Déclaration LMNP : quelle procédure suivre ?

La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut qui permet de mettre en location un logement meublé. Elle est ouverte à tout particulier qui respecte les conditions en vigueur. Cependant, une fois le statut LMNP obtenu, l’investisseur en location de bien meublé doit procéder à sa déclaration.

Cela se fait en ligne et nécessite la création d’un compte. Durant le processus, l’investisseur en location meublée fournit ses informations personnelles et choisit le régime d’imposition des revenus LMNP. Il doit ensuite suivre une démarche précise pour compléter la déclaration du statut de LMNP.

Déclaration du statut LMNP : les étapes essentielles

La déclaration du statut LMNP se fait suivant plusieurs étapes indispensables à suivre à la lettre.

Comment obtenir le statut LMNP ? 

Avant d’effectuer une déclaration LMNP, il faudrait d’abord acquérir le statut LMNP. Pour ce faire, l’investisseur en location meublée est contraint de respecter certaines conditions. Il ne doit pas être inscrit sur le Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) avec le statut de LMP (loueur meublé professionnel).

S’agissant du logement immobilier, il doit parfaitement être meublé avec des accessoires jugés indispensables pour le confort des occupants. Citons notamment des équipements de cuisine, une literie avec couette, une table et des sièges, etc. La loi exige également que le logement immobilier meublé respecte la réglementation énergétique.

Par ailleurs, il faudrait que les revenus locatifs LMNP restent inférieurs à 23 000€ en une année. La loi interdit qu’ils fassent plus de 50 % des revenus annuels globaux du foyer fiscal du loueur meublé non professionnel. En cas de non-respect de ces conditions, l’administration fiscale considère l’activité en location meublée comme professionnelle. De ce fait, l’investisseur en location meublée perd son statut de LMNP et devient loueur en meublé professionnel.

Créer un compte pour déclarer le statut LMNP 

Une fois toutes ces conditions respectées à la lettre, l’investisseur en location meublée obtient le statut LMNP. Dès lors, il doit procéder à sa déclaration à compter du jour où il devient loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le délai à respecter avant la déclaration du statut LMNP est de 15 jours.

Par ailleurs, la déclaration du début de l’activité LMNP se fait en ligne et commence par la création d’un compte. Pour ce faire, l’investisseur en location meublée se rend sur le guichet unique pour ouvrir un compte. S’il en possède déjà, il faut simplement qu’il s’y connecte.

Une fois sur le compte, l’investisseur en location meublée dépose une formalité de création d’entreprise. Cela se fait en cliquant sur « Déposer une formalité de création d’entreprise », puis sur « Créer une entreprise ». À ce niveau, sélectionnez l’option « Entrepreneur individuel » comme forme d’entreprise. Pour finir, répondez « OUI » à la question relative à l’exercice d’une activité non salariée en France si vous disposez déjà d’un numéro d’identification SIREN.

Enregistrer l’activité LMNP auprès des autorités fiscales

Une fois l’étape précédente terminée, l’investisseur en location meublée peut entamer l’enregistrement de l’activité LMNP. Pour ce faire, il suffit de cliquer sur le bouton « Ajouter une activité » dans la rubrique « Liste des activités de l’établissement ». Le but ici est d’indiquer la location meublée non professionnelle (LMNP) comme activité principale de l’établissement.

Précisez également que le LMNP est une activité permanente et qu’elle n’est ni sédentaire ni agricole. Durant le processus, vous trouverez un encart disponible pour la description de l’activité. Vous pouvez y mettre « Loueur en meublé non professionnel ». Ensuite, catégorisez l’activité LMNP comme suit :

• Catégorisation 1 : activités de service ;
• Catégorisation 2 : location ;
• Catégorisation 3 : location de biens immobiliers ;
• Catégorisation 4 : loueur en meublé non professionnel.

La dernière tâche à réaliser à cette étape consiste à renseigner des informations personnelles sur le formulaire en ligne. Les informations relatives au logement meublé en location et à l’activité de location sont aussi importantes. Après cette étape, ignorez la suivante (elle n’est pas obligatoire) et entamez la phase des options fiscales.

Quel régime d’imposition des revenus choisir en LMNP ?

Dans la partie « Options fiscales » sous la rubrique « Régime d’imposition des bénéfices », l’investisseur en location meublée peut choisir un régime d’impôt. Dans ce cas, il a le choix entre le régime d’impôt micro-BIC et le régime d’impôt réel simplifié.

