La loi Pinel est un dispositif d’investissement locatif lancé en 2014. Elle vise à soutenir la construction immobilière pour permettre aux profils les plus modestes de se construire un patrimoine immobilier. Pour ce faire, elle applique un taux afin de réduire l’impôt en fonction de la durée d’engagement des propriétaires.
Cependant, tout le monde n’est pas éligible au dispositif de défiscalisation Pinel. Il faut respecter plusieurs conditions parfois difficiles à vérifier. Toutefois, il est possible de se servir d’un simulateur Pinel pour y arriver. Fournir juste certaines informations suffit à obtenir gain de cause. Lisez ce guide pour tout découvrir sur le fonctionnement de cet outil et son utilisation.
Pourquoi utiliser un simulateur Pinel ?
Un simulateur Pinel permet de vérifier l’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt. En fonction des informations fournies, l’outil de simulation s’assure de la conformité d’un profil avec les conditions de la loi Pinel.
Grâce au simulateur Pinel, un investisseur peut aussi savoir si une commune est bien éligible au dispositif de réduction d’impôt. Cette vérification convient pour tout particulier qui souhaite se lancer dans l’immobilier.
Par ailleurs, avec le dispositif de défiscalisation Pinel, un investisseur réalise d’importantes économies d’impôt. En effet, avant de compter sur la loi Pinel, il serait avantageux d’avoir une idée de l’économie à laquelle prétendre. Au lieu de vous donner à des calculs interminables, vous pouvez utiliser un simulateur Pinel. Il réduit les risques d’erreurs et indique des résultats précis et actualisés.
Plafonds estimés par un simulateur Pinel
Le simulateur Pinel réalise ses estimations en fonction des plafonds en vigueur sur le marché immobilier. Ils se divisent en deux catégories : plafonds de loyers et plafonds de ressources.
Plafonds de ressources à respecter en loi Pinel
Pour être éligible au dispositif de réduction d’impôt, il faut respecter certains plafonds de ressources. Ces seuils dépendent de la zone dans laquelle se trouve le logement immobilier et de la composition du foyer fiscal. Par exemple, un couple qui procède à la location d’un logement en investissement locatif Pinel doit respecter un plafond de 64 976 € pour les zones A bis et A. Ce seuil est de 47 321 € en zone B1 et de 42 588 € en zone B2 et C.
Si le foyer fiscal est plutôt constitué d’une seule personne, le plafond est alors de 43 475 € pour les zones A bis et A. En zone B1, le seuil est de 35 435 € et de 31 892 € en zone B2 et C. Selon le nombre de personnes à charge dans le foyer fiscal, le plafond de ressources peut également varier.
Simulateur Pinel : plafonds de loyers pris en compte
Les plafonds de loyers qu’estime le simulateur Pinel sont des données actualisées et fonction de la zone d’implantation. Ainsi, le loyer à appliquer en investissement locatif dans la zone A bis ne doit pas dépasser 18,89 € par m2. En zone A, le plafond à respecter est de 14,03 € par m2. Il descend à 11,31 € par m2 en zone B1 et à 9,83 € par m2 en zone B2 et C.
Pour rappel, les différentes zones éligibles en loi Pinel regroupent une multitude de communes. Apprenez-en davantage à travers ce tableau :
| Zone où se trouve le logement | Composition |
| A bis | La zone A bis comprend la ville de Paris. En plus, elle compte 76 communes situées dans les départements suivants : Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d’Oise, Yvelines, Seine-St-Denis. |
| A | La zone A se compose des villes comme Lyon, Marseille, Montpelier, Lille, etc. Les communes situées dans la Côte d’Azur et en Île-de-France en font aussi partie. |
| B1 | Sont classées dans la zone B1 les villes avec des prix de l’immobilier des loyers onéreux. Elle englobe aussi toutes les métropoles composées de plus de 250 000 habitants et les communes de la grande couronne parisienne. |
| B2 | Seules les villes-centres de certaines agglomérations sont classées dans cette zone. |
| C | La zone C se compose de tout le reste du territoire français. |
Les zones B2 et C ne sont plus éligibles à la loi Pinel. Pour profiter du dispositif de défiscalisation dans ces zones, il faut d’abord respecter certaines conditions.
