Les SCI avantages et inconvénients sont à prendre en compte avant d’utiliser cet outil d’investissement immobilier. Notez avant tout que cette option est loin d’être nouvelle sur le marché français. Régi par le code civil depuis 1804, la durée de vie d’une SCI peut atteindre jusqu’à 99 ans. Un privilège à ne pas ignorer pour investisseur novice dans l’immobilier. Toutefois, il faut savoir que la structure juridique d’une SCI repose sur la loi du 4 janvier 1978.
Constituée de deux personnes (associées) au minimum, une société civile immobilière peut présenter quelques limites. Ainsi, il vaut mieux vous informer sur les principaux avantages et inconvénients avant d’investir en SCI. Cela peut aussi vous aider à mieux appréhender le fonctionnement de cette forme d’investissement. Vous saurez alors à quoi vous attendre avant de créer une SCI.
La gestion du patrimoine est le premier avantage d'une SCI
Comme vous pouvez vous y attendre, la création d’une SCI offre une meilleure gestion du patrimoine. Ainsi, vous ne risquez pas de vous retrouver avec des soucis en faisant ce choix d’investissement immobilier.
La réunion du capital social ne vous posera aucun souci
La réunion du capital social est plus facile avec une société civile immobilière. Cela est valable même en misant sur la souscription d’emprunts pour intégrer une SCI. De plus, la gestion des immeubles acquis pendant l’investissement ne vous posera aucun souci. Notez que l’acquisition d’un immeuble dépend du capital que dispose la société.
Un gérant s’occupera de la gestion de votre société civile immobilière
La nomination d’un gérant est primordiale pour la gestion d’une SCI. Notez que ce dernier n’a pas besoin de l’accord unanime des associés pour prendre des décisions. Cela est par exemple le cas dans une situation d’indivision où les épargnants achètent conjointement un bien immobilier.
Toutefois, le gérant d’une SCI ne prendra pas le risque de vendre les parts des associés sans leur autorisation à l’avenir. Notez que l’unanimité n’est requise que pour la nomination ou la révocation du gérant en personne. Le choix d’une personne compétente ne vous posera aucun souci sur la gestion de votre société civile immobilière.
Une protection assurée pour votre patrimoine immobilier
Une SCI possède en principe son propre patrimoine qui se distingue de celui des associés. Cela offre une meilleure protection patrimoniale pour chaque épargnant même en cas de difficultés financières. Ainsi, il n’y a aucun risque que les investisseurs en SCI perdent facilement leurs parts au sein de la société. De plus, le patrimoine personnel des associés ne sera pas engagé dans une procédure en cas de présence de dettes de la société.
La création d'une SCI garantie aussi une meilleure fiscalité
La fiscalité fait partie des avantages indiscutables liés à la création d’une société civile immobilière.
La possibilité de souscrire à un régime fiscal IS
Le régime n’applique pas la moindre taxation si la société ne distribue pas de dividendes. De plus, certains frais des bénéfices peuvent être déduits avant l’imposition. Cela est particulièrement le cas de la rémunération du gérant associé au projet. A cela s’ajoute l’imputabilité du déficit foncier sur les bénéfices de votre SCI pendant une certaine période.
Vous pouvez aussi choisir un régime IR
Le choix d’un régime IR offre des avantages pour chaque investisseur sur une SCI. Cela concerne par exemple la possibilité de déduction du déficit foncier des revenus personnels de chaque épargnant. De cette manière, il est possible de payer moins d’impôts tout au long de l’investissement immobilier. A cela s’ajoute la possibilité d’application de la taxe sur les plus-values des particuliers. Une SCI à l’IR permet aussi d’obtenir des abattements fiscaux sur les plus-values liées.
Profiter de la loi Pinel pour obtenir une meilleure fiscalité
Investir en SCI avec la loi Pinel permet en principe de payer moins d’impôt chaque année. Ainsi, vous allez participer au développement du marché de l’immobilier à votre manière grâce à la stimulation de l’investissement locatif. Il suffit que vous investissiez dans le neuf pendant une période de 6 et 12 ans pour profiter des avantages fiscaux à l’avenir. Il faut savoir que la réduction d’impôt dépend des parts sociales de chaque épargnant sur la société civile.
La possibilité de choisir le type de SCI est un autre avantage considérable
Concernant toujours les avantages, n’oubliez pas que vous êtes libre de choisir le type SCI qui vous convient.
