Comment créer une SCI ? Cette question revient souvent dans la bouche des entrepreneurs dans l’immobilier. Une société civile immobilière permet en principe d’investir à plusieurs comme avec des membres de la famille. Régi par les dispositions de la loi du 4 janvier 1978, cette option présente des avantages considérables surtout pour constituer un patrimoine immobilier qui dure.
Concernant la création, cela nécessite le respect de quelques étapes et formalités pour faire les choses selon les règles. Vous pouvez aussi prendre quelques conseils en compte pour vous bâtir un solide patrimoine immobilier. Vous pouvez alors commencer à constituer un capital et investir avec les membres de la société. Notez qu’une SCI permet d’investir sur plusieurs biens immobiliers et de profiter de plusieurs sources de revenus.
De bonnes raisons de créer une SCI et quelle forme choisir ?
De bonnes raisons de créer une SCI et quelle forme choisir ?
La création d’une société civile immobilière présente des avantages considérables pour chaque participant au capital. De plus, vous êtes libre de choisir la forme que vous souhaitez pour votre SCI.
Les avantages de la constitution d’une SCI
Un investissement immobilier avec une SCI présente divers avantages à commencer par la possibilité de vous y mettre à plusieurs. Par ailleurs, la constitution du capital se fera plus vite grâce à la participation de plusieurs associés. Il sera alors plus facile d’acheter un nouveau bien comme un appartement ou une maison. A noter que les parts sociales d’un actionnaire dépendent de son apport dans la société civile.
Cette option permet aussi de profiter d’une meilleure rentabilité pendant la réalisation d’un projet de location immobilière. En effet, vous obtiendrez des revenus conséquents tout au long de votre investissement. Sinon, il ne faut pas ignorer la facilité de gestion du patrimoine grâce à la répartition des dépenses entre les associés. A cela s’ajoute l’indivision qui permet d’acheter un bien immobilier avec plus souplesse.
Toutefois, vous devrez aussi prendre note des avantages fiscaux offerts par une SCI. Cela est dû au fait que les gains engendrés par l’investissement seront soumis à un impôt sur le revenu. En outre, il est possible d’obtenir une imposition à un impôt sur les sociétés pendant la réalisation de votre projet immobilier.
Ces privilèges se combinent parfaitement avec la facilité de transmission du patrimoine immobilier selon les besoins de chaque investisseur. Cela est par exemple le cas d’un parent qui souhaite transmettre ses parts de SCI à ses enfants de manière successive.
Quel type de SCI choisir pour un projet immobilier ?
Il est important de bien choisir le type de SCI qui vous convient pour investir.
Une SCI familiale
Cette option permet de transmettre facilement des biens immobiliers entre des membres d’une famille. Il faut souligner la facilité d’organisation pour l’achat ou la succession avec une SCI familiale.
Une SCI de location
Ici, le principal objectif est de générer des revenus locatifs grâce à l’achat de plusieurs biens immobiliers. A souligner qu’un impôt sur les sociétés sera appliqué pour la location d’un bien meublé.
Une SCI construction-vente
Cette forme de société civile immobilière vise à acheter et à revendre un bien. C’est la seule occasion où vous pouvez réaliser des activités commerciales à travers une SCI.
Une SCI d’attribution
Cette option permet d’acheter une propriété qui sera partagée avec les actionnaires au capital. Ainsi, vous allez pouvoir vous constituer un patrimoine immobilier tout en évitant une indivision. Notez aussi que la répartition des parts dépend de l’apport de chaque adhérent à la SCI.
Une SCI de jouissance à temps partagé
Ici, il est possible de partager l’utilisation d’un bien immobilier comme une résidence secondaire. La durée pour cela repose principalement sur les parts de chaque associé qui investit dans le capital.
Les étapes de création d'une société civile immobilière
La création d’une société civile immobilière peut se résumer par les étapes suivantes :
Rédaction des statuts
Il faut faire preuve de vigilance pendant la rédaction des statuts de votre SCI. Il faut insister sur les mentions obligatoires comme la forme de la création et son objectif social. Notez que les statuts servent à définir les règles de fonctionnement de votre société civile. L’intervention d’un notaire est généralement requise pour assurer l’apport d’un bien immobilier.