Informations pour simuler le montant d’une défiscalisation Pinel
L’utilisation d’un simulateur Pinel nécessite le renseignement de certaines informations. Ainsi, avant de lancer la simulation, procédez à la description de sa situation. L’investisseur doit donc préciser :
- sa situation matrimoniale ;
- le nombre d’enfants à charge ;
- le revenu fiscal de référence ;
- la localisation du projet immobilier ;
- son apport personnel ;
- le dispositif Pinel choisi.
Par la suite, il doit renseigner ses coordonnées en mentionnant ses noms et prénoms, son code postal, sa ville de résidence, etc. Dès que c’est fait, il ne reste plus qu’à lancer la simulation et obtenir les résultats.
Simulateur Pinel : comment fonctionne-t-il ?
Lorsque vous lancez la simulation d’un projet d’investissement immobilier, le simulateur Pinel suit un mode de fonctionnement donné.
Évaluation du loyer Pinel
Avant de fournir l’estimation d’un projet d’investissement en Pinel, le simulateur calcule d’abord le montant maximal du loyer. Pour ce faire, il détermine dans un premier temps le plafond de loyer de l’investisseur en fonction de l’adresse du logement en location.
Ensuite, il multiplie ce seuil par la surface utile du logement. Un autre coefficient intervient aussi lors de cette opération. Avant tout, l’outil se charge de déterminer ce coefficient ainsi que la surface utile pour une bonne évaluation du loyer Pinel. Bien entendu, le simulateur réalise ses opérations en une fraction de seconde.
Détermination de la surface utile
La surface utile d’un logement n’est pas à confondre avec la surface habitable. La surface utile comprend autant la surface habitable, que la moitié de la surface de ses annexes. Pendant la détermination de cette surface, il faut alors ajouter la superficie des balcons, terrasses et loggias plafonnée à 8 mètres carrés.
Pour effectuer une estimation de cette surface, multipliez le plafond de loyer aux mètres carrés utiles du logement en location. Le simulateur Pinel s’en charge en un rien de temps et sans aucune possibilité d’erreur.
Estimation du coefficient multiplicateur
Le dernier calcul a effectué pour terminer la simulation d’un projet Pinel est la détermination du coefficient multiplicateur. Pour le calculer, il faut appliquer au résultat obtenu le coefficient multiplicateur 0,7 + (19 / Surface utile). Cependant, ce coefficient ne peut pas dépasser 1,2. Dès qu’il franchit ce seuil, 1,2 devient le coefficient à appliquer par défaut.
Toutes ces opérations peuvent très vite se montrer délicates si vous devez vous en occuper vous-même. À l’inverse, un simulateur Pinel s’en charge parfaitement dans les plus brefs délais et sans aucune erreur de calcul.
Pinel : suppression prévue pour le 31 décembre 2024
La suppression de la loi Pinel était initialement prévue pour fin 2017. Cependant, le dispositif de réduction d’impôt a bénéficié d’un prolongement de la durée jusqu’en décembre 2021. Une deuxième reconduction a ensuite eu lieu pour finalement fixer la fin de la loi Pinel pour le 31 décembre 2024.
Une fois cette date annoncée, le Sénat a annoncé une nouvelle prolongation de la durée jusqu’en fin mars. Hélas, le récent vote de la motion de censure a suspendu cette décision. Toutefois, les particuliers qui ont réalisé un investissement en loi Pinel avant cette date continuent de profiter d’une réduction d’impôt. Il faut juste qu’ils remplissent les conditions du dispositif.
Fin loi Pinel : quelles alternatives pour 2025 ?
Avec la suppression de la loi Pinel, les investisseurs en immobilier peuvent avoir du mal à réduire leurs impôts. Pourtant, il existe plusieurs alternatives à ce dispositif de défiscalisation auxquelles ils peuvent souscrire.
Le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)
Si vous cherchez à optimiser votre fiscalité en 2025, alors le statut LMNP reste une approche bénéfique. Avec ce dispositif, un investisseur en immobilier peut profiter de la réduction de certaines charges de ses revenus locatifs. Cependant, cette déduction dépend du régime d’impôt auquel il est assujetti.
