L’immobilier reste un marché de premier plan en France, malgré les récents remous du secteur. Néanmoins, avant de générer des revenus dans ce secteur, il faudra mieux se renseigner sur les prix. En réalité, le cours d’un logement est fixé au m2 dans le domaine immobilier.
Il n’est donc pas prédéfini et dépend de plusieurs critères essentiels. À Paris, par exemple, le prix au m2 médian d’un appartement est de 9 299 € alors qu’il est de 3 645 € à Marseille. Qu’est-ce qui explique cette variation du prix au mètre carré ? Quel est le prix au m2 d’un bien immobilier dans les départements et villes de France ? Lisez ce dossier pour avoir réponse à ces différentes questions.
Comprendre le prix au mètre carré en immobilier
L’acquisition d’un bien immobilier implique de payer le prix de vente dudit bien. Toutefois, ce coût n’est pas fixé sur un simple coup de tête, mais plutôt établi à partir le prix au mètre carré. Par exemple, pour acheter un logement de 12 m2 avec un prix au m2 de 3 000 €, l’investisseur doit débourser 36 000 €.
Le prix au mètre carré représente alors une mesure fondamentale pour évaluer la valeur des biens immobiliers. C’est un moyen pratique et universel pour connaître la valeur immobilière d’un bien. Cependant, ce coût varie également en fonction de plusieurs paramètres comme la qualité du logement, l’état du marché, etc.
Raisons de l’estimation du prix de l’immobilier au mètre carré
Dans le secteur immobilier, l’estimation du prix au mètre carré permet d’appréhender la valeur de vente d’un appartement. Il devient ainsi très facile de comparer différents biens immobiliers afin d’établir une équité sur le marché. Grâce au prix au mètre carré, un vendeur peut proposer un cours compétitif pour un bien immobilier. Bien entendu, il doit analyser ses caractéristiques spécifiques et le marché local.
Du côté des acheteurs, le prix au mètre carré se comporte comme un indicateur. En réalité, il leur permet de négocier le cours de vente d’un appartement immobilier en prenant pour référence le prix au m2. Toujours en fonction de ce coût, l’acheteur peut aussi évaluer le rapport qualité/prix du bien en vente.
Cela lui permet de juger de la viabilité financière de l’appartement selon ses caractéristiques et sa taille. Si l’acheteur souhaite investir dans l’immobilier, le prix au mètre carré peut déjà aider à réaliser une estimation de sa plus-value immobilière.
Prix au mètre carré dans quelques départements de France
Le prix au mètre carré d’un bien immobilier n’est pas identique dans les départements de France. Dans la Loire, le prix d’un appartement est fixé à 1 524 €. Celui d’une maison est estimé à 2 057 €.
Cependant, ce prix de l’immobilier à la Loire est insignifiant face aux prix du m2 d’un appartement (3 220 €) ou d’une maison (2 523 €) sur Seine-et-Marne. Même son de cloche pour Hauts-de-Seine qui fixe le prix au m2 d’un appartement à 6 542 €. L’estimation de ce coût au m2 est de 6 818 € pour l’achat d’une maison.
À Seine-Saint-Denis, le prix d’un appartement vaut 4 106 € contre 3 420 € pour celui d’une maison. Dans le département de la Seine-Maritime, les investisseurs bénéficient d’une baisse du prix au m2. Il est de 2 149 € pour un appartement et de 2 154 € pour une maison. Retrouvez ci-dessous le résumé du prix au m2 de l’immobilier dans certains départements de la France.
| Département | Prix au mètre carré d’un appartement (€) | Prix au mètre carré d’une maison (€) |
| Seine-Maritime | 2 149 | 2 154 |
| Seine-et-Marne | 3 220 | 2 523 |
| Hauts-de-Seine | 6 542 | 6 818 |
| Seine-Saint-Denis | 4 106 | 3 420 |
| Marne | 2 241 | 1 8883 |
| Haute-Marne | 1 067 | 1 050 |
| Val-de-Marne | 5 084 | 3 143 |
| Alpes-de-Haute-Provence | 2 351 | 2 634 |
| Hautes-Alpes | 3 221 | 3 035 |
| Alpes-Maritimes | 5 186 | 5 721 |
| Loire | 1 524 | 2 057 |
| Haute-Loire | 1 626 | 1 649 |
| Maine-et-Loire | 2 778 | 2 117 |
Prix au m2 de l’immobilier dans certaines villes de France
À l’instar des prix au m2 dans les départements, ceux des villes de France varient.