Dépôt du capital social
La constitution d’une SCI n’impose pas un capital social minimum. Cela laisse plus de liberté pour les associés dans la société. Toutefois, il faut s’attendre à ce que vos parts sociales dépendent de la valeur de votre apport pour l’investissement.
Publication de l’annonce légale
Cette étape a pour objectif d’informer les tiers de l’existence de votre société civile immobilière. Cela peut se faire auprès du siège social de l’établissement ou auprès du journal officiel de votre département. A souligner que le processus de dépôt de dossier d’immatriculation repose sur la réussite de cette étape.
L’immatriculation proprement dite de la société
Quelques documents sont indispensables pour cette dernière étape, à commencer par le formulaire à compléter. Vous devrez aussi fournir les statuts de la société tout comme l’attestation de dépôt du capital social.
A cela s’ajoutent le justificatif de domiciliation et l’avis de publication de l’établissement. Il ne faut pas oublier la copie de la pièce d’identité du gérant avec son attestation de non-condamnation. Vous devrez aussi procéder au paiement des frais de greffe pour finaliser cette étape.
Retenir les principales conditions de création d'une SCI
La création d’une SCI ne repose pas uniquement sur le plan juridique. Vous devrez aussi prendre quelques conditions en compte pour mettre en place une société civile immobilière comme il se doit.
L’objet social de la société que vous comptez créer
Il faut prévoir un objet social civil et immobilier pour réaliser la création d’une SCI. C’est-à-dire que vous ne pouvez pas réaliser des activités commerciales avec la société sauf dans certaines situations. Cela est par exemple le cas de l’administration de biens immobiliers en location. Ainsi, il faut faire attention à ne pas être trop explicite pendant la rédaction de l’objet social de la société.
Le capital social de votre SCI
Il faut savoir que le capital social d’une société civile immobilière peut être variable ou fixe. Cela dépend principalement du choix des associés dans la SCI.
Les associés à travers la société
La création d’une SCI deux associés au minimum. Cela peut être des personnes physiques ou morales selon la situation. Toutefois, vous devez savoir qu’il n’y a aucune réglementation particulière concernant les liens entre les partenaires.
Ainsi, vous être libre de vous lancer dans une SCI avec des amis ou des membres de la famille. Il est possible pour des enfants mineurs d’accéder à une société civile immobilière. Il suffit que chacun obtienne l’autorisation de ses représentants légaux pour investir dans le capital.
Le gérant de la société
La nomination du gérant doit être faite au moment de la création de la SCI. Ce dernier peut être une personne physique ou morale selon la décision des associés. Notez que le nom du gérant doit être mentionné dans les statuts. Il faut savoir que la société peut avoir plusieurs gérants selon le mode de gestion. Il est aussi possible de remplacer un gérant au fil des années. Cela se fait principalement à travers un vote des associés inscrit dans le capital.
Combien coûte la création d'une SCI ?
Le choix d’une SCI reste une décision avantageuse. Toutefois, il faut prendre note des frais à prévoir pour financer la création de l’établissement dont les suivants :
- Les frais d’annonce légale qui peuvent atteindre 222 € TTC.
- Les frais de greffe de 66.88 € TTC pour obtenir l’immatriculation.
- La déclaration des bénéficiaires effectifs avec un montant de 21.41 € TTC.
Vous pouvez vous attendre à ce que l’établissement qui reçoit le dépôt du capital social demande des frais. Cela est aussi valable si la création de votre SCI nécessite l’intervention d’un notaire. Cela particulièrement le cas si vous souhaitez utiliser un bien immobilier comme apport en nature. Notez alors que la création d’une société civile peut coûter 310 € au minimum.
Profitez d’un service en ligne pour créer votre SCI
Le choix d’un service en ligne permet de gagner du temps pour la création d’une SCI. Ainsi, vous n’aurez souci à vous faire en allant de la rédaction des statuts jusqu’aux formalités d’immatriculation. Notez que le montant à payer dépend du pack que vous choisirez pour créer votre société civile.
Sollicitez les services d’un professionnel pour vous accompagner
Vous êtes libre de déléguer la création de votre SCI à un professionnel comme un expert-comptable ou un notaire. Certes, un choix pareil peut vous coûter assez cher. Toutefois, cela vous évitera de prendre de mauvaises décisions tout en assurant la mise en place de la structure. Vous avez même l’opportunité de demander des conseils personnalisés selon vos besoins et assurer la gestion de votre société civile.