En réalité, un particulier en location meublée non professionnel a le choix entre deux régimes d’impôt : le régime micro-BIC et le régime réel. Avec le premier régime, l’investisseur bénéficie d’un abattement de 50 % pour les locations en meublés classiques. Ce taux est de 30 % pour le meublé en tourisme non classé. En dehors de cette réduction, aucun autre abattement n’est autorisé.
Avec le régime réel, l’investisseur profite d’un amortissement sur ses revenus. Cela lui permet de déduire de ses recettes les charges réelles et une partie des frais initiaux. Par ailleurs, de nombreux plafonds s’appliquent au statut LMNP et dépendent du régime d’imposition.
La loi Denormandie
Mise en place depuis 2019, le dispositif Denormandie d’investissement locatif a un mode de fonctionnement proche de la loi Pinel. Il vise à encourager les centres-villes en difficulté pour rénover leurs biens immobiliers anciens.
Avec ce dispositif, le taux de réduction appliqué aux impôts sur le revenu varie de 12 à 21 %. Ces déductions dépendent de la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans) de l’investisseur.
Cependant, pour être éligible au dispositif Denormandie, certaines conditions doivent être remplies.
- Bien immobilier acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022.
- Logement destiné à la location et situé dans l’un des centres-villes éligibles.
- Les travaux représentent 25 % du prix total de l’opération (dans une limite de 300 000 €).
- Faire appel à une entreprise pour réaliser les travaux.
Si l’investisseur réalise l’achat de l’immobilier ancien auprès d’un promoteur immobilier, il revient donc à ce dernier de lui fournir les justificatifs susmentionnés.
Le déficit foncier
Le déficit foncier est un dispositif qui concerne tout particulier soumis au régime d’imposition réel. Il lui permet de déduire certaines charges de ces revenus locatifs bruts comme les frais et intérêts des prêts immobiliers, les travaux, etc. Toutefois, l’investisseur ne peut bénéficier de cette réduction que si l’ensemble des frais dépassent ses revenus locatifs bruts.
Ainsi, le propriétaire-bailleur peut déduire jusqu’à 10 700 € de déficit foncier de ses revenus chaque année. Dans certains cas, ce plafond peut aller jusqu’à 15 300 €. Si l’investisseur génère un excédent de déficits fonciers, il peut le reporter et le déduire suivant certaines conditions.
Si l’excès dépasse le revenu global de l’investisseur, alors il peut le reporter et déduire pendant 6 ou 10 ans.
La loi Malraux
Le dispositif Malraux concerne les particuliers qui préfèrent investir sur le patrimoine historique français. En effet, il propose une réduction d’impôt de 30 % aux investisseurs qui réalisent la restauration de biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés.
Pour être éligibles à cette défiscalisation, les travaux de rénovation doivent concerner les sites patrimoniaux remarquables depuis 1977. Le dispositif prend aussi en compte les quartiers anciens dégradés depuis 2009 et 53 quartiers du NPNRU.
Une fois éligible à la défiscalisation Malraux, l’investisseur bénéficie d’une réduction allant de 22 % à 30 % selon les cas. Cependant, la période d’investissement ne doit pas excéder 4 ans. De plus, un plafond de 100 000 € par an est appliqué au montant des travaux. Pendant les 4 années, l’investisseur doit donc respecter un plafond de 400 000 € maximum.
Simulateur Pinel : un outil simple à utiliser
Connaître le montant de ses économies, vérifier son éligibilité…, plusieurs raisons peuvent conduire un investisseur à se servir d’un simulateur Pinel. Pour l’utiliser, il a juste besoin de fournir certaines informations sur sa situation.
Dès qu’il lance la simulation, l’outil considère les plafonds de ressources et de loyers en vigueur. Il effectue également certains calculs pour donner une estimation exacte et précise.
Cependant, il semblerait que l’État français souhaite supprimer le dispositif Pinel le 31 décembre 2024. Par chance, il existe plusieurs alternatives auxquelles vous pouvez souscrire pour le remplacer.