SCI de gestion
Le choix d’une SCI de gestion vous offre la possibilité de gérer ou de louer plusieurs types de biens immobiliers. Ainsi, vous aurez droit à divers revenus réguliers pendant la durée de location des propriétés. A souligner que les bénéfices sont répartis entre les associés selon leurs parts sur le capital social. Il est important de choisir un régime d’impôt sur les sociétés si les logements sont proposés en location meublée.
SCI familiale
Une SCI familiale permet de constituer un patrimoine immobilier entre les membres de la famille. Vous aurez même droit à des privilèges fiscaux dans le cadre d’une succession sur les parts. La transmission d’un bien immobilier est même plus facile entre un couple. De plus, les héritiers auront droit à une indivision stable tout au long de l’investissement. En effet, la répartition des parts sociales se fera dans les meilleures conditions.
SCI construction-vente
Ce type de SCI permet d’acheter et de revendre un bien immobilier en toute tranquillité. Cela passe par l’acquisition d’un terrain et d’y construire une propriété que vous pouvez revendre immédiatement. Ici, la société civile immobilière sera dissoute après la revente du bâtiment.
Certes, l’achat et la construction d’un bâtiment demande un budget assez important. Toutefois, vous pouvez vous attendre à ce que l’investissement soit divisé entre tous les associés dans la société. Il est aussi possible qu’une SCI construction-vente relève de l’impôt sur le revenu pendant la durée de vie du projet.
SCI d’attribution
Une SCI d’attribution a pour principal objectif de construire ou d’acheter plusieurs biens immobiliers pour bâtir un solide patrimoine. Les parts qui vous seront données vont dépendre de votre apport sur le capital social. Ce choix d’investissement est plus efficace si vous prévoyez de réaliser de grands projets.
Toutefois, les associés sont amenés à mettre en commun les ressources pour cette option. La société peut être dissoute immédiatement après la répartition des lots entre les investisseurs. A souligner que la répartition des parts est établie par les statuts qui régissent votre entreprise sociale.
SCI de jouissance à temps partagé
Cette forme de SCI favorise l’esprit de partage entre les associés sur l’investissement. Cela ne concerne pas la propriété mais la nature de l’utilisation du bien immobilier. Par ailleurs, la durée d’occupation du logement dépend de l’apport social de chaque épargnant.
Il faut vous attendre à ce que la société ne génère pas le moindre revenu pour chaque investisseur. En outre, le bien immobilier sera utilisé à titre de résidence secondaire pour les vacances. A souligner que ce type de SCI peut entraîner des conflits entre les associés en cas de manque de communication.
SCI agricole
Ce type de SCI ne concerne pas vraiment un investissement dans un projet immobile. Cette option est proposée aux agriculteurs qui font face à des difficultés financières. Cela est aussi valable pour ceux qui ont du mal à développer leur exploitation en fonction des moyens à leur disposition. En outre, une SCI agricole peut être utilisée pour mener à bien la transmission d’un patrimoine. Effectivement, la société civile peut être utilisée pour assurer le montage financier.
La sortie d'un associé est plus facile avec une société civile immobilière
Diverses raisons peuvent pousser un investisseur à quitter une SCI. Notez que vous pouvez choisir la méthode de sortie en fonction de la situation dans laquelle vous vous trouvez.
La cession des parts sociales
Ici, la cession consiste à vendre les parts sociales à un autre associé ou un membre de la famille. Cela implique une évaluation des parts proprement dites pour mieux déterminer le prix de vente. En outre, il faut obtenir les accords de tous les épargnants pour réaliser la vente. Il faudrait ensuite rédiger l’acte de cession de parts SCI qui doit être enregistré auprès des impôts.
La dernière étape concerne les démarches administratives auprès du greffe avec les documents essentiels. Il faut par exemple fournir l’acte de cession avec un PV de l’assemblée. A cela s’ajoute un exemplaire des nouveaux statuts qui déterminent la répartition des associés à la société civile immobilière.
Transmission des parts SCI d’un membre de la famille
La cession des parts SCI ne se fait pas toujours par une vente. En effet, la transmission peut se faire facilement par donation surtout si vous optez pour une société civile familiale. Cela peut se faire envers un seul bénéficiaire selon la situation.
En outre, vous pouvez opter pour une donation-partage pour assurer une transmission auprès de plusieurs personnes. Notez que la transmission peut se faire de manière progressive pour obtenir une exonération de droit de mutation. Concernant l’importance de l’accord des associés, cela dépend uniquement des statuts qui régissent la SCI.
