L’investissement locatif Rennes, capitale dynamique de la Bretagne, séduit les investisseurs grâce à une population en constante croissance (378 000 habitants en 2024) et plus de 73 000 étudiants, soit 20 % de sa population. Cette forte demande locative, notamment près des campus de Villejean et Beaulieu, en fait l’un des marchés solides et attractifs en France.
Son patrimoine culturel et des événements majeurs comme les Trans Musicales renforcent l’attractivité des quartiers historiques, idéaux pour la location saisonnière. Enfin, des dispositifs comme la loi Pinel offrent des avantages fiscaux significatifs, faisant de Rennes une ville clé pour diversifier votre portefeuille immobilier. Que vous visiez la location longue durée ou saisonnière, Rennes s’impose comme une opportunité incontournable pour rentabiliser votre investissement.
Les raisons qui poussent les investisseurs à mener leur projet locatif à Rennes
Investir dans l’immobilier locatif est une meilleure façon de faire fructifier votre patrimoine. Et plusieurs paramètres font de Rennes, une excellente ville où investir :
Rennes est une ville étudiante dynamique
Selon les données de l’INSEE et des universités locales, Rennes accueille 73 000 étudiants chaque année. Ils sont répartis entre différents établissements de renom comme l’Université de Rennes 1 et l’Université de Rennes 2, qui se classent parmi les meilleures universités de France. Les écoles spécialisées comme Sciences Po Rennes et l’École des Beaux-Arts de Rennes sont aussi très prisées.
Elle a aussi été élue deuxième meilleure ville pour étudier en 2024, selon le magazine L’Étudiant. La première place est attribuée à Montpellier. Ce classement repose sur des critères tels que la qualité de vie, l’offre culturelle, les transports, les services de santé et les infrastructures pour les jeunes.
La forte présence étudiante à Rennes crée une demande constante pour les logements étudiants, rendant le marché immobilier particulièrement florissant. Des biens comme les studios et les T2 sont très recherchés. Ces types de logements sont appréciés pour leur taille et leur prix, et offrent ainsi une rentabilité d’investissement intéressante.
Le patrimoine diversifié et attractif rennais
La capitale historique de la Bretagne séduit par son patrimoine unique. Des monuments comme le Parlement de Bretagne ou la Cathédrale Saint-Pierre attirent chaque année des milliers de visiteurs. Côté culture, des événements majeurs tels que le Festival des Trans Musicales et les Tombées de la Nuit dynamisent la ville et renforcent son attractivité touristique.
Cette effervescence a un impact direct sur le marché immobilier, notamment pour la location saisonnière. Les touristes recherchent des logements temporaires, offrant ainsi une opportunité d’investissement rentable grâce à des dispositifs comme le LMNP.
Rennes est une ville rentable
En termes de rentabilité, les investissements locatifs à Rennes sont particulièrement intéressants par rapport aux autres villes de France. Le marché rennais offre un rendement moyen attractif, notamment grâce à une forte demande locative pour studio et appartement. Les taux de rendement brut varient généralement entre 4% et 6%, selon les quartiers et les types de biens. Les quartiers comme Villejean et Beaulieu ont un meilleur rendement, en raison de leur forte concentration d’étudiants.
De surcroît, l’achat d’un logement neuf rennais permet de bénéficier de dispositifs fiscaux. Pour ces raisons, les revenus locatifs sont stables et prévisibles, un investissement à long terme peut ainsi être envisagé.
La population Rennaise ne cesse de croitre
La population de Rennes a augmenté de manière significative au cours des dernières années grâce à sa vitalité et son attractivité croissante. Selon l’INSEE, son taux de croissance a été de 12% entre 2010 et 2020, atteignant environ 220 000 habitants. En 2024, l’aire urbaine rassemble près de 378 000 résidents. Cette augmentation soutenue reflète l’attrait de la ville pour les jeunes actifs, les familles et les étudiants.