Le régime micro-BIC en LMNP

Après obtention du statut LMNP, l’investisseur en location meublée est assujetti au régime micro-BIC par défaut.

Conditions pour conserver le régime micro-bic

Pour conserver ce régime LMNP, le loueur de logement meublé doit veiller à ce que les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700 €. Le plafond est de 188 700 € pour les meublés de tourisme classé et de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.

La seconde exigence pour conserver le régime micro-bic à rapport aux charges liées à l’investissement immobilier. Elles doivent être inférieures à la moitié des revenus LMNP issus des loyers.

Le régime micro-bic du LMNP et l’abattement fiscal

Avec le régime micro-bic, le loueur meublé non professionnel bénéficie actuellement d’un abattement fiscal de 50 % des revenus LMNP (meublés classiques). Cet abattement forfaitaire s’applique aux recettes annuelles pour donner le bénéfice taxable des revenus de location meublée. Cependant, aucune charge supplémentaire n’est déductible en dehors de l’abattement.

En outre, l’exonération du régime micro-bic dépend du type de location meublée du LMNP. Par exemple, avec le vote de la loi de finances 2024, l’abattement du régime micro-bic passe à 71 % pour les meublés de tourisme classés. L’administration fiscale offre même 21 % supplémentaire aux meublés de tourisme classés situés hors zone tendue. De leur côté, les loueurs saisonniers d’un meublé de tourisme non classé sont exonérés de 50 %.

Toutefois, la loi de régulation des meublés de tourisme a apporté quelques modifications pour 2025. Les chiffres passent à 30 % d’abattement pour les meublés de tourisme non classés, 50 % d’abattement pour les meublés de tourisme classés. Ces changements ne seront effectifs qu’à partir du 1ᵉʳ janvier 2025. Les abattements de la loi de finances 2024 pour les revenus LMNP sont donc toujours valides en 2024.

Le régime réel simplifié pour déduire les charges des revenus LMNP

Le régime réel simplifié est facultatif pour un investisseur en location meublée qui obtient le statut LMNP. Pendant la déclaration LMNP, il est alors libre de choisir ce régime d’impôt. Cependant, les revenus locatifs issus du logement immobilier meublé en location dépassent parfois les 77 700€. Dans ce cas, la location meublée est automatiquement soumise au régime réel simplifié.

Avec le régime d’impôt réel simplifié, l’investisseur en location meublée peut déduire certaines charges des revenus LMNP du foyer locatif :

• Les coûts de comptabilité ;
• Les intérêts d’emprunt ;
• Les taxes foncières ;
• Les frais d’assurance et de gestion, etc.

Le régime réel simplifié permet aussi de déduire l’amortissement du prix d’achat du logement meublé des revenus locatifs. Cependant, cette réduction de l’impôt ne sera effective que si l’investisseur en location meublée enregistre l’amortissement au niveau de la comptabilité LMNP.

Sélectionner un régime de TVA

Normalement, la TVA ne s’applique pas sur les revenus locatifs d’un investisseur en location meublée qui a le statut LMNP. Pour mentionner cette exonération de la fiscalité LMNP, rendez-vous dans la rubrique « Régime d’imposition de TVA » toujours à l’étape « Options fiscales ». Ensuite, choisissez l’option « Activité hors champ ou exonérée de la TVA ».

Néanmoins, certaines situations peuvent entraîner l’application de la TVA sur les revenus locatifs d’un investisseur en location meublée avec un statut LMNP. C’est le cas lorsque le loueur meublé non professionnel exerce au moins trois activités para-hôtelières parmi celles-ci :

• Le nettoyage régulier des locaux ;
• La fourniture du linge de maison ;
• L’accueil des clients ;
• La mise à disposition du petit-déjeuner.

Dès que l’investisseur en location meublée remplit ces formalités, il peut ensuite valider la déclaration LMNP. Cela lui donne droit à un numéro SIRET indispensable lors de la déclaration des revenus LMNP.

Synthèse des points clés pour déclarer le statut de LMNP

Pour réussir la déclaration du statut de LMNP, l’investisseur en location meublée doit suivre les différentes étapes à la lettre. Voici le résumé des points essentiels.

Comment déclarer les revenus LMNP au fisc ?

