En 2021, le secteur de l’investissement locatif connaît une énorme variation de possibilités. Entre le crowdfunding immobilier, les parkings ou la SCPI (Société civile de placement immobilier), les sources de loyers peuvent se décliner en différents types. L’objectif va au-delà des revenus locatifs pour certains investisseurs. Que ce soit pour l’acquisition de patrimoine ou l’achat pour location, la rentabilité de votre projet dépendra de votre stratégie. Comment bien investir son capital dans le domaine de l’immobilier locatif ? Les réponses dans cet article.
L'investissement immobilier dans une ville
Pour réussir un investissement locatif, il faut choisir minutieusement l’emplacement du bien immobilier. Les grandes villes sont les plus conseillées, car elles offrent de meilleures conditions.
La location de longue durée
Une ville dynamique à proximité des commodités, comme Paris, présente énormément de demandes de location de longue durée. Cependant, la capitale fait partie du top 3 des villes les plus chères du monde, derrière Hong Kong et Singapour. C’est à cause de son prix d’achat très onéreux, mais le logement peut se louer et se revendre cher également. Toutefois, cette situation peut générer un rendement locatif moins intéressant.
Il faut savoir que l’acquisition d’un bien immobilier locatif vous permet de vous constituer un patrimoine tangible à long terme. De plus, nombreuses sont les personnes qui souhaitent détenir un appartement au sein de la Ville Lumière. Pour rentabiliser au maximum votre investissement à Paris, il est alors plus judicieux de faire une étude au peigne fin du marché immobilier.
Les conseils des experts s’orientent vers une métropole ou une commune ayant un rendement locatif plus attrayant comme les villes de Bordeaux, de Toulouse ou de Lille.
Ainsi, l’achat de logement et la mise en location meublée vous permettent d’augmenter votre capital. Si beaucoup optent pour la mise en location saisonnière, certains investisseurs préfèrent une mise en location sur le long terme.
La location de courte durée
Pour l’investissement locatif saisonnier, choisir les zones très fréquentées de l’Hexagone s’avère propice. Les villes historiques, les stations balnéaires ou les places commerciales détiennent un réel potentiel auprès des locataires touristes. Le rapport entre le prix d’achat (environ 227 580 euros en 2019) et la valeur locative constitue alors un rendement conséquent.
D’autant plus que le placement dans le locatif, surtout en location meublée, vous permet de bénéficier de revenus passifs. Grâce à cette option, des avantages fiscaux vous sont accordés. En choisissant le dispositif du statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel), vous profiterez d’une réduction du taux d’imposition.
Toutefois, il faut faire preuve de prudence lorsqu’il est question du statut LMNP et de ses avantages fiscaux. Vous devez respecter la limite des revenus qui ne devront pas dépasser les 23 000 euros l’année. Aussi, un investisseur déjà inscrit au régime LMP ou Loueur en meublé professionnel au Registre du commerce et des sociétés (RCS) n’est pas éligible au statut LMNP.
Ainsi, grâce au statut LMNP, une exonération d’impôt sur vos revenus locatifs vous est accordée. L’amortissement de votre bien immobilier sur le long terme, la déduction des charges liées aux intérêts du crédit immobilier (coût de gestion locative compris) et l’obtention de revenus complémentaires constituent font partie des avantages du LMNP. Aussi, si vous optez pour ce statut, vous aurez le choix entre le régime réel et Micro Bic (Bénéfices industriels et commerciaux).
Faire un meilleur investissement locatif selon votre budget
Ne se résumant pas seulement à l’achat et à la mise en location d’un appartement, l’investissement dans l’immobilier locatif repose aussi sur votre capital. Ce projet peut s’effectuer aussi bien dans l’ancien que dans le neuf.
Investir dans l'ancien ou le neuf
De manière générale, investir dans un bien ancien s’avère plus rentable et plus sécuritaire qu’un bien neuf. Grâce à son architecture plus authentique et son emplacement en centre-ville, l’ancien attire les locataires. Nécessitant parfois des travaux, ces biens immobiliers sont moins coûteux que les neufs. De plus, vous pouvez bénéficier du déficit foncier. La rentabilité brute annuelle sera donc plus conséquente.
Investir dans ce type de bien vous permet de bénéficier des avantages de la loi Denormandie. Dispositif accordant une réduction d’impôts, cette dernière a été mise en place pour inciter les investisseurs immobiliers à opter pour la rénovation des résidences anciennes. Le but est de rehausser la valeur de l’immobilier en France.
Contrairement à l’ancien, le bien immobilier neuf est installé en banlieue ou dans les nouveaux parcs immobiliers en cours d’urbanisation. Il est donc plus sûr de choisir un bien neuf dans des quartiers à proximité des commerces, des services de transport et des universités. Ainsi, si vous fixez des loyers plus élevés, cela sera donc justifié.
