L’investissement locatif ancien est un des principaux placements immobiliers. Il permet de générer des revenus réguliers, et s’effectue avec un capital et un crédit immobilier. Ces derniers seront remboursés avec les loyers perçus. Vous envisagez de vous lancer dans ce type d’acquisition ? Cet article vous livre les 5 principaux avantages qui vous pousseront à investir dans l’ancien. La disponibilité et l’attractivité des biens, le prix d’achat avantageux, la déduction des travaux, la défiscalisation en investissement locatif ancien constituent des exemples à cela. L’investissement dans la location de logement ancien est sans doute la meilleure option.
Un large choix de biens anciens
Le taux de vente d’ancien bâtiment est en perpétuelle évolution. L’avantage numéro 1 mis en avant est sans doute son charme. De plus en plus de locataires succombent aux charmes des bâtisses anciennes, notamment pour les appartements qui présentent de nombreux atouts. De ce fait, ces patrimoines intéressent de par leur prix abordable. Il est donc plus judicieux d’opter pour l’ancien lorsqu’il s’agit d’investissement immobilier.
Sur le marché immobilier, l’offre de maisons anciennes est assez large. Dans les villes, les appartements anciens sont plus disponibles, contrairement aux biens neufs. Nécessitant souvent des travaux de rénovation, l’ancien présente deux avantages, notamment au niveau de son prix et de sa future valeur locative.
Il faut savoir qu’un appartement ancien n’est pas nécessairement un bien construit il y a plus de 60 ans. Investir dans l’ancien signifie simplement que le local à acquérir a déjà été habité. Rassurez-vous, il existe des biens anciens en bon état.
Le bien ancien a donc une meilleure rentabilité que les biens neufs. Si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier, une location en plein milieu du centre-ville serait un choix judicieux.
Investissement locatif ancien : prix décoté
Une résidence est considérée comme ancienne lorsqu’elle a déjà fait l’objet d’un transfert de propriété. Le fait qu’elle ait été habitée, voire qu’elle l’est encore au moment de l’achat, justifie son prix décoté. L’acquisition d’un bâtiment ancien apporte divers avantages. D’une part, vous pouvez bénéficier d’une rentabilité locative plus élevée. D’autre part, vous pourrez profiter d’une importante plus-value à la revente. De plus, les investisseurs choisissent l’ancien, car c’est une option présentant moins de charges. Aussi, des travaux de rénovation peuvent être effectués à moindre coût, mais permettent d’augmenter les demandes locatives.
Le marché des résidences anciennes est le plus impacté par les marges de négociation, de quoi vous faire des économies et augmenter vos revenus. De même que le taux de vente de l’immobilier ancien est plus important que celui des biens neufs. La baisse de son prix de vente par rapport à ces derniers constitue un réel avantage, notamment une forte rentabilité. L’acquisition d’un bien peut se faire par le biais d’un crédit immobilier bancaire ou d’un organisme de prêt. Vous pourrez ensuite rembourser vos mensualités à l’aide de vos revenus locatifs.
Des logements bien situés
Le premier critère lors du choix de son futur patrimoine est certainement la qualité de son emplacement. Ce dernier constitue un facteur essentiel pour trouver des locataires. De surcroît, une majeure partie des bâtisses anciennes sont mieux situées par rapport aux biens neufs. Dans l’investissement immobilier, posséder un appartement ancien est bénéfique, car il est souvent localisé dans le cœur des monuments historiques et les quartiers animés. Ainsi les loyers y sont élevés. Contrairement aux maisons neuves qui sont en périphérie, là où le foncier est encore disponible.
Dans les grandes villes, l’offre dans l’ancien est assez importante. Ce type de bien a l’avantage d’être placé à proximité des commodités. Écoles, transports en commun et commerces sont souvent les critères les plus recherchés par les locataires. L’emplacement de l’ancien permet de viser une cible plus large, comme les étudiants et les investisseurs. En plus de cela, vous réduisez de longues périodes de vacance locative. En clair, il s’agit d’un programme d’investissement à long terme pour de gros bénéfices.
Un important rendement locatif et des frais d’entretien réduits
L’investissement locatif ancien offre un rendement locatif plus important ainsi que des frais d’entretien réduits contrairement au neuf. De cette manière, vous aurez moins de charges. La question la plus importante pour tout projet concerne le prix d’achat et les dépenses pour les travaux.
À savoir que les charges sont nettement plus élevées pour le neuf à cause de l’entretien des infrastructures. Comme c’est le cas des résidences avec ascenseurs.
