Investissement locatif en France : interrogations préliminaires !

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L’investissement immobilier locatif reste toujours une bonne idée, compte tenu de son contexte avantageux ainsi que son aspect rentable et durable. Tout à fait sécurisé, ce type de placement est un domaine en plein essor, car il figure parmi les meilleures techniques de diversification de portefeuille. Face à la hausse des demandes de logements en France, les projets de locations de courte ou longue durée sont particulièrement intéressants. Acheter pour louer permet ainsi de se constituer un patrimoine, de créer des revenus complémentaires et de préparer sa retraite. Autant d’avantages qui font de la pierre l’un des placements privilégiés par les investisseurs immobiliers ! Placer votre argent dans un logement destiné à la location constitue ainsi une excellente opération financière. Avant de succomber de se lancer dans l’investissement locatif, il convient cependant de se poser les bonnes questions. Détails !

Quels sont les principaux avantages de l’investissement locatif ? 

principaux avantages de l’investissement locatifDevenir propriétaire d’un logement locatif comporte un certain nombre d’avantages, à condition de bien préparer son investissement. Non seulement ce type de placement offre la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier, mais il permet aussi de générer des revenus complémentaires. 

Percevoir des revenus locatifs appréciables 

Le choix de se diriger vers l’investissement locatif en France, c’est avant tout pour l’espérance du rendement qu’il offre. Pour rappel, ce placement consiste à acheter un bien immobilier afin de devenir propriétaire, puis de louer l’habitation. Il s’agit du meilleur moyen de faire fructifier un investissement, car il permet de générer des revenus supplémentaires sur le long terme. 

Autre atout non négligeable, c’est une opération immobilière que tout particulier peut acheter à crédit, c’est-à-dire par le biais d’un prêt in fine ou d’un prêt amortissable. Concrètement, le financement d’un tel projet peut être réalisé par l’emprunt, entre autres, sans attendre d’avoir épargné de façon importante. Les revenus générés par les loyers permettent, en effet, de financer son projet d’achat de résidence principale. Grâce aux loyers perçus ainsi que la plus-value éventuelle lors de la revente, ce placement dans la pierre locative s’avère particulièrement rentable. C’est pourquoi ce type d’investissement reste l’un des placements les plus sûrs du marché. 

Qu’il s’agisse d’une propriété immobilière dans l’ancien ou dans le neuf, l’achat d’une habitation constitue une bonne affaire. Lors de la visite d’un potentiel logement, soyez vigilant à l’état général de celui-ci. L’idéal est de le faire inspecter par un professionnel immobilier. Une acquisition judicieusement effectuée permettra de disposer d’une habitation dont la rente locative sera importante. Notez que l’immobilier ancien offre de meilleures chances de revente avec une belle plus-value, en particulier où la demande locative est relativement forte. 

Se constituer un patrimoine et préparer sa retraite 

Par rapport aux autres produits financiers, la pierre reste le placement préféré des Français, en particulier l’investissement locatif. En effet, mis à part la rentabilité locative, cette opération permet de se constituer progressivement un patrimoine et de pallier les diminutions de revenus éventuelles au moment de la retraite. Le propriétaire d’une habitation aura donc l’avantage de pouvoir habiter le logement pendant ses vieux jours ! 

Véritable valeur refuge, ce placement promoteur est la solution pour assurer votre avenir et votre sécurité financière, même avec des  revenus modestes. Dans le cadre de la prévoyance, il permet notamment de financer votre retraite à l’aide des loyers encaissés durant toute la durée du projet. D’autant plus qu’il permet à l’acquéreur d’une propriété immobilière de transmettre ses biens aux générations futures. Bonne nouvelle, car un placement dans la pierre prend toujours de la valeur à long terme. Il permet donc un retour sur investissement intéressant. 

L’investissement locatif représente une étape importante dans l’élaboration d’un patrimoine. Faites appel à un professionnel immobilier pour donner vie à vos projets et minimiser les risques de mauvais investissement. 

