Toulouse est l’une des villes de France les plus favorables à un investissement locatif. Avec son cadre privilégié, elle offre de nombreuses opportunités pour un investisseur souhaitant se constituer un patrimoine. Malgré la hausse du coût au mètre carré, Toulouse reste plus accessible et plus rentable par rapport aux autres villes de France de son envergure. Toutefois, pour réussir votre projet d’investissement dans la localité, vous devez prendre connaissance de certains points. Cet article vous servira de guide et abordera des sujets intéressants, tels que la rentabilité et les différentes opportunités pour un investissement réussi à Toulouse.
Les spécificités du marché immobilier à Toulouse
Étant la 4ème ville la plus peuplée de France, juste derrière Paris, Marseille et Lyon, Toulouse bénéficie d’une forte attractivité économique et démographique. Grâce à son dynamisme, elle garantit à ses résidents un bon cadre de vie. De plus, la métropole est un excellent bassin d’emploi, ce qui assure sa croissance et des demandes locatives florissantes. En effet, avec 246 580 projets de recrutement pour l’année 2021, Toulouse concentre 18 % d’offres par bassin d’emploi. Cette spécificité attire particulièrement les jeunes actifs qui viennent en masse dans la métropole pour y chercher des logements.
Toulouse est une technopole européenne où il fait bon vivre grâce à son important vivier d’emploi. Outre ses nombreuses industries de pointe et ses multinationales, elle tient également son attractivité à sa position géographique. En effet, la métropole toulousaine se trouve à seulement 2 heures des côtes méditerranéennes en plus d’être facilement accessible par la voie ferroviaire. Elle se démarque aussi par ses nombreux enseignements et évènements culturels. Cela fait de Toulouse l’une des localités les plus sûres pour un projet d’investissement locatif rentable.
Toulouse, une ville rentable pour un investissement locatif
À la différence des autres métropoles de son envergure, comme la région parisienne ou lyonnaise, le placement à Toulouse présente une rentabilité plus intéressante. Malgré de nombreux projets de construction initiés par les organismes communaux depuis ces dernières années, elle présente un profil immobilier très dynamique. En guise de preuve, le taux de rentabilité brute de la métropole toulousaine s’élève à 5,33 % en moyenne.
Toutefois, cette efficience peut varier en fonction du quartier où vous choisissez d’investir. D’ailleurs, les investisseurs ont l’embarras du choix en ce qui concerne le type d’investissement immobilier. Entre la location étudiante, saisonnière, la colocation en résidence meublée ou autres, le taux de rendement locatif est relativement élevé.
La ville rose jouit d’une recherche d’habitation importante et de qualité. Par ailleurs, Toulouse est composée majoritairement de jeunes résidents. C’est également l’une des raisons du dynamisme de la localité. Plus d’un tiers de la population est âgé de 15 à 29 ans. Avec des résidents particulièrement jeunes et actifs, la demande pour les appartements à Toulouse est croissante.
Cette augmentation constante de la demande est particulièrement favorable à la rentabilité de votre placement, notamment avec la réduction des vacances locatives. Plus la demande est forte, plus vous trouverez facilement des locataires. Vous pouvez même vous permettre de choisir ces derniers de manière à réduire le risque d’impayés et ainsi profiter d’un revenu stable.
Toulouse, une ville étudiante dynamique
Toulouse est première du classement des meilleures villes étudiantes de 2021. Cela n’est pas une surprise puisque la localité toulousaine est particulièrement favorable au succès de la vie étudiante.
Diversité des enseignements
Le choix qui se présente aux étudiants de Toulouse est très vaste en termes de formation supérieure. Cela a un impact sur les demandes locatives dans le secteur immobilier. Grâce à sa qualité de localité où il fait bon d’étudier, Toulouse attire de plus en plus de jeunes pour ses formations et son décor. Ils peuvent notamment choisir entre étudier à la fac de Toulouse, intégrer une école supérieure ou se diriger vers une filière courte. Cette diversité est particulièrement favorable aux investisseurs dans le secteur de l’immobilier locatif. En effet, la ville accueille plus de 100 000 étudiants qui cherchent chaque année des logements.