La plupart du temps, les acquéreurs préfèrent investir dans un bien ancien en bon état. Pourtant, engager d’importants travaux de rénovation peut s’avérer bien plus judicieux. Une résidence ancienne à rénover associe le charme de l’ancien avec confort moderne. Comme atout non négligeable, les maisons anciennes sont parfois déjà reliées aux réseaux collectifs (téléphonique, d’assainissement, d’électricité et de gaz). Ce qui constitue une somme colossale dont vous pouvez vous débarrasser. Ainsi, en optant pour des maisons à rénover, de lourdes démarches et dépenses vous seront évitées. De plus, il est possible de faire des prêts réglementés avantageux, tels que le prêt bancaire spécifique pour financer des travaux d’économie d’énergie.
Une réduction d’impôt
Vous souhaitez payer moins d’impôts ? Sachez qu’il existe de nombreux avantages fiscaux en France pour un investissement immobilier ancien.
Défiscalisation avec le régime réel
La défiscalisation en investissement locatif ancien constitue un avantage fiscal. C’est la possibilité de vous constituer un patrimoine immobilier sur la durée. Tout se joue en fonction du type de bien, des rénovations à réaliser et de vos revenus. Il est évident que votre première préoccupation est de rentabiliser votre placement de capital.
En investissement immobilier, si vous faites l’acquisition d’un bien ancien, vous aurez tout intérêt à déclarer vos revenus fonciers en régime réel. Celui-ci permet non seulement d’imputer sur vos loyers la totalité des dépenses pour remettre le bien en état, mais aussi de vos charges. Il génère un déficit foncier. Il s’agit d’un dispositif fiscal permettant une diminution de l’impôt sur la rente du bailleur présentant un montant de charges supérieur à ses revenus fonciers. Ce dispositif est intéressant, car la fiscalité des revenus est élevée en France.
Le locataire peut jouir de ce régime de réduction d’impôt en signant une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH). C’est un contrat d’une durée de 6 ans au moins sans travaux et 9 ans si le propriétaire bénéficie des aides aux travaux. Dans ce cas, il s’engage à louer son bien pour toute la durée de la convention. En investissement immobilier, ce régime s’avère mieux adapté au projet locatif dans l’ancien.
Défiscalisation avec la loi Pinel ancien
En réalisant des investissements immobiliers locatifs, une réduction d’impôt vous sera accordée, par exemple à l’aide de la loi Pinel ancien. Vous pourrez déduire 23%, 29% ou 32% de la valeur du bien si vous le conservez et le mettez en location durant une période de 6, 9 ou 12 ans.
La loi Pinel ancien a été complétée en 2019 par le dispositif Denormandie. Elle est établie pour défiscaliser une partie du montant d’achat des biens immobiliers anciens exclusivement à rénover comme neuf. En guise d’exemple, il s’agit de la réhabilitation d’un bien ou l’acquisition d’un local d’un garage en vue de le transformer en habitation.
En somme, la loi Pinel ancien offre une réduction d’impôt très intéressante. Cependant, en contrepartie, vous devez opter pour l’acquisition d’un bien ancien avec des travaux de rénovation importants. Il est à noter que la mise en location d’un bien meublé vous exclut de ce régime.
Investissement locatif ancien : le dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie est une aide fiscale accordée dans le cadre d’un investissement immobilier locatif. Il est mis en place pour encourager la rénovation des bâtiments anciens et proposer des logements de qualité. Cependant, il existe quelques conditions liées au bâtiment à rénover :
- Le logement à rénover doit être un bien ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration, ou un bâtiment transformé en usage d’habitation ;
- Le bien à rénover doit être un local non meublé et mis en location ;
- Le loyer mensuel du logement rénové ne doit pas dépasser, charges non comprises, le plafond préétabli.
Dans l’investissement immobilier ancien, la loi Denormandie a été mise en place le 1er janvier 2019. Avec ce dispositif, le montant de la réduction d’impôt direct est de 12 % du prix global de l’opération si vous mettez en location durant 6 ans. 18 % si vous louez le logement durant 9 ans et 21 % si la durée est de 12 ans. Ainsi, le dispositif permet aux propriétaires bailleurs d’obtenir d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 euros.
Concernant les plafonds fixés par le dispositif Denormandie, le montant du projet à défiscaliser est plafonné à 300 000 euros par an et 5500 Euros/m2. Il faut respecter ce plafond pour obtenir l’avantage fiscal. À noter que seuls les appartements loués sont éligibles. Parmi tous les dispositifs de défiscalisation, celui-ci est la meilleure option.
En somme, le dispositif de Denormandie prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu. Ainsi, pour votre programme d’investissement immobilier, vous devez faire la déclaration annuelle de vos revenus en précisant que le logement est un bien ancien rénové.