Un bon moyen de réduire sa fiscalité 

réduire sa fiscalité Devenir propriétaire vous permet, en fonction de l’investissement choisi, de diminuer vos impôts, de déduire les intérêts d’emprunt ou d’amortir les travaux engagés pour la rénovation. Et cela s’avère possible grâce à plusieurs dispositifs de défiscalisation. En effet, l’État français a instauré une série de lois fiscales qui favorise le placement dans la pierre locative. Cette démarche gouvernementale a pour but d’inciter les citoyens à investir dans l’immobilier. Selon le type de bien dans lequel vous investissez (immobilier neuf ou ancien), un dispositif de défiscalisation s’avère un bon moyen de réduire le montant de vos impôts tout en profitant des avantages de la propriété. 

Grâce à la loi Pinel, le propriétaire bailleur profite d’un avantage fiscal, notamment d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 %. Cette défiscalisation est réalisable sous certaines conditions relatives aux ressources des locataires ainsi qu’à la durée de l’engagement locatif (12% pour 6 ans de location, 18 % pour 9 ans de location et 21 % pour 12 ans de location). A savoir que ce dispositif est le plus plébiscité par les investisseurs immobiliers. L’idéal est d’investir dans une zone où la demande en location est tendue.

En optant pour les lois Malraux et Monuments historiques, le propriétaire bailleur profite d’avantages fiscaux très attractifs. Si vous comptiez réaliser des travaux de réhabilitation sur le bien, le premier dispositif vous permet notamment de diminuer votre facture fiscale. Une fois les travaux achevés, le propriétaire doit s’engager à mettre l’habitation en location pendant une durée minimale de 9 ans. Par ailleurs, la loi Monuments historiques permet d’imputer le montant des travaux de rénovation et d’entretien ainsi que les intérêts d’emprunts associés. Si ce dispositif n’impose pas la location, le propriétaire doit néanmoins conserver la propriété immobilière pendant une durée minimale de 15 ans. 

Au sein même de la ville française de votre choix, vous devez vous demander où il sera le plus astucieux d’acheter une propriété immobilière. De cette façon, il vous sera possible de bénéficier d’un complément de revenus attractif grâce aux loyers perçus mensuellement. Sollicitez les services d’un professionnel immobilier pour vous accompagner dans votre projet d’acquisition. 

Quelle typologie de bien se loue le mieux ? 

Bien choisir la typologie de son logement locatif permet de maximiser la rentabilité locative afin d’atteindre vos objectifs. Cette rubrique dresse ainsi pour vous toutes les informations à savoir sur le type d’habitation vers lequel investir. 

Le rendement locatif des biens de petites surfaces

Dans l’objectif d’optimiser son projet immobilier locatif, les petites surfaces s’avèrent tout indiquées ! Il s’agit généralement du studio/T1, T2 et du T3. Étant très recherchés, les loyers de ces derniers sont, en proportion du prix d’achat, plus élevés que les loyers des grandes surfaces. Dans ces conditions, vous pouvez espérer de 3 à 5 % de rendement par an pour un studio bien situé. Avec ce type de produit, la période de vacance locative est moindre. Les profils de locataires intéressés sont toujours nombreux, par conséquent, la demande ne désemplit pas. 

En tant que bailleur, vous obtiendrez un bon rendement locatif si vous choisissez bien la ville d’acquisition. Pour mettre toutes les chances de votre côté pour faire une bonne opération financière, privilégiez les petites surfaces à proximité d’écoles, d’universités et de moyens de transport. Cette localisation stratégique va attirer les personnes seules, les étudiants  et les couples. En revanche, un T3 à proximité de bassins d’emplois et de lieux de divertissement va séduire les touristes, les jeunes actifs et les colocataires. Grâce à la mise en location d’un logement de taille moyenne, le propriétaire pourra déjà se constituer des revenus pour sa retraite. La location à court terme est souvent plus intéressante que la location à long terme. 