Le droit de retrait à la SCI
Le droit de retrait permet de retirer le montant de vos parts sociales dans les meilleures conditions. Cette option peut être activée si vous n’arrivez pas à trouver un acquéreur entre les autres membres de la SCI. Les formalités à suivre pour la vente ne sont pas difficiles à respecter contrairement à ce que vous pouvez imaginer. Il suffit d’obtenir l’aval des associés pendant une assemblée générale pour faire valoir le droit. Notez que le mode de vote dépend en même temps des statuts de la SCI.
D'autres avantages à considérer en faisant le choix d'une SCI
La création d’une SCI offre aussi d’autres avantages auxquels vous pourrez profiter au fil des années.
Une SCI affiche une absence d’un capital social minimum
Vous devez savoir qu’il n’y a pas de capital social minimum pour participer à la création d’une SCI. Vous pouvez par exemple investir à partir de 1 euro en théorie. Toutefois, le fait de proposer des apports conséquents améliorera le fonctionnement de la société à l’avenir. Sinon, vous avez le choix entre l’adoption d’un capital social fixe ou libre pour l’investissement.
Une SCI permet d’accéder à des outils juridiques
Le montage d’une SCI peut se faire à travers l’outil juridique que vous souhaitez utiliser. Vous pouvez par exemple passer par un holding pour obtenir une partie du capital social. Il est aussi possible de démembrer les droits des propriétés liées aux parts des investisseurs. Sinon, il reste la possibilité d’ajouter des clauses spécifiques dans les statuts pour protéger la SCI.
Une SCI garanti un fonctionnement aménageable
Comprendre le fonctionnement d’une SCI permet de mieux appréhender les obligations qui vous attendent. Sur ce point, chaque associé est libre d’aménager ses statuts auprès de la société. Cela permet par exemple de fixer les conditions concernant les prises de décisions que celles-ci soient ordinaires ou extraordinaires. Par contre, il faut savoir que la cession des parts sociales doit obtenir un agrément à double majorité. Cela est particulièrement le cas pour une transmission au profit d’un tiers.
Que retenir des principales limites d'une société civile immobilière ?
Investir sur une SCI ne présente pas que des avantages. Vous devrez aussi vous informer sur les possibles limites que ce type d’investissement peut poser pour chaque investisseur.
Une responsabilité indéfinie pour les associés
Il faut vous attendre à ce que la création d’une SCI procure une responsabilité illimitée pour les associés. C’est-à-dire que le patrimoine personnel de ces derniers peut être engagé si la situation l’exige vraiment. Cela concerne principalement le paiement des créanciers de la société. Contrairement à une entreprise commerciale, une SCI n’implique pas une solidarité entre les épargnants.
Des formalités longues et complexes pour la création
Plusieurs formalités légales doivent être respectées pendant la création d’une SCI. Vous pouvez alors vous attendre à ce que le processus prenne du temps contrairement à la création d’une entreprise ordinaire. Plus précisément, il faut respecter les étapes suivantes pour mettre en place une société civile immobilière :
La rédaction des statuts et la collecte des apports en capital;
Le remplissage du formulaire M0 et la publication de l’annonce légale;
La collecte des justificatifs et l’établissement des attestations;
Le dépôt du dossier de la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce.
Des frais cachés peuvent exister pendant le processus de création
Il faut vous attendre à payer des frais supplémentaires pendant un investissement en SCI. Cela est par exemple le cas si vous devez consulter un notaire ou un avocat à un certain moment. Ainsi, vous serez amené à régler la rémunération du spécialiste que vous choisirez pour chaque accompagnement. L’intervention d’un architecte est aussi à prévoir sur certains projets immobiliers. Cela implique des dépenses supplémentaires que vous devrez régler au bon moment.
Une SCI est un choix d'investissement avantageux
Au final, il faut admettre que la création d’une SCI reste un choix avantageux pour un investir dans l’immobilier. Certes, cela nécessite la présence de deux associés au minimum. En outre, vous pouvez vous attendre à ce que l’investissement offre l’opportunité de mettre en place un solide patrimoine. En outre, il est important de bien choisir le type de SCI que vous souhaitez créer pour faciliter les prises de décisions à l’avenir.
Prenez alors le temps de vous informer sur le fonctionnement de l’option qui vous intéresse pour profiter pleinement des avantages. Cela permet aussi de prévenir les inconvénients auxquels vous pourrez vous exposer pendant l’investissement. Il ne faut pas hésiter à demander un accompagnement pour ne pas perdre trop de temps pendant la création de la société.
