La SCI est une personne morale qui réalise des investissements immobiliers. Chaque année, plus de 52 000 SCI sont créées en France, mais avec des objectifs différents. Une SCI est dite familiale lorsqu’elle est détenue par les membres d’une même famille. Elle peut viser à louer des biens immobiliers. Dans ce cas, elle perçoit des revenus sous forme de loyer.
Cependant, la SCI familiale peut aussi disposer ou mettre à disposition un ou plusieurs de ses biens immobiliers à titre gratuit. Ici, on parle de SCI familiale sans revenus. Malgré l’absence de recettes, vous devez absolument effectuer la déclaration de la SCI familiale sans revenus. Pour la marche à suivre, consultez ce guide complet.
Le fonctionnement d’une SCI familiale sans revenus
Avant d’aborder les questions relatives à la déclaration d’une SCI familiale sans revenus, il convient de comprendre son fonctionnement. Régie par le Code civil, une Société Civile Immobilière (SCI) familiale est une structure juridique. Elle est constituée par au moins deux membres d’une même famille.
L’objectif est d’acquérir, de détenir et de gérer les biens immobiliers pour un investissement locatif via la SCI. Normalement, avec une SCI familiale, la gestion des biens est rémunérée. Les associés perçoivent ainsi leurs parts sociales en proportion de leurs apports en nature ou en numéraire. Toutefois, avec la SCI familiale sans revenus, les biens sont utilisés ou mis à disposition gratuitement par les membres.
Dans ce cas, ils ne perçoivent pas de revenus, mais prennent naturellement part aux décisions collectives. Juridiquement, il est légal de créer une SCI familiale sans revenus afin d’abriter la résidence principale d’un couple ou la résidence secondaire des membres de la famille. Cependant, les statuts de la SCI doivent inclure le droit à l’occupation gratuite avant d’utiliser le bien immobilier ou le mettre à disposition d’un tiers.
Les obligations fiscales d’une SCI familiale sans revenus
Une SCI familiale sans revenus ne génère aucune recette locative. Néanmoins, elle est tenue de respecter des obligations fiscales. Les règles en vigueur dépendent du régime fiscal auquel la SCI familiale est imposée : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés.
Cas d’une SCI familiale soumise à l’impôt sur le revenu (IR)
Une SCI familiale sans revenus soumise à l’IR doit procéder à la déclaration de l’absence de recettes. Cette tâche incombe aux associés qui doivent le faire au prorata de leur participation dans la société. Après une première déclaration des impôts, la SCI familiale inactive peut bénéficier d’une dispense de déclaration annuelle, sous certaines conditions :
- Aucune modification de la répartition du capital social et des statuts ;
- Non-changement des biens détenus et de leurs conditions d’occupation ;
- Non-rémunération des associés de la SCI familiale inactive ;
- Aucune recette ne doit être perçue.
Parfois, le bien immobilier mis à disposition à titre gracieux est pour un usage autre que l’habitation. Dans ce cas, la SCI sans recettes a l’obligation de déclarer des « revenus fictifs », selon les articles 15 et 30 du Code général des impôts. Le montant imposé est calculé en fonction de la valeur locative du bien immobilier.
Les obligations fiscales d’une SCI soumise à l’IS
Une Société Civile Immobilière (SCI) familiale inactive soumise à l’impôt sur les sociétés doit s’acquitter d’une taxe sur le loyer théorique. En effet, le fisc considère l’occupation gratuite d’un bien par un tiers comme un avantage en nature.
Pour cela, il calcule un loyer théorique relatif à la valeur locative du bien immobilier et l’intègre dans les revenus imposables de la SCI. De son côté, le tiers qui dispose du bien à titre gratuit doit déclarer l’avantage en nature dans la catégorie des revenus mobiliers.
Conséquences fiscales d’une SCI familiale sans revenus
Les conséquences fiscales d’une SCI sans recette dépendent du régime d’imposition auquel elle est soumise.
| Régime d’imposition | Conséquence fiscale pour la SCI | Impact fiscal pour l’associé occupant |
| SCI soumise à l’impôt sur la société (IS). |
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| SCI assujettie à l’impôt sur le revenu (IR) |
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SCI familiale inactive : conséquences comptables
Toutes les SCI ne sont pas obligées de tenir leur comptabilité. Sont contraintes à cette règle :
- Les SCI soumises à l’IS ;
- Les SCI dont les statuts imposent la tenue d’une comptabilité ;
- Les sociétés soumises à la TVA ;
- Les sociétés qui exercent une activité spécifique.
Les SCI familiales sans revenus et assujetties à l’IR sont tenues de produire une comptabilité simplifiée. Ainsi, il leur est recommandé de tenir des registres afin de suivre les dépenses et les décisions.
Comment réaliser la déclaration d’une SCI familiale sans revenus ?
La réalisation de la déclaration d’une SCI familiale sans revenus dépend de son régime d’imposition en France et de l’utilisation du bien.