Bien que l’investissement immobilier soit l’un des placements les plus rentables, il n’est pas exempt de risques. En effet, les impayés de loyers ainsi que les dégradations du logement sont choses fréquentes dans le quotidien d’un propriétaire bailleur. 

Il est recommandé d’acheter un bien ancien nécessitant des travaux, ceci, afin d’offrir de meilleures chances de revente avec une plus-value intéressante. Pour vérifier l’état d’une potentielle habitation, vous pouvez demander l’avis d’un professionnel immobilier en cas de doute afin de détecter d’éventuels défauts. L’intervention de cet expert vous évite des dépenses imprévues. 

Le rendement locatif des biens de grandes surfaces 

Que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, l’achat d’une grande surface mise en location constitue un placement rentable et avantageux. Comparé au studio, ce type de produit a l’avantage de fidéliser plus longtemps ses occupants. D’ailleurs, ce choix d’investissement entre aussi dans le cadre d’un projet de vie ! Pour cause, cette acquisition vous permet de bâtir un patrimoine durable, de sécuriser votre famille, de transmettre un bien immobilier de valeur à vos enfants ou de dégager une plus-value à la revente. Gardez en tête qu’une habitation en bon état sera revendue à un prix supérieur à son prix d’achat.

En règle générale, un appartement de grande taille ou une maison coûte plus cher au mètre carré qu’un studio ou un T2. Mais ce surcoût se révèle malgré tout être un très bon investissement dans le cadre d’une projection à long terme. Pleines de charme, les bâtisses anciennes sont souvent bien situées (au centre-ville, à proximité des commerces et des infrastructures d’enseignement). Les grandes surfaces (T4 et plus) sont largement occupées par des familles ayant un à trois enfants, mais également par des colocataires. 

De base, le locataire recherche un confort et des commodités à proximité du logement. Les familles sont notamment susceptibles d’occuper une maison/appartement durant de longues périodes. L’avantage de ce profil de locataire réside dans sa situation réputée plus stable. De quoi réduire les risques d’impayé, tout en assurant moins de dégradation (donc moins de dépenses dédiées aux travaux). En tant que propriétaire d’une habitation mise en location, ce type de locataire vous offre une rentabilité optimale, car le taux de vacance de votre logement est donc minime. En construisant votre offre en fonction de ce candidat cible, vous êtes assuré de recevoir rapidement un dossier solide (locataire solvable, impression sérieuse, bon salaire, garants solides, etc.), notamment le futur signataire du bail. 

Avant de faire une offre ou de mettre en marche votre projet immobilier, inspectez méticuleusement l’état réel de la résidence, car cela va jouer un rôle dans l’augmentation de vos dépenses inattendues. En effet, une ancienne habitation peut nécessiter quelques travaux de réhabilitation, mais le budget ne doit pas être sous-estimé. Le risque réside dans le fait que le prix des travaux puisse dépasser de loin la valeur d’achat du bien. Or, un bailleur se doit de fournir au locataire un logement décent, c’est-à-dire qui ne met pas en danger sa santé et sa sécurité. Pour rappel, le principe de mise en location repose sur la signature d’un bail commercial qui lie le propriétaire bailleur à l’occupant du logement. Ainsi, le document formalise les conditions de la location ainsi que les droits et les devoirs des parties pendant toute la durée du contrat. 

Quel est l’emplacement du bien ? 

emplacement du bienOù investir dans l’Hexagone ? Répondre à cette question s’avère essentiel avant de vous lancer dans l’investissement immobilier locatif. En effet, la situation géographique joue directement sur la rentabilité du placement. Découvrez toutes les informations à savoir sur ce critère d’emplacement. 

