Location non meublée : les points clés à connaitre pour 2025

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La location non meublée, également appelée location nue, est une option très répandue dans le secteur locatif français. D’après l’INSEE, le loyer moyen pour un logement non meublé est d’environ 13,10 € par m² en moyenne en 2024. Ce type d’habitation se caractérise par l’absence de mobilier obligatoire et offre de nombreux avantages tant pour les propriétaires que pour les locataires. Les propriétaires apprécient les revenus locatifs stables que procure cette forme de contrat, tandis que les locataires bénéficient d’une plus grande liberté pour concevoir leur logement en fonction de leurs besoins et de leurs souhaits. Retrouvez dans ce guide pratique les informations essentielles sur la location non meublée, la fiscalité et la législation rattachées et ses spécificités.

Tout savoir de la location non meublée

La location non meublée, aussi appelée location vide ou location vacante, consiste à louer un espace de vie non meublé et prêt à l’emploi. Ce type de location est réglementé par la loi et certaines normes s’appliquent.

Contrairement aux locations meublées, où les locataires peuvent emménager immédiatement, les logements sans repas obligent les locataires à apporter leurs propres meubles et électroménagers. Il existe une différence fondamentale entre une location meublée et une location simple.

Par exemple, dans le cas d’une location meublée, le contrat de location est généralement conclu pour une durée d’un an renouvelable, alors que dans le cas d’une location vide, la durée minimale est de trois ans pour les particuliers et de six ans pour les personnes morales.

Ces distinctions ont des implications directes sur le contrôle des loyers et la fiscalité applicable. Les propriétaires choisissent souvent le loyer pur pour sa simplicité. Les locataires préfèrent ce type de logement, car il offre plus de liberté dans la conception. La location non meublée convient particulièrement aux ménages qui recherchent une solution stable à long terme.

Avantages de la location non meublée

Pourquoi choisir la location non meublée ? Les avantages sont nombreux, tant pour les propriétaires que pour les locataires. Pour les propriétaires, il est possible de gérer de manière plus stable les revenus locatifs en louant uniquement. La durée minimale de location non meublée est de trois ans, ce qui réduit le risque d’inoccupation.

De plus, il n’y a pas de frais d’entretien ou de remplacement des meubles, ce qui est indispensable dans une location meublée. Les locataires bénéficient principalement d’un avantage financier. Le loyer d’un logement non meublé est généralement plus bas que celui d’un logement meublé.

Le dépôt de garantie est également restreint à un mois de loyer hors charges, tandis qu’il est de deux mois pour une location meublée. Cela constitue un avantage financier important lors de l’arrivée sur place. Finalement, la souplesse dans l’organisation constitue un autre avantage.

Le locataire a la possibilité d’aménager le logement selon ses préférences, ce qui n’est pas possible dans une location meublée où le propriétaire impose le mobilier.

Caractéristiques d’un logement non meublé

Pour pouvoir être loué, un logement non meublé doit répondre à plusieurs critères légaux. Il incombe au propriétaire de s’assurer d’un logement digne et sécurisé. Il est nécessaire d’avoir un système de chauffage en bon état, des fenêtres pour garantir une bonne ventilation et une installation électrique conforme.

Il est essentiel de disposer de ces éléments afin que le logement puisse être qualifié d’habitable. D’autre part, aucun mobilier n’est nécessaire. Ceci est très différent d’une location meublée où il est nécessaire d’avoir un lit, une table, des chaises ou des ustensiles de cuisine.

Le type de locataires attirés par chaque type de logement et les modalités de gestion locative sont directement influencés par cette différence.

Fiscalité et rentabilité de la location non meublée

location non meublée : calculatrice, monnaie, bloc-note et stylo

Pour un bailleur, la question de la fiscalité et des rendements locatifs sont des informations incontournables pour un investissement immobilier réussi.

Imposition des revenus locatifs non meublés

L’impôt sur les revenus locatifs provenant d’une location non meublée est appliqué aux revenus fonciers. Les deux principaux régimes fiscaux sont le régime micro-foncier et le régime réel. Les propriétaires percevant moins de 15 000 € de loyers bruts par an peuvent bénéficier du régime micro-foncier.

Ce régime simplifie considérablement la déclaration en proposant un abattement forfaitaire de 30 %. Toutefois, il n’est pas possible de déduire les frais réels associés à la gestion du bien. En revanche, le régime réel est parfait si vos dépenses excèdent le seuil de 30 % des revenus locatifs.