Prix au m2 de l’immobilier dans les arrondissements de Paris
Paris est une grande ville de la France qui compte 20 arrondissements. Dans chacun d’entre eux, le prix au m2 de l’immobilier varie énormément. Néanmoins, ils présentent un fort potentiel qui encouragent l’investissement à Paris. Ainsi, à Paris 1ᵉʳ arrondissement, le prix au m2 s’élève à 12 038 €. À Paris 2ᵉ arrondissement, le cours des logements est fixé à 10 695 €. Le 3ᵉ arrondissement de Paris propose un tarif de 11 238 € par m2 alors que ce cours est de 12 040 € dans le 4ᵉ arrondissement.
Dans le 19ᵉ arrondissement de Paris, le prix au m2, plutôt abordable, vaut 7 559 €. Il en est de même pour le 20ᵉ arrondissement de Paris avec un cours au m2 de 8 036 €. Toutefois, le tarif au m2 des appartements du 6ᵉ arrondissement de Paris, très élevé, vaut 15 129 €. Le constat est le même dans le 7ᵉ arrondissement de Paris avec un prix au m2 de 15 029 €.
Prix au m2 de l’immobilier dans les autres villes de France
Le prix au m2 de l’immobilier dans les autres villes de France est généralement abordable. À Saint-Étienne, un prix de 1 281 € au m2 du logement est fixé pour un appartement alors qu’il est de 1 961 € pour les maisons. Cependant, à Paris, par exemple, le cours au m2 médian d’un appartement vaut 9 299 € et évolue vers 9 916 € pour une maison.
Retrouvez à travers ce tableau le comparatif des prix au m2 actuellement en vigueur en France.
| Ville | Prix au m2 médian d’un appartement (en €) | Prix au m2 médian d’une maison (en €) |
| Paris | 9 299 | 9 916 |
| Saint-Étienne | 1 281 | 1 961 |
| Marseille | 3 645 | 4 393 |
| Lyon | 4 577 | 5 705 |
| Saint-Denis | 4 187 | 3 356 |
| Vitry-sur-Seine | 4 120 | 4 210 |
| Asnières-sur-Seine | 6 286 | 8 363 |
Comment calculer le prix au mètre carré d’un logement immobilier ?
Le calcul du prix au mètre carré d’un bien immobilier peut se faire de deux façons différentes : par soi-même ou via un expert.
Calculer soi-même le prix au mètre carré d’un logement immobilier
Pour déterminer le prix au mètre carré d’un logement, l’investisseur aura besoin de deux informations capitales. Il s’agit de la surface habitable du logement et de son prix de vente. L’estimation du prix au mètre carré se fait suivant une formule simple : Prix du m2 = Prix du logement neuf / Nombre de mètres carrés.
Pour un appartement qui coûte par exemple 300 000 €, il est possible de calculer son prix au m2 si vous connaissez sa surface habitable. En supposant qu’elle vaut 100 m2, le prix au m2 du logement serait donc : 300 000 € / 100 = 3 000 €/m2. Cette estimation du prix au m2 est très avantageuse pour les investisseurs. Elle leur permet notamment de prendre une décision objective sur différentes propriétés.
Demander une estimation à un expert en immobilier
Faire estimer le prix au m2 d’un appartement par un expert est une approche très judicieuse. Elle permet d’affiner le calcul du prix au mètre carré en fonction de tous les facteurs qui font varier ce cours. En procédant ainsi, l’investisseur est certain de profiter d’une évaluation plus précise du prix au mètre carré.
Pour procéder à cette estimation, l’investisseur peut choisir de le faire en ligne. Dans ce cas, il lui suffit d’aller sur le site d’un professionnel et d’utiliser l’outil de simulation qu’il propose. Très souvent, l’estimation se fait gratuitement et dans de brefs délais.
Cependant, l’investisseur a aussi la possibilité de directement faire appel à des experts ou à des notaires en immobilier. L’estimation se fera donc en présentiel avec une étude approfondie de toutes les caractéristiques de la maison.
Quels sont les facteurs externes qui font varier le prix au m2 ?
Comme susmentionné, il existe plusieurs facteurs qui font varier le prix au m2 des appartements et des maisons.