Plus de précisions sur la fiscalité liée à une société civile immobilière
Il faut insister sur la fiscalité pendant la création d’une SCI pour éviter le moindre souci après son lancement.
Choisissez un IS pour votre société civile immobilière
L’impôt sur les sociétés n’exige pas une taxation lorsqu’il n’y a pas de distribution de dividendes auprès des associés. Il faut aussi souligner l’opportunité de déduire certains frais de bénéfices avant de passer par l’imposition. Cela est par exemple le cas de la rémunération du gérant associé sur la société. Notez en même temps l’imputabilité du déficit foncier à partir des bénéfices.
Vous pouvez choisir une SCI avec un régime IR
Un régime de l’impôt sur le revenu offre une déduction de certains frais des bénéfices avant l’imposition. Cela concerne par exemple les intérêts d’emprunt réalisés par un associé pour assurer son apport. Notez aussi la possibilité de déduction du déficit foncier sur les revenus personnels de chaque associé. Cela permet à chacun de réduire l’impôt à payer pour leur investissement.
Conseils pour choisir la meilleure imposition pour votre société civile immobilière
Vous pouvez prendre note des points de comparaison suivants pour choisir l’imposition pour votre SCI :
- La déduction du déficit foncier et des frais.
- La taxation des plus-values sur les biens immobiliers.
- La présence des obligations comptables pendant la gestion de l’établissement.
Le point sur la gestion d'une SCI
La gestion d’une SCI est plus facile en prenant note de quelques conseils. En effet, cela ne se résume pas à la rédaction des statuts juridique et la nomination du gérant de la société. Prenez ainsi note de quelques points spécifiques pour assurer le bon fonctionnement et la réussite de votre investissement.
La comptabilité de la société
Une SCI nécessite une comptabilité rigoureuse pour assurer son efficacité. Cela fait généralement partie des tâches administratives qui incombent au gérant de la société. Ainsi, ce dernier doit avoir un relevé concernant les recettes et les charges de l’établissement.
Cela concerne en grande partie les apports et les bénéfices de votre SCI sans oublier les comptes courants. Par ailleurs, les associés doivent recevoir des copies des documents comptables avec les démarches appliquées par le gérant.
Le domaine juridique
Diverses règles doivent être respectées pour assurer le gestion juridique d’une société civile immobilière. Pour cela, il est important de se baser sur le code civil et le plan comptable général afin de faciliter les choses. Toutefois, il ne faut pas hésiter à vous informer sur la déclaration du régime de la SCI avant de débuter.
Le financement de la société
Le financement est un facteur déterminant dès la création d’une SCI. En effet, cette étape ne repose pas uniquement sur les apports des associés sur le capital. Il est tout à fait possible de procéder à un emprunt pour mieux financer le projet.
Le cas des associés
Il est tout à fait possible que des associés souhaitent quitter la SCI à tout moment. Toutefois, il faut faire attention à respecter le nombre de partenaires minimaux pour éviter une dissolution totale de la société. Cela implique une bonne communication pour anticiper un éventuel départ d’un associé au capital.
La défaillance de l’établissement
Il faut prévoir toute défaillance envers les tiers pendant la gestion d’une SCI. Cela permet en principe de vous prémunir contre un éventuel arrêt des paiements auprès des associés. La situation peut même entraîner un redressement ou une liquidation judiciaire en cas de négligence dans la gestion de la société.
Ce qu'il faut retenir sur la création d'une SCI
Au final, vous devez savoir qu’une SCI nécessite la participation de deux personnes au minimum pour former le capital. Ce type de statut peut s’avérer efficace pour réaliser un investissement immobilier locatif. Chaque associé dans la société peut profiter des avantages fiscaux liés au projet. Il suffit pour cela de respecter les principales étapes de création de la société de l’établissement.
Il faut souligner la simplicité des démarches à suivre pour la transmission des biens immobiliers envers d’autres personnes. Par ailleurs, il faut insister sur les compétences et l’efficacité du gérant engagé au sein de la société. Il est aussi important de préparer le montant essentiel pour financer la création d’une SCI.