La répartition démographique par âge montre une concentration notable de jeunes adultes, en particulier dans la tranche d’âge 18-35 ans. Cette population jeune et dynamique contribue à la demande constante de logements. Ce dynamisme transforme la ville en un véritable projet d’expansion immobilière. Les investisseurs trouvent ici un marché fertile, avec une forte demande pour les appartements, notamment les T2 de deux pièces et les T3 de trois pièces.
Quels sont les types de biens les plus recherchés par les locataires à Rennes ?
Rennes attire une population variée, et le marché locatif répond à une demande diversifiée. En se basant sur les informations suivantes, vous pourrez analyser et étudier votre projet d’investissement.
Les types de logements recherchés par les étudiants
Les étudiants à Rennes privilégient les studios et les petits T2, souvent meublés, pour leur côté pratique et économique. Les résidences étudiantes modernes, comme celles situées à proximité de la ligne B du métro, sont particulièrement recherchées. Ces logements offrent des services supplémentaires, comme une connexion internet, une kitchenette équipée ou encore des espaces communs, répondant aux besoins spécifiques des jeunes locataires. La localisation près des campus et centres d’activité est également un critère décisif.
Les types de logements recherchés par les familles
Les familles s’installant à Rennes privilégient des logements plus grands, comme des T3 ou T4, situés dans des quartiers résidentiels offrant un cadre de vie paisible. Les maisons individuelles, souvent situées en périphérie ou dans des communes limitrophes, sont également prisées pour leur espace extérieur et leur proximité avec des établissements scolaires. Les familles valorisent les logements proches des espaces verts et bien desservis par les transports en commun. Ces dernières ont donc une grande appétence pour les biens de type résidence, logement ou appartement avec étage, etc.
Les types de logements recherchés par les visiteurs et les touristes
Les touristes à Rennes recherchent principalement des logements meublés en location courte durée. Les studios et appartements dans le centre-ville, proches des monuments historiques et des attractions culturelles, sont les plus demandés. Les quartiers comme celui de la Place des Lices ou le Thabor sont particulièrement prisés pour leur charme et leur accessibilité.
Par ailleurs, une résidence ou maison avec piscine est aussi très prisée. Les touristes sont généralement en quête de commodités et du luxe. Cela en vaut de même pour le logement ou appartement à étage avec vue panoramique sur la ville. Les plateformes comme Airbnb ou les appart’hôtels contribuent aussi à répondre à cette demande croissante, notamment pendant les périodes de festivals ou d’événements locaux.
Investir à Rennes : quels biens choisir ?
Rennes, avec son dynamisme économique et culturel, attire de nombreux investisseurs immobiliers. Deux stratégies se démarquent : l’acquisition de biens anciens à rénover et l’investissement dans des logements destinés aux étudiants.
Opter pour des biens anciens à rénover pour la location
La rénovation de biens anciens est une stratégie courante à Rennes, surtout dans des quartiers comme le Centre-ville et Saint-Georges, réputés pour leur architecture historique. Ces biens offrent un potentiel locatif important grâce à leur cachet et à leur localisation centrale. Toutefois, il faut adopter les meilleures stratégies de rénovation pour optimiser votre ROI.
Les avantages de cette stratégie incluent :
Un prix d’achat attractif : les biens nécessitant des travaux sont souvent vendus à un coût inférieur au marché.
Des incitations fiscales : des dispositifs comme le déficit foncier permettent de déduire les coûts des travaux des revenus fonciers, optimisant ainsi la fiscalité.
Une forte demande locative : les appartements rénovés, modernes et bien situés, attirent autant les étudiants que les jeunes actifs et les touristes.
Par contre, il faut noter que les prix dans ces quartiers augmentent régulièrement, notamment dans le Centre-ville où le prix moyen au mètre carré atteint environ 5 464 €, avec une hausse de 7 % sur les dernières années. Ce phénomène est renforcé par la popularité touristique de Rennes, qui accueille environ 1,5 million de visiteurs chaque année, dynamisant aussi le marché des locations saisonnières.
Investir dans des logements étudiants
Avec plus de 73 000 étudiants, Rennes est une ville universitaire majeure en France. Les quartiers proches des universités comme Villejean et Beaulieu sont particulièrement prisés pour ce type d’investissement.