L’attractivité de la zone
L’attractivité du quartier dans lequel se trouve l’appartement est un critère externe qui conditionne le prix au m2. En réalité, plus un logement se trouve dans une zone attractive, plus son prix au m2 augmente.
L’attractivité se remarque notamment par la proximité des pôles d’activités et d’emploi, la qualité de vie culturelle, etc. C’est justement cette précision qui cause d’énormes différences entre le cours au m2 des appartements.
L’évolution du marché
En France, le marché immobilier n’est pas stable. Il ne cesse de fluctuer, ce qui explique les différences de prix au niveau de chaque commune. Selon les situations, ces fluctuations peuvent avantager ou défavoriser les investisseurs.
Pour cela, ils peuvent effectuer une estimation en s’établissant à partir du marché local. Ainsi, il leur revient de comparer leur bien aux récentes ventes dans la région. Si un logement immobilier semblable au vôtre vient d’être vendu, l‘idéal serait de vous aligner sur les mêmes prix de vente. De cette manière, vous êtes sûr de rester en phase avec la réalité du marché.
Facteurs internes qui font varier le prix au m2 de l’immobilier
Il existe aussi des critères internes qui font varier le prix au m2 d’un logement.
La qualité du bien
La qualité du logement correspond à ses différentes caractéristiques. Très souvent, les investisseurs accordent une importance capitale à certains détails tels que :
- L’isolation du bien ;
- Son exposition ;
- Les matériaux de construction utilisés ;
- La présence d’un jardin bien aménagé ;
- L’année de construction, etc.
Par ailleurs, les investisseurs sont désormais plus attentifs à la performance énergétique du logement. L’objectif est d’éviter des dépenses supplémentaires après l’acquisition du bien. Pour cela, ils s’assurent qu’il soit conforme à la RE2020 avant de procéder à son acquisition.
La superficie habitable
Les différentes surfaces (habitables ou non) qui constituent un terrain fluctuent énormément son prix au m2. Plus la superficie du logement est importante, moins le prix au m2 est élevé.
Toutefois, l’estimation du prix au m2 habitable ne prend pas toujours en compte toutes les surfaces. Les combles non aménagés, les sous-sols, les terrasses ou encore les balcons sont des exemples de pièces qui n’interviennent pas lors de l’estimation du prix au m2. Pour cela, l’investisseur doit toujours prendre en compte les types de pièces pour mesurer le prix au m2 de son logement.
Prix au m2 d’un terrain non constructible en France
Un terrain non constructible est un espace qui ne dispose pas de raccordement à l’eau potable, à l’assainissement et à l’électricité. Très souvent, c’est des parcelles que les pouvoirs locaux déclarent non constructibles. La décision peut être due aux risques naturels ou à une volonté à faire du terrain un espace naturel préservé.
Quoi qu’il en soit, le prix au m2 de ce type de terrain est bien inférieur à celui d’une surface habitable. Il varie également selon la région, mais se trouve généralement entre 0,5 et 10 €. Très souvent, l’estimation du prix d’un terrain non constructible se fait en hectare. Ainsi, le prix par hectare d’un terrain agricole était compris entre 5 000 et 10 000 € / hectare, selon la moyenne nationale en 2023.
Sur le littoral méditerranéen, les parcelles qui s’y trouvent affichent une moyenne de 17 000 € par hectare. Dans les Pays de la Loire, le cours par hectare est bien en dessous de 3 000 €. Pour éviter de probables erreurs pendant l’estimation du prix de ces terrains, l’idéal serait de contacter un géomètre. Il pourra alors intervenir pour le bornage du terrain et signaler distinctement ses limites.
Récapitulation des prix au m2 de l’immobilier en France
Le marché de l’immobilier en France connaît de fortes variations. Cela se remarque par le prix au m2 des logements qui fluctuent d’année en année dans les communes et les départements. Un particulier qui souhaite investir dans l’immobilier se doit alors d’estimer le prix au m2 des biens en fonction de plusieurs critères.
Cependant, l’estimation du prix au m2 ne concerne pas uniquement les surfaces habitables. Les terrains non constructibles font aussi l’objet d’une détermination du cours au mètre carré. La différence majeure est que le coût au m2 des biens immeubles est nettement supérieur à celui des espaces non constructibles.