Un cadre idéal pour la communauté étudiante
Outre la pluralité en ce qui concerne le choix de formation, Toulouse dispose de l’atmosphère idéale pour faire ses études. La localité toulousaine est très attractive pour la communauté étudiante et les jeunes actifs grâce aux activités culturelles qu’elle propose. Les résidents ont le choix entre les cinémas, les festivals ou les musées. Par ailleurs, certains quartiers sont dédiés aux sorties nocturnes, avec les bars, les restaurants et les scènes ouvertes.
Toulouse, une ville bien desservie par les transports
La métropole de Toulouse est très bien desservie par les différents transports en commun présents en France. C’est une opportunité à saisir pour un investisseur dans l’immobilier puisque c’est un facteur important pour un projet d’investissement.
Transport ferroviaire
Toulouse constitue actuellement un nœud ferroviaire entre quatre grandes lignes nationales, à savoir celles de Bordeaux, des Aubrais, de Toulouse et de Saint-Agne. Avec la LGV (Ligne à grande vitesse) Sud-Europe-Atlantique, la métropole se situe à 4 heures et 15 minutes de Paris-Montparnasse et 4 heures de Lyon-Part-Dieu. D’ailleurs, un projet de construction de ligne à grande vitesse permettra de faire une liaison rapide avec Paris d’ici 2027. Cette desserte est particulièrement favorable pour les éventuels locataires en constant déplacement.
Aéroport
La ville de Toulouse dispose également d’un aéroport situé dans la commune de Blagnac. Il est le 4ème parmi les aéroports de province derrière Nice, Lyon et Marseille Provence. Grâce à ce type de transport, la métropole accueille de nombreux touristes chaque année. Ces derniers font généralement augmenter la demande pour les logements saisonniers durant les périodes de relâche.
Bus
Le réseau de transport urbain de Toulouse compte 160 lignes de bus desservant l’ensemble de l’agglomération. Parmi ces lignes, il existe les lignes de bus à haut niveau de service permettant le passage dans les quartiers non desservis par le tramway.
Métro
L’agglomération est également desservie par un réseau de métro de type VAL (Véhicule automatique léger). C’est l’un des atouts de la ville, avec ses 38 stations dispersées dans l’agglomération. Le métro est composé de deux lignes A et B. Aussi, des programmes pour une nouvelle ligne sont en cours.
Les meilleurs quartiers pour investir à Toulouse
Pour assurer un revenu immobilier stable, le choix du quartier est crucial, un facteur vous permettant de vous constituer un patrimoine. De plus, le taux de rentabilité dépend de la zone que vous choisissez.
Le quartier de Rangueil
Facilement accessible depuis l’hypercentre de Toulouse par les transports en commun, le quartier de Rangueil accueille de nombreux étudiants. Il concentre notamment la majorité des pôles universitaires et scientifiques, mais également de grands espaces verts. À cette condition, le quartier est particulièrement favorable à la rentabilisation d’un investissement immobilier. Il vous prémunit contre le risque de vacance puisque la demande de logis y est constante pour une résidence étudiante ou un petit appartement.
C’est également un emplacement de choix pour les jeunes actifs, étant donné que l’activité économique y est florissante grâce aux entreprises. Situés à proximité des commerces et services en nombre, les habitants pourront se vanter d’avoir toutes ces qualités réunies en un seul site. Ces spécificités font de Rangueil un choix judicieux pour réaliser un investissement immobilier dans la localité toulousaine.
La place du Capitole
La place du Capitole est l’un des quartiers incontournables de Toulouse. Situé au cœur de la métropole, il profite de la proximité avec tous les services utiles à la vie courante. Entre commerces, transports et écoles, cet emplacement est très animé. D’ailleurs, des évènements festifs y sont organisés chaque année. Les places Saint-Aubin et Saint-Georges se trouvent également dans l’hypercentre et font partie des endroits les plus fréquentés.