Les rendements locatifs dans les grandes métropoles françaises 

Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Bordeaux, Marseille, etc., font partie des grandes villes de France les plus intéressantes en matière de location courte ou longue durée. Dans ce top des agglomérations avec le meilleur rendement locatif, le propriétaire d’un logement a toutes les chances de son côté pour faire une bonne opération financière. Démographie, bassin d’emploi, loyer, demande étudiante, attractivité touristique…, ces communes à taille humaine regroupent décidément tous les critères. Voici l’estimation du site MeilleursAgents du prix moyen de tous types de biens confondus à :

  • Paris, le prix s’élève à 10 154 euros/m2,
  • Lyon, le prix s’élève à 5 203 euros/m2,
  • Toulouse, le prix s’élève à 3 856 euros/m2,
  • Bordeaux, le prix s’élève à 4 972 euros/m2,
  • Marseille, le prix s’élève à 3 979 euros/m2.

Au niveau des métropoles françaises, la demande locative demeure forte tout au long de l’année. Ils accueillent chaque année plusieurs milliers d’étudiants, des ménages, des touristes, des investisseurs ainsi que des aficionados immobiliers. En investissant dans l’une de ces villes, le propriétaire d’un logement locatif peut s’assurer de revenu pour l’avenir et compléter sa retraite. Toutefois, il faut savoir qu’un montant trop élevé à l’acquisition réduit le taux de rentabilité d’un investissement dans la pierre. Les prix peuvent notamment présenter des évolutions très différentes d’un quartier à un autre. Pour mener votre projet à bon port, faites-vous accompagner par un professionnel de l’immobilier. 

La localisation du bien dans un quartier qui plaît à plusieurs profils de locataires s’avère également un paramètre déterminant ! Autrement dit, la zone d’investissement doit présenter un marché locatif dynamique. De base, le loyer est élevé pour un logement situé dans un quartier prisé et dynamique. D’ailleurs, voici quelques informations utiles venant des dernières estimations du site MeilleursAgents :

  • loyer mensuel à Paris : 29,9 euros/m2 pour un appartement contre 26,8 euros/m2 pour une maison,
  • loyer mensuel à Lyon : 16,9 euros/m2, pour un appartement contre 14,3 euros/ m2 pour une maison,
  • loyer mensuel à Toulouse : 14,0 euros/m2 pour un appartement contre 12,0 euros/m2 pour une maison, 
  • loyer mensuel à Bordeaux : 16,6 euros/m2 pour un appartement contre 14,6 euros/m2 pour une maison, 
  • loyer mensuel à Marseille : 15,3 euros/m2 pour un appartement contre 16,3 euros/m2 pour une maison. 

Dans le cadre d’un achat immobilier locatif, ciblez une habitation proche d’espaces verts, de commerces, de structures de petite enfance, d’établissements supérieurs et de bassins d’emplois. Misez également sur un bien en bon état, c’est la garantie de déclencher un coup de cœur chez le futur locataire. Pour un propriétaire bailleur, investir dans un T2 ou T3 offre un rendement correct. 

Les rendements locatifs dans les villes moyennes françaises 

Au-delà des plus grandes agglomérations françaises, plusieurs communes se révèlent être un nouvel eldorado pour l’immobilier. De plus en plus d’investisseurs sont en effet à l’assaut de ces spots pour investir dans la pierre. Pour cause, la rentabilité y est importante. En revanche, la période de vacance locative peut en contrepartie y être plus élevée. 

Parmi les villes moyennes les plus plébiscitées, Montpellier, Limoges, Orléans, Amiens, Poitiers, Angers ou encore Mulhouse présentent un bon rendement locatif. Ces destinations ont autant de succès grâce à la qualité de vie qu’elles proposent ainsi qu’aux prix immobiliers abordables qu’elles affichent. Selon la dernière estimation en date (mars 2023) du site MeilleursAgents, le prix moyen d’un appartement et d’une maison est de :

  •  3 669 euros/m2 à Montpellier,  
  • 1 821 euros/m2 à Limoges, 
  • 2 696 euros/m2 à Orléans, 
  • 2 540 euros/m2 à Amiens,  
  • 2 299 euros/m2 à Poitiers, 
  • 3 335 euros/m2 à Angers, 
  • 1 358 euros/m2 à Mulhouse. 

