Avant de se lancer dans l’immobilier, plusieurs Français se sont souvent demandés combien investir en SCPI. En effet, un investissement en SCPI présente de nombreux avantages aux investisseurs. Cependant, il peut aussi devenir très vite onéreux si l’investisseur n’agit pas avec prudence.
En temps normal, un investisseur peut déjà investir en SCPI avec un montant de 200 euros. Toutefois, ce tarif varie selon certains critères comme le type de SCPI, l’objectif de l’investisseur, ses projets, etc. Il convient alors d’analyser ces détails pour estimer le montant d’un investissement en SCPI.
Comprendre l’investissement en SCPI
La SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier qui facilite l’investissement dans la pierre. Elle reste très accessible sur le marché, puisqu’il s’agit d’un investissement passif. Les associés de l’entreprise ne s’occupent donc pas de l’administration du patrimoine immobilier.
Ils le délèguent à un expert en SCPI, souvent une société de gestion locative, qui se charge de gérer les actifs immobiliers au quotidien. Pour investir dans de telles sociétés, le particulier a juste besoin de devenir associé. Cela se traduit par l’achat des parts de la société qui détient généralement des centaines de biens immobiliers.
À partir de cet instant, il perçoit des dividendes générés à partir des actifs détenus et mis en location. Sa part du bénéfice est proportionnelle à son apport lors de la constitution du capital. Pour se retirer de la société, le particulier doit d’abord revendre ses parts. Lors de cette cession, il peut réaliser une plus-value immobilière grâce à une éventuelle hausse du prix de la part.
Investir dans une SCPI : les raisons
Investir dans une SCPI de rendement convient habituellement aux personnes qui souhaitent se lancer dans l’investissement immobilier. En réalité, les associés de cette société ne s’occupent pas de la gestion des actifs immobiliers. Cela laisse assez de temps libre pour se vaquer à d’autres préoccupations.
L’investissement en SCPI offre également un bon rendement, sans aucune prise de risque. La SCPI représente aussi l’un des rares instruments financiers qui permettent de se protéger contre l’inflation. C’est plutôt l’INSEE qui se charge de calculer les indices sur l’évolution des prix chaque trimestre.
Combien prévoir au minimum pour investir en SCPI ?
Pour investir en SCPI de rendement, prévoyez le montant des parts de la société. Sur le marché, il est conseillé de prévoir un minimum de 200 euros pour acquérir une part de SCPI. Avec la SCPI Sofidynamic par exemple, une part vaut actuellement 315 €. Cependant, certaines sociétés civiles de placement immobilier peuvent exiger l’achat d’un nombre de parts donné avant de devenir un associé de l’entreprise.
Dans ce cas, le minimum à prévoir est de 1.000 euros pour 5 parts et 2.000 euros pour 10 parts. Toutefois, certains spécialistes en investissement immobilier locatif préfèrent miser sur la quantité pour des placements intéressants. Ils estiment alors le prix minimum d’un investissement en SCPI de rendement à 10.000 euros. Quoi qu’il en soit, retenez que ce coût dépend de plusieurs critères à considérer.
Par ailleurs, les particuliers qui souhaitent se lancer dans l’immobilier en SCPI doivent supporter des frais de souscription et de gestion. Selon le site economie.gouv.fr, ces coûts dépendent du type de SCPI et varient entre 5 à 12 % pour les frais de souscription. Quant aux frais de gestion, le taux appliqué oscille entre 8 et 10 %.
Combien investir en SCPI : les critères à prendre en compte
Comme susmentionné, le prix d’un investissement en SCPI ne se limite pas à la valeur des parts sociales. Plusieurs autres critères entrent aussi en ligne de compte.
Les objectifs à long terme de l’investisseur
Selon les objectifs à long terme que l’investisseur souhaite atteindre, le prix d’investissement en SCPI peut varier. Il peut choisir ce placement pour générer des revenus supplémentaires issus des loyers. Dans ce cas, il doit d’abord déterminer le montant qu’il souhaite toucher et déduire la somme à investir selon le taux de la SCPI de rendement.