Grâce à cette mesure, il est possible de déduire des dépenses telles que les travaux de rénovation, les intérêts d’emprunt, les taxes foncières ou encore les coûts de gestion locative. La déduction de cette possibilité constitue un avantage essentiel pour maximiser la fiscalité de votre investissement locatif.

Avantages fiscaux liés à la location vide

La location non meublée présente de nombreux bénéfices fiscaux. Parmi ceux-ci, la création d’un déficit foncier est particulièrement attrayante. En cas de dépassement de vos revenus locatifs par rapport à vos charges, ce déficit peut être ajouté à votre revenu global à hauteur de 10 700 € par an.

Cela entraîne une diminution considérable de votre impôt sur le revenu. La location nue offre une plus grande souplesse pour déduire les charges par rapport à une location meublée sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Ainsi, elle présente un intérêt particulier pour les propriétaires qui ont effectué des investissements considérables ou des travaux de rénovation.

Rentabilité de la location non meublée

La rentabilité d’un investissement en location repose sur de multiples éléments, tels que les bénéfices locatifs, les dépenses et la fiscalité en vigueur. En divisant les loyers annuels par le montant total de l’investissement immobilier, on obtient la rentabilité brute.

Néanmoins, la rentabilité nette, qui prend en considération les dépenses déductibles et les bénéfices fiscaux, offre une vision plus précise de la performance de l’épargne. La location de logements meublés peut entraîner une rentabilité brute accrue en raison de loyers habituellement plus élevés.

Cependant, les bénéfices fiscaux, en particulier au régime réel et la stabilité des revenus en location non meublée, compensent largement cette disparité dans de nombreux cas.

Contrat de location non meublée

La loi régit le contrat de bail pour une location non meublée. Il a une durée minimale de trois ans pour un propriétaire individuel et de six ans pour une entreprise. Il est nécessaire que ce contrat contienne des éléments essentiels tels que la durée, le loyer, le dépôt de garantie et les conditions de préavis.

Le loyer et l’indexation

Le prix de location d’un logement non meublé est libre, à l’exception des zones tendues où des plafonds sont appliqués. On peut effectuer une indexation annuelle en utilisant l’indice de référence des loyers (IRL), ce qui permet d’adapter le montant en fonction de l’inflation.

Dépôt de garantie et état des lieux

Pour une location vide, le dépôt de garantie est restreint à un mois de loyer hors charges. Le locataire reçoit ce montant dans un délai de deux mois après l’état des lieux de sortie, à moins de litiges. Il est crucial de vérifier l’état des lieux afin d’éviter tout conflit entre le propriétaire et le locataire. Il offre la possibilité de vérifier l’état initial et final du logement, un élément essentiel pour résoudre les éventuelles divergences concernant le dépôt de garantie.

Droits et obligations des propriétaires et des locataires

Il est tout aussi important de s’informer des droits et obligations diverses qui incombent aussi bien aux propriétaires qu’aux locataires d’une location non meublée.

Responsabilités du propriétaire

Il incombe au propriétaire de s’assurer d’un logement digne et sécurisé. Il est également responsable de réaliser les réparations essentielles et de garantir que le logement respecte les normes légales.

Les droits des résidents

Le locataire bénéficie de droits de protection, en particulier en ce qui concerne la reconduction tacite du bail. Le préavis habituel pour un déménagement est de trois mois, mais peut être réduit à un mois dans certaines circonstances telles qu’un changement d’emploi ou des raisons médicales.

Résiliation du contrat de location

Un propriétaire a la possibilité de mettre fin à un bail pour des raisons légales telles que la vente du logement ou une reprise pour usage privé. Le congé doit être accordé avec un préavis d’au moins six mois.

Régulation et comparaison avec la location meublée

location non meublée : maison et cour

La location non meublée ou location vide est une alternative populaire dans le domaine de la location immobilière en France. Elle procure une stabilité aux propriétaires et une certaine souplesse aux locataires. Cependant, sa législation est en constante évolution, ce qui a un impact sur les contrats de location, la fiscalité et les revenus locatifs.

Dans cette partie, nous examinons les récentes réformes législatives, les conséquences fiscales, et nous comparons les bénéfices et les désavantages de louer un logement vide ou meublé.