En effet, le montant des biens immobiliers est généralement plus abordable dans ces localités. Par conséquent, le propriétaire bailleur profite du rendement brut envisageable. En fonction du quartier où vous souhaitez réaliser votre projet d’acquisition, le prix immobilier peut varier du simple au double. Afin de minimiser les risques de la pierre, privilégiez les biens de petites surfaces. Un studio ou un T2 se loue et se vend facilement. Ce type de produit est surtout visé par de jeunes célibataires et couples. 

Le choix d’un mauvais locataire (impayés de loyer, non-respect des conditions fixées dans le bail) ou la dégradation anormale de la propriété immobilière peut entraîner des dépenses considérables, susceptibles de mettre en péril les finances des investisseurs locatifs. Pour tenter de réduire au maximum les risques d’un investissement dans le cadre d’une location, vérifiez minutieusement le dossier du futur locataire. Afin d’éviter les dommages causés au logement, il est conseillé de miser sur un projet locatif de longue durée. 

De nombreux investisseurs immobiliers ont décidé de quitter les grandes villes pour celles de tailles moyennes en raison de l’attractivité de ces dernières. D’ailleurs, les locataires sont aussi du même avis. Les petites communes plaisent davantage aux Français. Ces derniers sont satisfaits des conditions de vie présentes et beaucoup envisagent de s’y installer durablement. D’après les données du site MeilleursAgents : 

  • le loyer mensuel à Montpellier s’élève à 15,0 euros/m2 pour un appartement contre 13,4 euros/m2 pour une maison,
  • le loyer mensuel à Limoges s’élève à 10,3 euros/m2 pour un appartement contre 9,2 euros/m2 pour une maison, 
  • le loyer mensuel à Orléans s’élève à 11,9 euros/m2 pour un appartement contre 12,9 euros/m2 pour une maison, 
  • le loyer mensuel à Amiens s’élève à 12,9 euros/m2 pour un appartement contre 9,8 euros/m2 pour une maison, 
  • le loyer mensuel à Poitiers s’élève à 11,0 euros/m2 pour un appartement contre 10,8 euros/m2 pour une maison, 
  • le loyer mensuel à Angers s’élève à 12,0 euros/m2 pour un appartement contre 11,2 euros/m2 pour une maison, 
  • le loyer mensuel à Mulhouse s’élève à 12,2 euros/m2 pour un appartement contre 12,3 euros/m2 pour une maison. 

Derrière les grandes villes comme Paris ou Lyon, les villes moyennes ont de plus en plus la cote auprès des locataires et des investisseurs immobiliers.

Pourquoi se faire accompagner par un professionnel immobilier ? 

accompagner par un professionnel immobilierDevenir propriétaire est le rêve de millions de français. Cependant, investir dans l’immobilier locatif demande beaucoup d’efforts et énormément de temps, c’est pourquoi il est recommandé de solliciter les services d’un professionnel. Il s’agit d’une personne physique ou morale reconnue par l’État qui vous accompagne dans la concrétisation de votre projet d’acquisition immobilière. L’intervention de ce spécialiste s’avère d’autant plus essentielle quand il est question de votre premier placement dans la pierre. 

En effet, le professionnel dispose de nombreux domaines d’expertise liés à l’investissement immobilier (connaissance du marché immobilier, fiscalité, gestion locative, etc.). Avec lui, vous avez non seulement accès à un grand choix de logements, mais vous disposez également de conseils sur tous les aspects réglementaires, techniques et juridiques. 

Grâce à son savoir-faire, vous multipliez vos chances d’acquérir un logement au prix juste. Ainsi, l’accompagnement par un professionnel dans une démarche aussi importante qu’un achat constitue un véritable point fort pour vous.  

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