notamment préférable de financer votre achat avec un prêt. Le montant de vos mensualités pourra être payé en partie ou en totalité avec vos loyers. Évidemment, l’idéal serait d’atteindre l’autofinancement de votre bien. Quel que soit votre mode de financement, vous devrez prendre le temps de calculer la rentabilité brute de ce dernier. Cette estimation vous aidera à savoir combien vous rapportera éventuellement votre placement immobilier.
La rentabilité locative brute est un indicateur relativement facile à calculer. Elle est utilisée par les agents immobiliers pour mettre en avant leurs offres de vente, car elle montre la valeur la plus élevée. La connaître vous permet d’avoir une idée du montant des bénéfices que vous pouvez tirer d’un bien immobilier (appartement ou maison). Cette rentabilité se réfère au rapport en pourcentage entre les revenus fonciers produits (loyers sur une année) et le coût initial de l’achat. Le calcul s’effectue donc à l’aide de la formule suivante :
Rentabilité locative brute = loyer sur 12 mois / prix d’acquisition du bien x 100
Il est à noter que cette méthode de calcul de la rentabilité locative est uniquement utile pour comparer rapidement plusieurs logements entre eux. Cette technique ne prend pas en compte les autres facteurs pouvant avoir une incidence sur votre rentabilité. Parmi eux, vous pouvez distinguer :
- les frais annexes (frais de dossier bancaire, frais de garantie, frais de notaire…) ;
- les charges (assurances, frais d’agence immobilière dans le cadre d’un mandat locatif, charges de copropriété…) ;
- les impôts et les taxes (prélèvements sociaux, impôt sur le revenu, taxe foncière…).
La simulation du rendement brut n’intègre pas non plus le risque d’impayé ou de vacance locative. Ainsi, vous devez affiner le calcul de la rentabilité locative de votre bien immobilier avec d’autres formules, à savoir le rendement net et le rendement net-net.
Comment apprécier la rentabilité locative nette ?
Le calcul de rentabilité nette est plus précis et plus réaliste que celui du rendement brut. Il prend en considération :
- les charges locatives qui ne peuvent pas être récupérées auprès de votre locataire ;
- la taxe foncière que vous devez payer en tant que propriétaire bailleur ;
- les frais de gestion.
La méthode de calcul à utiliser reprend la même formule que celle pour définir votre rentabilité brute. Il faudra toutefois soustraire les différents frais et les différentes dépenses. Vous obtenez donc la formule suivante :
Rentabilité locative nette = (loyer annuel – frais et charges) / prix d’achat total x 100
L’intégration des charges entraîne la perte d’un ou de plusieurs points au niveau de la rentabilité locative de votre logement. C’est pourquoi vous devez réaliser une estimation encore plus précise du bien que vous voulez acquérir. Effectuée grâce à un simulateur, cette démarche vous donnera une vision optimale du rendement de votre investissement. Vous pourrez également améliorer votre cash-flow immobilier (flux de liquidités) mensuel.
Comment évaluer la rentabilité locative nette nette ?
La fiscalité possède souvent un grand poids sur un investissement immobilier locatif. Vous aurez souvent des difficultés à mesurer son impact puisqu’elle dépend concrètement de nombreux facteurs.
Location meublée ou vide
La location meublée vous permet de générer des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En revanche, si le bien est loué vide, vous obtenez des revenus fonciers. Chacune de ces recettes locatives relève d’un régime fiscal distinct.
Régime fiscal
En matière de fiscalité, vous pouvez choisir entre plusieurs régimes : le micro-BIC (location meublée), le micro-foncier (location vide) et le réel. Opter pour le régime micro-foncier vous permet de profiter d’un abattement de 30 %. Ce dernier est de 50 % pour une location meublée, et de 71 % pour un bien meublé de tourisme classé.
Bien entendu, vous pouvez orienter votre choix sur le régime fiscal du réel. Plusieurs différences sont alors constatées en ce qui concerne la déduction des charges. La loi édicte une liste limitative de charges déductibles concernant la location vide. Toutefois, vous pouvez déduire plus de charges en location meublée. Ces dépenses devront néanmoins être exposées dans l’intérêt de l’exploitation et être justifiables. Elles généreront éventuellement un déficit foncier pour une location vide ou un déficit pour une location meublée. Cela vous donne l’occasion de faire diminuer votre facture fiscale.
Il est à noter que des amortissements restent possibles si vous louez meublé, ce qui n’est pas le cas si vous louez vide. Puis, les prélèvements sociaux estimés à 17.2 % s’ajoutent sur vos revenus locatifs nets. Tous ces facteurs sont à étudier lors du calcul de la rentabilité nette nette de votre logement.
