Lors de la création d’une SCI familiale, les associés doivent choisir un régime d’imposition. À défaut, la SCI familiale est soumise au régime de l’impôt sur le revenu. Il est également possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés.
Dans l’un ou l’autre des cas, le choix de l’impôt sur SCI familiale impacte certains aspects comme les revenus fonciers et la déclaration fiscale. Pour une gestion fiscale optimale de la SCI, il est conseillé de se poser les bonnes questions. Voyons cela en détail à travers ce guide complet sur les impôts d’une SCI familiale.
Quelle imposition pour une SCI familiale à l’IR ?
Durant la création d’une SCI familiale, l’impôt sur le revenu est le régime fiscal appliqué par défaut. Il paraît souvent bénéfique à la SCI, mais présente aussi quelques inconvénients.
Spécificités d’une SCI familiale à l’IR
Une société civile immobilière assujettie à l’impôt sur le revenu est qualifiée de SCI familiale transparente. Soumise à ce régime, l’entreprise ne paie aucun impôt. Il revient plutôt à chaque associé de déclarer sa part de bénéfices comme revenus fonciers. Cela se fait normalement lors de la déclaration de revenus annuels.
Le montant des bénéfices à déclarer correspond à la quote-part que l’associé détient dans le capital de la société. S’il détient, par exemple, 20 % des parts sociales de la SCI, il lui revient de déclarer 20 % des bénéfices au titre de ses revenus fonciers. Dans une SCI familiale soumise à l’impôt sur le revenu, ce sont donc les associés qui assument la charge fiscale à titre personnel.
Avantages de l’impôt sur le revenu pour une SCI familiale
Une SCI familiale assujettie à l’impôt sur le revenu peut choisir entre le régime micro foncier et le régime réel. Le premier permet de déterminer le revenu imposable à l’IR en appliquant un abattement automatique de 30 %. Seulement 70 % des revenus fonciers de l’associé sont donc soumis à une imposition.
Toutefois, cet avantage n’est valable qu’aux associés dont les revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 €. De plus, ce régime n’autorise pas la déduction d’éventuel déficit foncier constaté sur les 10 dernières années. Concernant le régime réel, il favorise la déduction d’une multitude de charges.
Parfois, il arrive qu’un associé souscrive des emprunts personnels pour réaliser l’apport au capital social. Dans ce cas, l’IR permet de déduire les intérêts des emprunts du bénéfice de l’associé. Une SCI à l’IR n’est pas non plus contrainte de déposer ses comptes au greffe du tribunal. Aucune obligation comptable ne lui incombe alors durant son existence.
Quelques inconvénients d’une SCI familiale à l’IR
Le choix d’une SCI à l’IR présente aussi quelques impacts négatifs. Sous ce régime, la tranche d’imposition des associés risque d’aller à la hausse dans certains cas. Lors de la vente d’un bien immobilier, la plus-value réalisée est soumise à une taxation.
Par ailleurs, toutes les SCI familiales à l’IR doivent avoir un objet social civil. En effet, il s’agit de l’ensemble des activités que la société peut exercer afin de réaliser des bénéfices ou des économies. La décision de l’objet social d’une SCI familiale est normalement prise dès sa constitution et par les associés fondateurs.
Imposition d’une SCI familiale à l’IS
Une SCI familiale assujettie à l’IS jouit de plusieurs avantages, mais doit se méfier des inconvénients de ce régime.
Caractéristiques d’une SCI familiale à l’IS
Avec l’impôt sur les sociétés, c’est la SCI familiale qui est directement redevable de l’imposition sur les bénéfices. C’est seulement lors de la distribution de dividendes ou de la perception d’une rémunération que les associés sont imposés.
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2024, une SCI dont les bénéfices varient entre 0 € et 42 500 € bénéficie d’un taux réduit d’IS à 15 %. Au-delà de ce chiffre d’affaires, le taux normal de l’impôt sur les sociétés est de 25 %.
SCI à l’IS : quels avantages pour les associés ?
Une SCI soumise à l’IS permet aux associés de ne pas être personnellement redevables d’une imposition supplémentaire. Avec ce régime, l’impôt des collaborateurs est nettement différent de celui de la société.
La SCI a également la possibilité de déduire des bénéfices certaines charges comme :
- La rémunération du gérant ;
- Les intérêts d’emprunts contractés afin de rénover, acquérir ou entretenir un bien immobilier ;
- Les frais de gestion locative ;
- Les entretiens et réparations courants, etc.
Grâce à ces déductions, la SCI peut facilement réduire l’assiette de l’impôt.
Quels sont les inconvénients d’une SCI familiale assujettie à l’IS ?
Avec une SCI à l’IS, l’imposition de la plus-value immobilière est identique à celle de la taxe sur les plus-values professionnelles. Estimée à un taux de 25 %, cette imposition ne bénéficie d’aucun abattement fiscal, quelle que soit la durée de détention du bien.
Lors de la déclaration de leurs revenus, les associés ne peuvent déduire les intérêts d’emprunts réalisés pour constituer le capital social. Enfin, une SCI à l’IS à l’obligation de tenir une comptabilité d’engagement. Elle a donc le devoir de tenir un livre journal, un grand livre et de déposer ses comptes annuels au greffe du tribunal.