L’investissement dans une SCPI peut aussi viser une optimisation fiscale. Concrètement, ce sont les SCPI fiscales qui permettent d’atteindre cet objectif. En effet, ce type de SCPI est lié à des dispositifs de défiscalisation comme la loi De Normandie, la loi Malraux, etc.
Un investissement en SCPI peut également viser la transmission d’un patrimoine. Ici, le particulier doit définir le montant qu’il souhaite léguer. Ensuite, il lui revient de préciser s’il veut transmettre le patrimoine via un contrat d’assurance-vie ou de façon classique. Par ailleurs, certains particuliers se lancent dans l’investissement d’une SCPI afin de préparer leur retraite.
La revalorisation des parts de certaines SCPI
Sur le marché de l’investissement immobilier, certaines SCPI de rendement revalorisent régulièrement leurs parts. Leur valeur peut avoir un réel impact sur le prix d’investissement en SCPI. Pour cette année 2025 par exemple, plusieurs sociétés ont revalorisé leurs parts. Cœur d’Europe est un excellent exemple avec ses parts qui valent désormais 202 euros au lieu de 200 euros en 2024.
LF Grand Paris Patrimoine s’inscrit dans le même mouvement avec un taux de revalorisation de -14,5 % en janvier 2025. Par conséquent, la valeur des parts peut évoluer ou diminuer lors d’une revalorisation. Il revient donc à l’investisseur de sillonner le marché attentivement pour détecter les bonnes affaires immobilières qui s’offrent à lui.
La situation géographique des placements de la SCPI
En investissement locatif, la situation géographique des actifs immobiliers affecte toujours leur prix de vente ou d’achat. Ainsi, les parts des sociétés civiles de placement immobilier qui disposent d’investissements situés dans des régions à forte demande peuvent être onéreuses sur le marché.
Toutefois, les parts des SCPI de rendement qui investissent dans des zones peu dynamiques seront plus ou moins abordables. Par ailleurs, une SCPI qui investit à l’international peut être soumise aux variations de devises. Différents régimes fiscaux risquent également d’impacter la valeur de ses parts, et donc le rendement des investissements.
Combien investir en SCPI : impact des stratégies sur le prix
Pour investir dans une SCPI, l’investisseur peut suivre plusieurs stratégies : investir au comptant, à crédit, en démembrement, etc.
Investir en SCPI au comptant
Pour investir dans une SCPI, l’investisseur a le choix d’acheter les parts de la société au comptant. Cette stratégie est réservée aux investisseurs qui disposent de liquidités suffisantes. Après l’achat des parts, le particulier doit observer un délai de jouissance pouvant aller jusqu’à 6 mois. Passé ce délai, l’achat au comptant lui permet de rapidement profiter de ses revenus issus des loyers.
Cependant, les revenus qu’il perçoit sont versés net de frais SCPI. Selon les modalités de la SCPI, ils peuvent lui être versés mensuellement ou trimestriellement. De plus, la stratégie au comptant lui permet de contribuer au capital de la société à partir de quelques centaines d’euros.
Pourquoi investir en SCPI à crédit ?
L’achat des parts d’une SCPI à crédit est un mode de financement très bénéfique. Avec l’investissement en SCPI à crédit, le particulier ne touche pas son épargne. De plus, il peut se lancer dans l’investissement locatif, même s’il ne dispose pas d’un capital important.
Il profite également de l’effet de levier du crédit pour se constituer un patrimoine. Mieux, le particulier peut déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers. Il n’a accès à cette opportunité que s’il est soumis au régime d’impôt réel simplifié.