Dispositifs de défiscalisation
Lorsque vous investissez dans le locatif, vous pouvez bénéficier de plusieurs outils de défiscalisation. Par exemple, la loi Pinel reste avantageuse pour un investissement dans l’immobilier neuf tandis que la loi Denormandie sera plus intéressante pour un investissement dans l’immobilier ancien avec travaux. Cela vous offre une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 € sur une période de 12 ans. Cet allègement d’imposition augmente considérablement votre rentabilité locative.
Vous avez aussi la possibilité d’effectuer un investissement en loi Malraux et obtenir une réduction d’impôt de 36 000 €. Par contre, un investissement en loi Monuments historiques vous permet la déduction de toutes vos dépenses en travaux de vos impôts. Votre choix influera sur les résultats du calcul de votre rendement locatif net-net.
Ainsi, l’estimation de la rentabilité locative nette-nette se fait au cas par cas. Vous devrez utiliser la formule suivante :
Rendement locatif net-net = (loyers de l’année – charges et impôts) / prix d’acquisition total x 100.
En quoi se différencient la rentabilité locative et la rentabilité immobilière ?
Un investissement immobilier peut créer 2 principaux types de profits, à savoir des revenus locatifs et une plus-value à la revente. Cette dernière possède aussi une importance particulière dans le cadre de votre calcul de rentabilité. Bien entendu, il peut aussi être question de moins-value en fonction du bien concerné. Ce facteur de plus-value (ou de moins-value) différencie les notions de rentabilité locative et de rentabilité immobilière.
Le potentiel de plus-value lors de la revente (ou la valorisation du bien) est pris en compte dans le calcul de la rentabilité immobilière. En effet, votre patrimoine immobilier peut être amené à prendre de la valeur chaque année. Cela est constaté lorsque le marché de l’immobilier fait l’objet d’une tendance haussière et que vous effectuez les travaux nécessaires sur votre logement au fur et à mesure. Cependant, comme pour l’estimation du poids de votre fiscalité sur la rentabilité locative, il n’est pas facile d’évaluer la tendance du marché. C’est notamment le cas si vous envisagez ce placement sur le long terme.
Afin de vous assurer une plus-value sur votre bien immobilier, un ciblage des villes dotées d’un fort potentiel de rendement et de développement constitue une nécessité. Par exemple, il est aujourd’hui intéressant d’axer vos investissements dans les communes du Grand Paris. Acheter dans les villes d’Île-de-France où le prix d’acquisition connaît une progression de 30 % pendant les 5 dernières années peut constituer une excellente alternative. Cela boostera votre rentabilité immobilière.
Comment définir un bon taux de rentabilité ?
Le taux de rentabilité d’un investissement immobilier locatif fluctue en fonction de plusieurs critères, dont votre fiscalité, le loyer et le prix d’achat. Vous pouvez ainsi distinguer différents niveaux de rentabilité dans lesquels votre projet est susceptible de s’inscrire.
Si vous obtenez un taux de 0 à 3 %, le calcul de rentabilité locative démontre que votre placement n’engendre que peu de profits. Votre investissement ressemble à celui effectué sur un produit peu risqué tel que l’assurance vie (en fonds euros). Le risque constaté est donc l’obligation de consentir à un effort d’épargne plus ou moins important afin d’assumer l’échéance de votre prêt immobilier.
Si vous obtenez un taux de 3 à 5,5 %, le calcul de rentabilité locative vous permet de vous placer dans la moyenne attendue d’un investissement dans la pierre. En mettant en place un processus d’optimisation de votre fiscalité, grâce à l’utilisation des déficits par exemple, il est possible de réduire au minimum l’effort d’épargne que vous devrez entreprendre.
Avec un taux de rendement à partir de 6 %, il peut exister un équilibre parfait entre la mensualité et le loyer. Il s’agit toutefois d’une projection relativement optimiste. Vous devez donc déterminer si le loyer que vous pensez proposer est bien adapté avec les prix du marché ou non.
Un taux excédant les 6 % constitue l’idéal vers lequel tend chaque investisseur immobilier, car il produit un cashflow positif. Cibler un tel rendement n’est pas facile avec un ou plusieurs logements classiques. Il vous faudra effectivement dégager un maximum de revenus locatifs de votre bien. Cette démarche n’est possible a priori que si vous utilisez plusieurs modèles alternatifs d’investissement. Parmi eux, vous pouvez distinguer l’investissement en coliving (colocation avec espaces communs et services), l’investissement en colocation ou l’investissement dans un immeuble de rapport.
Un placement locatif clé en main s’avère la solution la plus avantageuse pour garantir une rentabilité locative optimale et un bon cash-flow mensuel. Il vous faudra alors identifier l’emplacement le plus pertinent en tenant compte de votre objectif. Vous devrez aussi entreprendre des travaux avec une grande valeur ajoutée, mais à un coût maîtrisé. Il sera ensuite nécessaire d’établir un montage fiscal et financier qui vous sera utile pour optimiser votre imposition.