Comparatif de l’impôt sur le revenu et de l’impôt sur la société
Pour mieux comprendre les impôts applicables sur une SCI familiale, lisez ce comparatif de l’IR et de l’IS.
| Impositions | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
| Nature de l’imposition | Transparence vis-à-vis des associés | Impôt sur les sociétés |
| Chargé de déclaration de revenus | Les associés | La SCI |
| Montant à déclarer | Identique à la quote-part que l’associé détient dans le capital de la société. | L’ensemble des bénéfices de la SCI à l’exception de certaines charges |
| Avantages | Possibilité de choisir entre le régime micro foncier et le régime réel. Déduction de certaines charges avant imposition. Application d’un abattement progressif sur la taxe des plus-values à partir de la 6ᵉ année de détention du bien immobilier. Après 22 ans de détention du bien immobilier, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu. Aucune obligation comptable. | Possibilité de déduire annuellement un pourcentage du prix d’acquisition des actifs amortissables. Possibilité de reporter un déficit foncier sur les 10 années suivantes. Les associés ne sont pas soumis à une imposition supplémentaire à titre personnel. Réduction de certaines charges des bénéfices lors de l’imposition. |
| Inconvénients | L’objet social d’une SCI à l’IR doit être civil. En cas de vente d’un bien immobilier ou de parts sociales, la plus-value est taxée. Possibilité de faire changer la tranche d’imposition des associés à la hausse. | Imposition de la plus-value immobilière d’une SCI à l’IS de 25 %. Aucun abattement fiscal n’est autorisé. Obligation de tenir une comptabilité d’engagement. |
SCI et plus-values : quelle imposition s’applique ?
La plus-value désigne la différence entre la valeur vénale et le prix d’achat d’un appartement. Dans une SCI, cet avantage réalisé après la vente d’un bien est soumis à une taxation. Le pourcentage appliqué dépend toutefois du régime d’imposition choisi.
Avec une SCI familiale soumise à l’impôt sur le revenu, la taxe sur les plus-values immobilières des particuliers est de 19 %. Un abattement dégressif peut lui être appliqué après six années de détention du bien immobilier. À partir de 22 ans de détention, aucune taxe sur les plus-values ne sera appliquée.
Dans une SCI familiale assujettie à l’impôt sur les sociétés, la taxe sur les plus-values immobilières professionnelles vaut 25 %. Elle ne bénéficie d’aucun barème dégressif et d’aucune exonération, peu importe l’année de détention du bien immobilier.
La SCI familiale est-elle soumise à la TVA ?
En principe, une SCI familiale n’est pas soumise à la TVA. Elle ne récupère pas la taxe sur ses achats et ne facture pas de TVA. Cependant, elle peut choisir cette option sous certaines conditions.
Une SCI familiale peut opter pour l’assujettissement à la TVA lors de la location nue d’immeubles à usage industriel, de bureau ou commercial. Dans ce cas, elle doit adresser par écrit l’option choisie au service des impôts. Il lui revient d’y mentionner certains détails importants comme le régime de TVA souhaité.
Par ailleurs, une location meublée peut provoquer l’assujettissement automatique de la SCI. Toutefois, elle ne peut être soumise à la TVA si elle effectue une location non meublée et non équipée à usage d’habitation.
Conséquences fiscales de la dissolution d’une SCI familiale
Plusieurs raisons peuvent provoquer la dissolution d’une SCI familiale :
- Dissolution judiciaire ;
- Arrivée du terme de la durée de la société ;
- Annulation du contrat de société ;
- Clôture d’une procédure de liquidation ;
- Extinction ou réalisation de l’objet social ;
- Apparition d’une cause de dissolution prévue dans les statuts.
Quelle que soit la cause, sachez que la dissolution de la SCI familiale entraîne plusieurs conséquences fiscales. Ainsi, pendant la vente des immeubles, les résultats excédentaires ou déficitaires sont répartis entre les associés, proportionnellement à leurs parts sociales. En cas de réalisation d’une plus-value, le montant est traité différemment, selon le régime d’imposition choisi.
Les résultats de l’année de dissolution de la SCI familiale subissent aussi une imposition. En fonction du choix effectué, le régime de l’impôt sur le revenu ou celui de l’impôt sur les sociétés sera appliqué.
Comment réduire le montant des impôts d’une SCI familiale ?
Même si une SCI familiale est soumise à des impositions, elle peut très bien les réduire. Il existe, en effet, plusieurs stratégies qui permettent d’optimiser la fiscalité de votre société. La plus efficace est l’utilisation des déficits fonciers. Elle n’est valable que pour les SCI soumises à l’IR et dont les associés relèvent des revenus fonciers.
Si toutes les conditions sont réunies, il est alors possible de réduire le montant des impôts de la SCI en cas de déficit. Celui-ci est déduit soit sur les revenus fonciers des dix années suivantes, soit sur votre revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.
L’optimisation fiscale d’une SCI familiale peut aussi se faire à travers une planification successorale et une donation. Dans ce cas, vous pouvez transmettre votre SCI à vos enfants en anticipant sa transmission via une donation. De cette manière, vous réduisez le coût fiscal lors de la transmission.
Impôts sur SCI familiale : synthèse des points clés
Les associés d’une SCI familiale sont tenus de choisir un régime d’imposition dès la création de la société. L’impôt sur le revenu est le régime attribué à l’entreprise à défaut, mais il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés. De tels choix impliquent de lourdes implications fiscales du côté des associés et de la société.
Par ailleurs, une taxe est aussi appliquée sur les plus-values immobilières que la société réalise. Bien entendu, la taxation diffère d’un régime à un autre. Dans certaines conditions, une TVA peut même s’appliquer à la SCI. Quelques techniques comme l’utilisation des déficits fonciers, la planification successorale et la donation permettent néanmoins de réduire le montant des impôts.