Cependant, investir en SCPI à crédit présente certains risques. Ainsi, avec ce mode de financement, l’investisseur ne profite pas automatiquement de ses revenus. Il pourra en jouir une fois qu’il aura remboursé le crédit. De plus, les établissements bancaires sont peu enclins à prêter des fonds pour investir en SCPI.
L’achat en démembrement de parts de SCPI
Pour investir en SCPI, le particulier peut opter pour des placements en pleine propriété, soit en démembrement temporaire. Avec ce mode d’investissement, il est possible de séparer la nue-propriété de l’usufruit pendant une durée comprise entre 3 et 20 ans.
Toutefois, pour investir en SCPI, il est préférable d’opter pour une durée de démembrement de propriété qui varie de 7 à 10 ans. En choisissant ce mode d’investissement, le particulier bénéficie de plusieurs avantages, qu’il soit usufruitier ou nu-propriétaire.
Intégrer des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie
Un particulier peut aussi investir en SCPI en utilisant un contrat d’assurance-vie. Concrètement, ce dernier a la possibilité de choisir les SCPI comme unité de compte du contrat d’assurance-vie. En procédant ainsi, l’investisseur profite de la stabilité d’un fonds en euros. Dans le même temps, il tire profit du potentiel de rendement plus élevé des SCPI.
Malgré ces avantages fiscaux, le particulier encourt certains risques en choisissant un investissement en SCPI via une assurance-vie. Il s’agit entre autres de :
- Contraintes imposées par les assureurs et les banques ;
- Frais de gestion supplémentaires ;
- Choix de SCPI très limité, etc.
Face à ces divers risques, il serait plus avantageux d’opter pour un investissement direct.
Fiscalité SCPI : combien prévoir pour investir ?
Investir en SCPI permet aux investisseurs de percevoir des dividendes et des revenus financiers. En cas de revente d’un bien immobilier, ils touchent également une plus-value immobilière. Le fisc taxe ces revenus avec des prélèvements sociaux obligatoires d’un taux de 17,2 %. Ils sont aussi soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Fiscalité des revenus fonciers en SCPI
Sur le plan fiscal, les revenus fonciers issus des loyers en SCPI sont soumis à deux régimes. Le premier concerne le régime micro-foncier qui n’est accessible que si les revenus fonciers sont inférieurs à 15.000 euros.
De plus, le particulier ne doit pas posséder des parts sociales dans une SCPI fiscale. Pour finir, il doit percevoir ses loyers directement en plus de ses parts SCPI. S’il respecte ces conditions, il bénéficie alors d’un abattement forfaitaire de 50 %.
Dès que le montant de ses revenus franchit le seuil fixé, l’investisseur passe automatiquement sous le régime réel. Ici, il a l’avantage de déduire ses intérêts d’emprunt des revenus. Il n’a accès à cette offre que s’il a acquis ses parts de SCPI à crédit.
Imposition des plus-values : prix moyen à prendre en charge
Les plus-values immobilières que réalise l’investisseur sont soumises à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %. Ce taux a été visiblement revu à la baisse, puisqu’il était fixé à 36,2 % en 2024. De plus, le fisc a désormais supprimé les abattements pour durée de détention du bien immobilier.
Par ailleurs, le prix d’acquisition du bien immobilier sera dorénavant indexé sur l’inflation pour déterminer la plus-value imposable. Dans ce cas, l’investisseur risque de subir de plein fouet les effets de l’inflation.
Combien investir en SCPI : les points essentiels
Avec toutes les informations fournies, il est plus facile de répondre à la question : combien investir en SCPI. La réponse est que le prix n’est absolument pas fixe sur le marché et dépend de plusieurs facteurs. Déjà, l’investisseur doit prévoir le prix minimum d’une part en SCPI.
Ce tarif est de 200 euros, mais varie énormément selon la situation géographique des investissements de la structure. La revalorisation des parts sociales participe également à la variation du prix d’investissement en société civile de placement immobilier. Les objectifs à long terme de l’investisseur ont aussi leur impact sur ce tarif.
