Le plafond LMNP est un aspect très important qui recouvre deux notions en location meublée : les plafonds relatifs au statut LMNP et les plafonds du régime fiscal. Ainsi, pour obtenir le statut de LMNP, un expert en investissement doit rester en dessous des 23 000 euros de revenus.
Concernant le régime fiscal, il se subdivise en deux régimes différents : le régime micro-BIC et le régime réel. Pour être sous l’un de ces régimes, il faut également respecter certains plafonds. Nous vous dévoilons tout ce qu’il y a à savoir des plafonds applicables en location meublée non professionnelle.
Plafonds pour être éligible au régime LMNP
Un loueur en location meublée non professionnelle ne peut garder le statut LMNP à condition de respecter un double plafond. En premier, pour devenir un loueur en meublé non professionnel, les revenus locatifs annuels ne doivent pas excéder 23 000 euros. Lesdits revenus locatifs couvrent aussi les recettes des membres du foyer fiscal au régime LMNP.
Cependant, en plus du plafond de 23 000 euros pour les revenus du régime LMNP, un second plafond entre en jeu. Pour éviter d’être placé sous le statut LMP, il faudrait que les revenus du régime LMNP fassent moins de la moitié des recettes totales du foyer fiscal (revenus LMNP < 50 % des revenus du foyer).
Par exemple, lorsque les revenus locatifs sont de 20 000 euros, le loueur en location meublée non professionnel relève directement du régime LMNP si le CA du foyer fiscal fait plus de 40 000 €. Voici un tableau qui illustre en détail différents cas de figure.
| Revenus locatifs du régime LMNP | Revenus globaux du foyer | Part des revenus LMNP (en %) | Statut du loueur |
| 18 500 euros | Non concerné | Non concerné | Régime LMNP |
| 23 000 euros | 75 000 euros | 30,6 % | Régime LMNP |
| 30 000 euros | 40 000 euros | 75 % | Régime LMP |
| 23 500 euros | 47 000 euros | 50 % | Régime LMNP |
Régime micro-Bic en statut LMNP : quel plafond fiscal en vigueur ?
En régime LMNP, le loueur en meublé non professionnel est automatiquement soumis au régime micro-Bic en début d’activité. Toutefois, pour maintenir ce régime, il doit respecter certains plafonds en fonction du type de logement immobilier en location meublée.
Location meublée classique : quel plafond pour les revenus ?
Il existe plusieurs logements immobiliers considérés comme une location meublée classique :
- Maison ;
- Appartement ou studio ;
- Logement en résidence étudiante ;
- Logement en résidence senior, etc.
Lorsqu’un loueur en meublé non professionnel procède à la location de ces types de logements immobiliers, ses revenus locatifs peuvent aller jusqu’à 77 700 euros à l’année. Néanmoins, il doit rester en dessous de la moitié des revenus du foyer fiscal. Ce n’est qu’en respectant ces conditions que le loueur avec un statut LMNP peut continuer sous le régime micro-Bic.
Plafond des revenus d’une location meublée en résidence de tourisme
Comme exemple de location meublée en résidence de tourisme, on peut citer :
- Les gîtes ;
- Les chambres d’hôtes ;
- Les résidences d’affaires ;
- Les résidences hôtelières, etc.
Avec ces logements immobiliers en location meublée, les revenus issus de l’activité LMNP sont soumis à un plafond de 188 700 euros. Le loueur de bien meublé risque d’être assujetti au régime réel s’il ne respecte pas ce plafond.
Quelques avantages fiscaux du régime micro-Bic
Un loueur en meublé non professionnel soumis au régime micro-Bic bénéficie d’un abattement forfaitaire. L’exonération est de 50 % pour une activité en location relative à un bien meublé classique. Par contre, avec un meublé de tourisme classé, le pourcentage en vigueur est de 71 %. Dans l’un ou l’autre des cas, l’abattement forfaitaire ne sera effectif que si son montant est supérieur ou égal à 305 euros.
Le calcul du montant de l’abattement se fait en fonction de la somme des loyers perçus et des charges locatives. Sont considérées comme charge locative :
- Les travaux d’entretien ;
- La gestion locative ;
- Les intérêts d’emprunt ;
- Les assurances ;
- Les taxes ;
- Les charges courantes.
Par ailleurs, un loueur en meublé non professionnel soumis au régime micro-Bic n’est pas obligé de tenir une comptabilité. L’application des abattements forfaitaires se fait déjà au niveau du fisc en fonction du type de logement meublé en location.