La déclaration des revenus LMNP se fait dans la rubrique « accéder à la déclaration en ligne ». Cependant, le formulaire à remplir pour déclarer les revenus LMNP et les abattements en vigueur dépend du régime d’imposition choisi.

Régime micro-BIC et déclaration des revenus LMNP

Pour faire la déclaration d’impôt d’une LMNP soumise au régime micro-BIC, l’investisseur en location meublée doit remplir le formulaire 2042-C-Pro LMNP. En réalité, sur ce document, il reporte ses revenus LMNP annuels issus des loyers du logement meublé en location.

Après inscription des revenus LMNP annuels, l’administration fiscale se charge d’appliquer l’abattement forfaitaire. L’investisseur en location meublée a juste à reporter le montant total des revenus LMNP encaissés durant l’année. Au cas où il aurait connu un quelconque changement de situation, il doit aussi le mentionner dans la déclaration d’impôt pour LMNP.

Après abattement sur les revenus locatifs, l’investisseur en location meublée est soumis à une imposition selon le taux marginal de son impôt sur le revenu. Ensuite, il sera appliqué à ses revenus LMNP des prélèvements sociaux de 17,2 %.

Déclarer ses revenus LMNP sous le régime réel simplifié

La déclaration des revenus d’un LMNP soumis au régime réel simplifié d’imposition se fait sur le formulaire 2031-SD. L’investisseur en location meublée doit remplir ce document, de même que sa déclaration d’impôt. Encore appelée CERFA 11085, la déclaration 2031 (LMNP) se remplit en remplissant certains champs obligatoires :

• Coordonnées complètes de l’investisseur en location meublée ;
• Le régime d’imposition choisi ;
• La date de l’exercice ;
• L’encadré B : il contient une case à cocher pour les artisans inscrits au répertoire des métiers ;
• L’encadré C7 : c’est ici que l’investisseur en location meublée remplit le montant des revenus LMNP après déduction des charges ;
• L’encadré H de l’annexe de la liasse 2031-SD : il doit reprendre les revenus LMNP déclarés dans l’encadré C.

Après remplissage de la déclaration LMNP, le propriétaire en LMNP joint un bilan avec compte de résultat et un tableau de déduction des charges d’amortissement. Il doit aussi reporter les montants sur la déclaration de revenus 2042-C-PRO. Concrètement, le revenu net perçu après déduction des charges doit être indiqué sur ce document. De préférence, l’investisseur en location meublée peut rajouter les annexes 2033 à la déclaration LMNP.

Peut-on déclarer ses revenus LMNP sans encaisser de loyer ?

Faire la declaration des revenus LMNP sans bénéficier d’aucun loyer est très fréquent. En réalité, certains LMNP, souvent soumis au régime réel, déclarent leur début d’activité en location de logement meublé sans percevoir de loyers. L’objectif est de déduire les frais de notaire et les commissions d’agence immobilière des revenus LNMP de l’année suivante.

D’autres investisseurs en location meublée préfèrent réaliser des travaux dans le logement meublé avant sa mise en location. Dans ce cas, ils ne peuvent pas générer de revenus LMNP, car il leur est impossible d’accueillir des locataires. Dans tous les cas, retenez qu’un loueur meublé non professionnel peut déclarer ses revenus LMNP sans recevoir de loyers.

Cela est possible grâce au fonctionnement du régime réel qui permet la déduction de charges. En effet, le régime réel simplifié s’applique au loueur meublé non professionnel, même en absence de revenus LMNP. Qu’il perçoive ou pas de loyers, il pourra toujours déduire les charges. En absence de revenus LMNP, elles seront reportées sur les recettes de l’année suivante.

Declaration LMNP : que retenir finalement ?

La déclaration LMNP commence par l’obtention du statut de loueur en meublé non professionnel. Il faut ensuite s’inscrire en ligne et respecter rigoureusement la démarche. À la fin de la déclaration du statut LMNP, l’investisseur en location meublée obtient son numéro SIRET.

Ce numéro d’enregistrement est très important pour déclarer les revenus locatifs au fisc. Bien entendu, cette déclaration des revenus LMNP dépend du régime d’imposition en vigueur. Elle nécessite également le suivi en ligne d’une procédure simple, mais précise.

Enfin, un loueur meublé non professionnel est tenu de déclarer ses revenus, même s’il ne perçoit encore aucun loyer. Cela est possible grâce au régime réel simplifié qui déduit les charges et les amortissements, même sans la perception de loyers.