SCI assujettie à l’IR : comment faire la déclaration ?
La déclaration d’une société civile immobilière sans revenus locatifs soumise à l’impôt sur le revenu dépend de l’usage du bien. S’il est utilisé gratuitement en tant qu’habitation, la SCI ne perçoit alors aucun loyer et ne verse aucune part aux associés. Dans ces conditions, la SCI familiale sans revenus locatifs est tenue de remplir le formulaire 2072-S-SD.
Elle doit ensuite la déposer pendant l’année de sa création. Passer cette période, elle n’est plus tenue de remplir une déclaration pour le compte des années ultérieures. Par contre, lorsque le bien mis à disposition gratuitement est utilisé à usage autre que d’habitation, la SCI doit faire une déclaration des revenus fictifs.
Déclaration d’une SCI familiale sans revenus soumise à l’IS
Pour effectuer la déclaration d’une SCI sans revenus locatifs sujette à l’IS, remplissez le formulaire 2065. Ici, la mise à disposition d’un bien immobilier à titre gratuit implique la taxation d’un loyer théorique.
Avec l’impôt sur les sociétés, l’occupant associé qui occupe gratuitement les biens de la SCI de famille bénéficie d’un avantage en nature. Il lui revient donc de le déclarer en le rapportant dans la catégorie des revenus mobiliers. Dans ce contexte, le montant à déclarer représente la valeur locative du bien mis à disposition de manière gratuite.
Les conséquences de la non-déclaration d’une SCI familiale
La non-déclaration d’une SCI de famille sans revenus locatifs entraîne des sanctions fiscales et des conséquences juridiques.
Non-déclaration d’une SCI familiale sans revenus : sanctions fiscales
L’absence de déclarations d’une SCI de famille sans recette peut impliquer le versement d’une amende de 150 € par formulaire 2072-S-SD. Si les gérants de la SCI ne déclarent pas les loyers fictifs, l’administration fiscale peut aussi requalifier les revenus.
Ainsi, elle ajoute la valeur locative non déclarée à la base imposable des associés pour les SCI soumise à l’IR. Quant aux sociétés de famille sujettes à l’IS, le fisc réintègre les loyers fictifs non déclarés dans le résultat imposable. En dehors de ces sanctions, il peut être appliqué des intérêts de retard mensuels de 0,20 % et des majorations de 40 % à 80 %.
Conséquences juridiques de la non-déclaration d’une SCI familiale
Selon l’article 1846 du Code Civil, un gérant responsable de manquements fiscaux peut faire l’objet d’une révocation par décision judiciaire. Lorsque des pénalités s’appliquent à la SCI, sa responsabilité peut aussi être engagée.
Par ailleurs, la non-déclaration d’une SCI familiale peut engendrer :
- Une perte de confiance des associés ;
- Des tensions internes entre associés ;
- Une dissolution anticipée de la SCI ;
- Une perte de crédibilité du gérant.
Ces conséquences étant très néfastes pour la SCI, il convient de prendre les mesures nécessaires pour une bonne gestion administrative.
Quelles précautions prendre pour une SCI familiale sans revenus ?
Pour limiter les risques fiscaux et administratifs, une SCI sans revenus doit prévoir un encadrement juridique et statutaire. Ce document peut contenir une prévision dans les statuts ou décisions AG stipulant la mise à disposition gratuite d’un bien immobilier. Il est aussi conseillé d’y indiquer les conditions d’occupation du tiers. Insistez sur le caractère gratuit du loyer et les charges de l’occupant comme :
- La taxe foncière ;
- L’eau ;
- L’électricité ;
- Les règles d’entretien, etc.
Si l’occupant accepte de fournir une contribution éventuelle, il est également crucial de la mentionner. Pour une gestion optimale de la SCI, appliquez un loyer conforme à la valeur locative de marché. Cela réduit le risque de redressement de l’impôt et permet de déduire certaines charges. Veuillez aussi garder à jour les déclarations fiscales pour justifier l’exploitation des biens.
Déclaration d’une SCI familiale sans revenus : que retenir ?
Malgré l’absence de recettes, une SCI familiale sans revenus est tenue d’effectuer des déclarations au fisc. En effet, il existe des obligations fiscales qui prouvent la nécessité de faire cette déclaration. Bien entendu, les exigences en vigueur diffèrent selon qu’il s’agisse d’une SCI à l’IR ou à l’IS.
De la même manière, la déclaration de la SCI se fait en fonction du régime d’imposition auquel elle appartient. Par exemple, une société sans revenus à l’IR doit remplir le formulaire 2072-S-SD alors qu’une SCI à l’IS remplit la déclaration 2065.
La non-déclaration de la SCI familiale sans revenus est passible de punitions. La structure juridique risque des sanctions fiscales ainsi que des conséquences juridiques qui peuvent même causer sa dissolution. Heureusement, il existe des précautions à prendre pour éviter de courir de tels risques.