Plafond fiscal avec le régime réel pour LMNP
Le plafond fiscal des revenus locatifs en régime LMNP dépend du type de régime réel imposable.
Plafond des revenus pour le régime réel simplifié
Avec le régime réel simplifié, les revenus en année issus de l’activité en location meublée se situent entre 77 700 euros et 254 000 euros. Dans le cas des locations meublées de tourisme, le plafond fixé en régime réel simplifié est compris entre 188 700 euros et 840 000 euros.
Une fois soumis à ce régime, le loueur en meublé non professionnel ne bénéficie plus d’un abattement forfaitaire. Il profite plutôt d’un amortissement qui recouvre le logement immobilier en location meublée et le mobilier acquis exclusivement pour l’activité sous régime LMNP. Par ailleurs, l’administration fiscale permet de déduire certaines charges. Il s’agit particulièrement de celles utilisées dans le cadre de la location du bien.
Le régime réel normal : quel seuil en vigueur ?
Pour être soumis au régime réel normal, le revenu total de la location meublée classique doit être supérieur ou égal à 254 000 euros. Concernant les locations meublées de tourisme, il convient que les recettes en régime LMNP dépassent 840 000 euros.
En réalité, le régime réel simplifié et le régime réel normal se distinguent sur quelques points importants.
| Critères | Régime réel simplifié | Régime réel normal |
| Seuils des revenus LMNP | Revenus LMNP compris entre 77 700 et 254 000 euros pour un logement meublé classique. Entre 188 700 et 840 000 de recettes LMNP pour une location meublée de tourisme. | Recettes LMNP supérieures ou égales à 254 000 euros pour un logement meublé classique. Pour une location meublée de tourisme, les recettes LMNP sont supérieures ou égales à 840 000 euros. |
| Comptabilité | Allégée et simplifiée | Complète et détaillée |
| Formalités fiscales | Simples | Très complexes |
Quel plafond de TVA en LMNP ?
Lors de l’achat d’un logement immobilier neuf, un loueur de biens meublés est soumis à une TVA de 20 %. Normalement, la loi n’autorise pas le loueur en meublé de retirer cette taxe. Néanmoins, il peut y arriver dans certains cas s’il respecte les plafonds en vigueur.
À quel moment la TVA est-elle appliquée en LMNP ?
Pour que la TVA soit imposable en régime LMNP, il faut que le loueur réalise fréquemment des locations meublées à titre onéreux.
Proposer au moins trois prestations accessoires
Il doit aussi proposer au moins trois prestations accessoires de nature hôtelière, en dehors de l’hébergement. Parmi ces prestations accessoires, on peut citer :
- Le nettoyage régulier du logement meublé ;
- la fourniture de linge de maison ;
- la réception des clients ;
- le petit déjeuner.
Dès que le loueur en meublé non professionnel propose au moins trois de ces activités, il est soumis à la TVA. À ce propos, deux taux de TVA lui seront imposables selon le type de logement immobilier en location meublée. Pour les biens LMNP en résidence services, le taux à déduire des revenus est de 10 %. Il est de 5,5 % pour les loyers des logements meublés d’hébergement pour personnes âgées dépendantes.
Autres conditions d’application de la TVA en régime LMNP
Un loueur en meublé peut récupérer la TVA s’il a procédé à l’achat du logement immobilier neuf dans une résidence services. De plus, il doit mettre le logement immobilier en location meublée pendant une durée minimum de neuf ans. Durant cette période, la location meublée devrait se faire dans le cadre d’un bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence.
Puisque le logement en résidence meublé est associé à la fourniture de services, la TVA lui est alors imposable. Ainsi, il revient au loueur en meublé non professionnel de collecter la TVA pour le compte de l’État. Cela se passe pendant la perception des loyers. Cette option lui donne même la possibilité de récupérer la TVA payée lors de l’achat du logement immobilier neuf.
Néanmoins, il faut d’abord qu’il choisisse la délégation de gestion pour y arriver. Ensuite, il garde le logement immobilier en patrimoine durant 20 ans minimum. Toutefois, le loueur en meublé devra rembourser la TVA au prorata s’il revend le logement immobilier en location meublée avant l’échéance de 20 ans.
TVA en régime LMNP : comment la récupérer ?
La récupération de la TVA en régime LMNP se fait après la demande d’une immatriculation LMNP du loueur en meublé non professionnel. Dans ce cas, il doit employer le formulaire P0i pour déclarer le début d’activité. Après remplissage du document, il faut qu’il le renvoie au centre de formalités des entreprises (greffe du tribunal de commerce) pour signature.