Vous pouvez aussi obtenir une réduction d’impôt en investissant dans un bien neuf. Il vous suffit de choisir parmi les VEFA (Ventes en l’état futur d’achèvement), ou les biens anciens strictement à rénover à neuf. Aussi, la loi Pinel est un dispositif qui vous permet de réduire vos taux d’impôts allant jusqu’à 18 %. L’exonération fiscale est fixée selon la durée de location du logement.
Le logement classique et l'investissement SCPI
L’investissement immobilier locatif est très connu en France, car le rendement locatif obtenu se situe autour de 4 % par an. De plus, c’est le seul placement de capital qui permet l’obtention de prêt auprès d’une banque. Pour optimiser votre projet, il convient d’établir un calcul pour estimer la rentabilité du marché immobilier. Généralement, il est conseillé d’investir dans un emplacement qui vous est familier, notamment, dans votre ville ou votre région. Votre connaissance du terrain par rapport aux prix et aux locataires constituera une assurance pour l’obtention de bénéfices. Par ailleurs, votre proximité au logement contribuera à une meilleure gestion locative.
Une autre option tout aussi rentable est l’investissement en SCPI. Appelé aussi « pierre papier », ce type d’investissement immobilier locatif ne nécessite aucune technique spécifique. Il s’agit d’acheter une part d’action auprès d’une société qui investit dans l’immobilier. Ainsi, à chaque prélèvement de loyer par la SCPI, une partie des revenus vous est versée.
La gestion du bien immobilier est assurée par des experts engagés par la SCPI. Ayant un rendement locatif d’environ 4 %, vous pouvez toucher des revenus passifs conséquents chaque année. Investir dans une SCPI est possible pour tous, car le placement minimum est de 1 500 euros. D’autant plus que les biens immobiliers sont très diversifiés au sein d’une SCPI. À Paris, dans les centres-villes ou en banlieue, vous pouvez constituer un patrimoine très varié.
Bien déterminer son objectif d'investissement
Tous les investissements répondent à un objectif précis. Dans le marché de l’immobilier locatif, il en existe beaucoup. Que ce soit pour l’acquisition de patrimoine, l’augmentation de capital ou la défiscalisation, ce secteur est connu pour son taux de rendement pouvant aller jusqu’à 7 %.
Investir pour une rentabilité
Les investissements immobiliers locatifs vous permettent de bénéficier de l’effet de levier du crédit. Il s’agit de recourir au prêt bancaire afin de financer votre investissement, pour ensuite le rembourser grâce aux loyers. Cependant, pour que l’effet de levier du crédit soit un succès, les revenus doivent pouvoir couvrir tous les frais liés à l’investissement locatif (travaux ou gestion locative). Vous devez alors procéder à un calcul précis de la rentabilité du projet avant de vous lancer.
Cette rentabilité est définie par le taux de rendement de votre investissement. De plus, les banques proposent aujourd’hui des pourcentages d’intérêt assez bas qui sont très avantageux. Toutefois, pour en bénéficier, vous devez justifier votre apport financier personnel. En effet, la banque prend en compte votre capacité à rembourser votre endettement et la rentabilité de votre projet, d’où la nécessité du calcul préalable du rendement.
Investir pour la défiscalisation
Si vous souhaitez investir pour bénéficier de la défiscalisation, l’immobilier locatif est le meilleur secteur. En France, les investissements immobiliers sont encouragés par le Gouvernement. Ce dernier offre aux investisseurs des avantages sur les impôts. Ainsi, en appliquant des lois, comme le dispositif Pinel ou Denormandie, le Gouvernement pousse le placement de capital dans le secteur immobilier.
Loi de finances la plus répandue, le dispositif Pinel vous offre des taux de réduction de votre impôt sur les revenus très intéressants. Par ailleurs, la loi Denormandie devient aussi très populaire auprès de ceux qui veulent se lancer dans les rénovations pour une meilleure rentabilité. Ainsi, si votre objectif est la défiscalisation, prenez compte de tous les paramètres pour trouver le dispositif le plus adapté.
Investir pour l'acquisition de patrimoine
Un bien immobilier, que ce soit un appartement, une maison ou un studio, prend de la valeur chaque année. Aussi, acquérir un logement est toujours très avantageux. Que vous choisissiez de le mettre en location ou d’y habiter, un bien immobilier demeurera toujours un patrimoine pour vous. De plus, être propriétaire vous permet d’être exempté de loyer à vie. Pour le choix de la mise en location, cela va constituer une sorte d’assurance économique pour vos années de retraite.
La clé de rentabilité pour un meilleur investissement locatif repose alors sur la compréhension du fonctionnement des marchés immobiliers et la définition d’un objectif précis.