Ces qualités influencent les coûts de l’immobilier au cœur de la métropole. Aussi, si vous souhaitez obtenir un bon revenu sur votre investissement, les petits appartements sont à privilégier. Par ailleurs, le quartier du Capitole est très prisé par les corps estudiantins et les jeunes actifs. Ayant un taux de bénéfice annuel qui varie entre 4 % et 6 %, c’est un lieu hautement stratégique.
Les Chalets
Les Chalets est le quartier idéal pour les familles et les jeunes actifs. Il attire non seulement par son potentiel historique, mais surtout par son charme indéniable le soir. En effet, bien que calme durant la journée, les Chalets est sur une tout autre facette durant les sorties nocturnes. Les résidents ont le choix entre les cafés, les restaurants réputés ou se laissent séduire par son offre culturelle. Cette dernière se compose des comédies de Toulouse et des expositions de l’Institut Cervantès.
Avec ses nombreuses qualités, les Chalets est une adresse à privilégier pour investir dans l’immobilier. Le taux de rendement locatif varie entre 4 et 5 %. Pour de meilleurs revenus, la rénovation de bien immobilier ancien est conseillée dans cette partie de la localité. Les prix y sont très abordables pour vous constituer votre patrimoine immobilier.
Le quartier Saint-Cyprien
Saint-Cyprien est bien desservi par les transports en commun et dispose d’un catalogue d’offres culturelles dans ses rues. Il a fait l’objet de nombreux programmes de renouvellement au fil des années tout en conservant son caractère chaleureux et convivial. À cette condition, Saint-Cyprien fait partie des quartiers qui intéressent particulièrement les jeunes familles urbaines. D’ailleurs, il regroupe le plus grand nombre d’établissements médicaux de renom. Un argument de taille pour les familles qui recherchent un logis à proximité du centre de la métropole et des commerces.
Les logements neufs sont rares dans cette partie de l’agglomération. Aussi, c’est le lieu à privilégier pour investir dans l’ancien. Les rendements annuels varient entre 5 et 7 % si vous suivez les bons conseils sur le choix du bien.
Le quartier Croix-Daurade
Zone fortement résidentielle, Croix-Daurade est l’un des quartiers les plus vastes de la métropole toulousaine. Le quartier attire de par son atmosphère de village qui plaît aux habitants. Avec son commerce atypique et ses jardins qui accueillent des évènements culturels, la vie dans le quartier est calme. Ce quartier est d’autant plus attractif puisqu’il se situe à seulement quelques minutes de l’hypercentre.
Si vous faites le bon choix concernant le type d’habitat à mettre en location, le rendement annuel s’élève généralement au-delà de 6 %.
Les types de biens disponibles à Toulouse pour un investissement locatif
Avant d’effectuer votre placement et de choisir un logement, vous devez savoir que 67 % des demandes locatives proviennent de la communauté étudiante. De plus, environ 63 % de la population toulousaine est locataire.
La répartition par type de logement
Pour avoir une idée des résidences sur lesquelles vous devez vous pencher, voici la répartition moyenne par type :
- Les appartements ou studios T1 représentent 15 % du parc immobilier ;
- Les T2 représentent 23,3 % ;
- Les T3 représentent 26,4 % ;
- Les T4 représentent 19,1 % ;
- Les T5 représentent 15,4 %.
Ainsi, en fonction de votre locataire cible, vous devez choisir stratégiquement le type de bien pour votre placement. Dans les meilleurs quartiers, les demandes sont constantes, par contre l’efficience du placement varie selon le type du bien choisi.