Dès que le processus d’immatriculation prend fin, le loueur en meublé non professionnel reçoit un numéro SIRET. Ensuite, il envoie une lettre recommandée au centre des impôts avec accusé de réception. Il précise dans la demande sa volonté de confier la gestion du logement meublé en location à un professionnel et d’être inscrit à l’impôt indirect (TVA). Dès lors, il reçoit un numéro de TVA.
Par la suite, le loueur en meublé non professionnel remplit le formulaire 3519-SD pour adresser une demande de remboursement. Sur le formulaire, il faut indiquer les caractéristiques du logement immobilier en location meublée. Le loueur en meublé non professionnel doit aussi préciser que l’immobilier est mis en location à travers l’exploitant d’une résidence pour une durée donnée. Pour finir, il doit joindre le tout par des justificatifs obligatoires :
- Copie du bail commercial ;
- Acte notarié avec le décompte du notaire ;
- RIB.
Dès que tout est réglé, le loueur en meublé non professionnel reçoit la TVA par virement.
Déclaration de la TVA sur les loyers : comment faire ?
Après réception de la TVA par virement bancaire, le loueur en meublé non professionnel procède à sa déclaration. Pour ce faire, il doit déterminer le montant de l’impôt indirect grâce à cette opération :
Montant de la TVA = TVA sur bien et services d’exploitation – TVA collectées sur les loyers.
Ensuite, il revient au loueur appartenant au régime LMNP de reporter le montant obtenu sur le formulaire 3517-SD. Après remplissage du document de déclaration, le loueur en statut LMNP l’envoie au centre des impôts dont il dépend.
À quelle fréquence déclarer la TVA ?
La fréquence de déclaration de l’impôt indirect dépend du régime d’imposition du loueur en meublé non professionnel. Ainsi, il est tenu de procéder à la déclaration de la TVA une fois par année s’il est soumis au régime réel simplifié.
Imposé au régime réel normal, le loueur en meublé non professionnel procède à la déclaration de l’impôt indirect tous les mois. Cela se fait sur l’espace professionnel du site Impots.gouv.fr.
Comment optimiser la fiscalité sans dépasser le plafond LMNP ?
Avec le régime LMNP, le loueur en location meublée ne peut pas dépasser les plafonds LMNP en vigueur. Cela lui impliquerait d’importants risques. Heureusement, il existe certaines astuces pour optimiser sa fiscalité sans dépasser les plafonds du régime LMNP.
Dépassement plafond LMNP : quels risques ?
Les risques liés au dépassement des plafonds du régime LMNP dépendent de la situation. Lorsque les revenus locatifs du loueur en meublé non professionnel dépassent les plafonds du statut LMNP, son activité sera requalifiée en loueur en meublé professionnel (LMP). Il perdra alors les avantages du régime LMNP et va désormais s’acquitter de cotisations sociales auprès de l’URSSAF.
Sur le plan fiscal, le loueur en meublé non professionnel risque de perdre son régime si ses revenus locatifs dépassent les plafonds. En régime réel, par exemple, l’activité du loueur en meublé non professionnel risque de passer en régime réel normal si ses revenus dépassent le plafond de 254 000 euros.
Astuces pour optimiser sa fiscalité sans dépasser les plafonds LMNP
Le loueur en meublé non professionnel peut optimiser sa fiscalité sans que ses revenus ne dépassent pas les plafonds du régime LMNP. Pour ce faire, il doit bien choisir son logement meublé. L’objectif est d’opter pour un bien immobilier dont le cumul des loyers respecte les limites du régime LMNP.
Un mauvais choix du régime fiscal peut aussi provoquer un dépassement des plafonds du régime LMNP. Par exemple, si l’usage du logement immobilier en location meublée nécessite d’importantes charges locatives, le choix du régime réel simplifié serait plus bénéfique. Par contre, le loueur non professionnel peut choisir le régime micro-Bic si le bien immobilier en location meublée génère peu de charges.
Plafond LMNP : bilan des points essentiels
Le régime LMNP est un statut juridique soumis au respect de certains plafonds. Toutefois, ces seuils diffèrent selon que vous pratiquez une activité en location meublée classique ou en location meublée en résidence de tourisme. Une fois ces plafonds LMNP dépassés, vous pouvez perdre votre statut de LMNP, basculer dans un autre régime d’imposition ou être imposé à la TVA.
Heureusement, vous pouvez éviter de dépasser ces plafonds et courir des risques. Il suffit de bien choisir le logement immobilier pour une location meublée. Le choix du régime fiscal joue également un rôle prépondérant à ce propos.