Législation de la location non meublée : les réformes récentes

Les lois régissent la location non meublée et évoluent pour répondre aux exigences du marché. Une des principales réformes porte sur la réglementation des loyers, mise en place dans diverses zones tendues afin de réduire les abus.

Le montant du loyer est limité par ce dispositif, ce qui a un impact direct sur les revenus des bailleurs. Une autre avancée remarquable : les nouvelles règles de bonne conduite.

Depuis 2023, la mise en location des logements classés F et G au diagnostic de performance énergétique (DPE) est interdite. Les propriétaires doivent effectuer des travaux afin de satisfaire à ces critères, qui sont souvent déductibles dans leur déclaration fiscale selon le régime réel.

Loi ALUR et location vide

La mise en place de la loi Accès au logement et à un urbanisme rénové a entraîné des modifications importantes dans la disposition des contrats de location. Elle exige des contrats de bail standard pour les locations non meublées.

Ceux-ci comprennent des dispositions obligatoires comme le montant du loyer, le dépôt de garantie et les modalités de résiliation. Dans certaines circonstances, cette loi a également diminué les délais de préavis pour les locataires.

D’autre part, cela renforce les droits des locataires en matière de logement digne. Cela est possible en demandant aux propriétaires de porter une plus grande attention à l’état de leurs biens réels.

Prévisions fiscales pour les revenus locatifs non meublés

La catégorie des revenus fonciers implique les revenus issus d’une location nue, avec deux régimes fiscaux principaux : le micro-foncier et le régime réel. Toutefois, il est possible que des réformes fiscales modifient ces conditions à l’avenir.

Une diminution des niches fiscales liées aux travaux déductibles est envisageable dans le cadre du régime réel. De plus, la hausse de certaines taxes sur les revenus locatifs pourrait avoir un impact sur la rentabilité des investissements dans la location nue.

Les propriétaires doivent rester vigilants face aux annonces afin d’améliorer leur déclaration et de gérer leur patrimoine immobilier de manière optimale.

Comparaison entre location vide et location meublée

Pour choisir sagement dans quel secteur investir, découvrez les différences entre la location nue et la location meublée.

Location vide vs location meublée : avantages et inconvénients

Grâce à des contrats de bail d’une durée de trois ans, la location non meublée offre une plus grande stabilité. De plus, cela contribue à réduire les logements vacants et attire des locataires à la recherche de logements longue durée.

D’autre part, les prix des loyers sont fréquemment plus bas que ceux d’une location meublée, ce qui peut restreindre les revenus immédiats des propriétaires.

Par rapport à cela, la location de logements meublés (notamment sous le statut LMNP) permet d’obtenir une rentabilité plus élevée grâce à des loyers plus élevés.

Elle profite aussi d’un régime fiscal favorable. Ce qui permet de déduire plus de dépenses et de créer un déficit foncier reportable. Toutefois, elle nécessite une gestion plus rigoureuse, en particulier pour l’entretien et le remplacement des meubles indispensables.

Louer vide ou meublé selon les zones

Selon la localisation et le type de bien, il est possible de choisir entre une location vide et une location meublée.

Dans les villes denses telles que Paris, où les locataires ont une grande mobilité, la location meublée est souvent plus appropriée. Elle satisfait les exigences des jeunes travailleurs, des étudiants ou des individus en transition professionnelle.

D’autre part, dans les quartiers résidentiels ou ruraux, la location nue est fréquemment plus bénéfique. Les familles ou les ménages qui recherchent un logement stable sont attirés par cette option, ce qui réduit les risques de congé.

La location meublée demeure une option privilégiée pour les résidences de tourisme ou les biens situés dans des quartiers étudiants. Cependant, cela demande une gestion locative plus rigoureuse, en particulier pour préserver l’état du mobilier.

La location non meublée allie stabilité, souplesse et avantages fiscaux. Que vous soyez propriétaire ou locataire, elle propose les meilleures conditions pour un investissement immobilier durable et sûr. N’hésitez pas à solliciter l’avis d’un expert afin d’améliorer votre projet de location et de maximiser vos bénéfices. Que ce soit en tant que propriétaire ou locataire, il est essentiel de bien saisir les distinctions entre ces deux types de contrats dans le but de prendre une décision éclairée. Finalement, pour maximiser vos bénéfices, restez au courant des changements législatifs et fiscaux dans le secteur de l’immobilier locatif.