Les logements les plus rentables
Étant une ville réputée pour son enseignement, les résidences les plus rentables sont celles répondant aux besoins de la communauté étudiante. Aussi, un appartement avec deux pièces ou une résidence de quatre pièces en colocation est à privilégier selon les cas. Vous pouvez également proposer un appartement de grande surface avec quatre ou cinq pièces pour les familles. Le profit sera moins important, cependant la gestion locative sera facilitée. Les familles restent généralement plus longtemps, contrairement aux étudiants et aux jeunes actifs. Ces derniers sont plus mobiles et ont des périodes de relâche qui peuvent constituer des risques de vacance locative.
Avec un prix moyen au mètre carré de 2 680 euros, vous devez compter au moins 3 000 euros par mètre carré pour votre enveloppe. Si vous optez pour les biens immobiliers situés au cœur de la métropole, le prix peut être plus élevé. Toutefois, vous pourrez espérer un rendement pouvant aller jusqu’à 7 %.
Rénover pour mieux louer à Toulouse
Les travaux de rénovation ont pour objectif premier d’accroître le bénéfice de l’investissement immobilier. Effectuer, dans des quartiers et lieux stratégiques, la remise à neuf d’un logement ancien peut générer des revenus conséquents à Toulouse. Toutefois, les bénéfices ne sont pas les seules raisons qui poussent à rénover dans la ville rose. La remise aux normes d’un logement participe à la valorisation de son emplacement. Par conséquent, en rénovant, vous augmentez par la même occasion la valeur de votre patrimoine sur le long terme.
De plus, sur le court terme, les biens rénovés peuvent être facilement rentables. D’ailleurs, le loyer en hausse est justifiable par une meilleure qualité comparée à la moyenne sur le marché. Mais aussi, les biens anciens sont moins chers à l’achat comparé aux prix des résidences neuves.
La défiscalisation pour un investissement locatif à Toulouse
Pour faciliter le placement, les conseils des experts s’orientent tous vers l’utilisation d’un dispositif de défiscalisation. Par conséquent, il est crucial de choisir le système le plus adapté à votre investissement locatif. Afin d’économiser des euros en plus sur votre placement, vous devez choisir en fonction de l’emplacement du bien et de la situation fiscale.
La métropole toulousaine est éligible à la loi Pinel dédiée aux biens immobiliers en cours de construction ou neuf. Ainsi, pour bénéficier des avantages de cette loi, vous devez investir dans les résidences neuves. La loi Pinel a pour principal objectif l’incitation des contribuables à investir dans les biens neufs. C’est un mécanisme fiscal permettant de participer à la valorisation du territoire. Toutefois, malgré la réduction du taux d’imposition par la loi Pinel, le bénéfice brut pour les biens neufs est moindre. Aussi, outre le fait que vous souhaitez investir uniquement dans le neuf, la loi Pinel n’est pas conseillée.
En guise d’alternative à la loi Pinel, vous pouvez profiter du dispositif Monuments historiques dans la métropole toulousaine. Il donne accès à une déduction importante de votre imposition sur une courte durée. Aussi, il vous permettra de vous constituer un patrimoine tout en déduisant les frais de rénovations et les intérêts d’emprunt à 100 % des revenus d’imposition.
Autrement, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est particulièrement avantageux pour une location. Il permet d’investir et de récupérer la TVA (Taxe sur la valeur ajoutée) à certaines conditions. Cela se fait annuellement durant 20 ans. Vous amortissez ainsi la valeur du bien à l’achat et les différents coûts des travaux de rénovation effectués. De plus, ce régime vous permettra de déduire toutes les charges relatives à la gestion locative. Vous pourrez ainsi générer de meilleurs revenus, étant donné qu’un bien meublé se loue plus cher.
Cumulable avec le régime LMNP, le dispositif Censi-Bouvard est en adéquation avec ce dernier pour profiter d’une autre réduction de vos taxes. Ce dispositif de défiscalisation permet aux contribuables de réduire le taux d’imposition de 11 % du prix de revient du bien. Cette remise peut s’étaler sur 9 ans et le plafond est de 300 000 euros.