Voici pourquoi les logements étudiants sont une opportunité intéressante :
Demande constante : chaque année, des milliers d’étudiants recherchent des studios ou T2, notamment dans des résidences proches des transports en commun.
Rentabilité attractive : le loyer d’un studio ou T2 bien situé peut offrir un rendement net compétitif.
Flexibilité locative : les biens meublés permettent de s’adresser également à de jeunes actifs entre deux logements, élargissant ainsi la cible locative.
Par ailleurs, l’arrivée de la ligne B du métro en 2022 a encore renforcé l’attractivité des zones bien desservies, garantissant un accès rapide aux campus et au centre-ville.
Dans quels quartiers investir à Rennes ?
Vous souhaitez investir dans des meilleurs quartiers à Rennes ? Sachez que celle-ci se distingue par la diversité de ses quartiers, chacun offrant des opportunités d’investissement adaptées à des publics variés, allant des étudiants aux jeunes actifs et familles.
Investir dans les quartiers étudiants
La forte population étudiante de Rennes oriente les investissements vers des zones stratégiques proches des campus et des commodités.
Villejean – Beauregard : ce quartier est idéal pour les étudiants grâce à la proximité de l’Université de Rennes 2 et des stations de métro desservant rapidement le centre-ville. Les logements, souvent abordables, incluent des résidences universitaires et des appartements privés variés. Villejean attire aussi des investisseurs grâce à son mix d’infrastructures modernes et son cadre résidentiel dynamique.
Beaulieu : pôle scientifique de l’Université de Rennes 1, Beaulieu attire principalement des étudiants en sciences et technologies. Ce quartier propose des résidences étudiantes modernes et de nombreux programmes immobiliers récents, parfaits pour des locations meublées adaptées à la demande estudiantine.
Centre-ville : le cœur historique de Rennes est prisé pour sa vie sociale et culturelle animée. Bars, restaurants, boutiques et monuments historiques font de ce secteur un choix populaire pour les étudiants, malgré des loyers plus élevés. Proximité des transports et charme architectural en font également un excellent choix pour des locations courte durée ou saisonnières.
Investir dans des quartiers en développement
La croissance de Rennes a permis l’émergence de nouveaux quartiers modernes et bien desservis, offrant un potentiel intéressant pour des investissements à long terme.
EuroRennes: situé autour de la gare, ce quartier bénéficie de l’arrivée de la LGV reliant Rennes à Paris en 1h30. Il est en plein essor, avec des projets immobiliers neufs, incluant des résidences modernes et des bureaux. EuroRennes attire particulièrement les jeunes actifs et les familles grâce à son emplacement stratégique et à l’accès facile aux transports.
Baud-Chardonnet: à l’est du centre-ville, Baud-Chardonnet subit une transformation majeure grâce à un projet de rénovation urbaine ambitieux. Résidences neuves, espaces verts et équipements modernes redessinent ce quartier en une zone idéale pour les jeunes familles et étudiants. Sa proximité avec les universités et ses infrastructures de qualité font de ce secteur une option prometteuse pour les investisseurs.
Certes, les quartiers étudiants comme Villejean ou Beaulieu garantissent une demande constante, idéale pour les locations meublées. Les zones en développement comme EuroRennes quant à elles offrent un potentiel de valorisation important grâce à des projets urbains ambitieux et une infrastructure moderne. Ils se distinguent par leur offre variée de logement et appartement neufs avec étage, avec des loyers compétitifs et une rentabilité locative prometteuse. En combinant localisation stratégique et dynamisme économique, Rennes demeure un choix privilégié pour les investisseurs immobiliers. Investir dans ces zones en mutation peut offrir un rendement supérieur à la moyenne, grâce à la demande croissante pour des appartements neufs bien connectés aux transports.
Quels sont les avantages fiscaux et financiers pour les investisseurs à Rennes ?
À Rennes, l’investissement immobilier bénéficie de plusieurs dispositifs fiscaux intéressants, notamment la Loi Pinel, le dispositif Denormandie, et d’autres options comme le statut LMNP et le déficit foncier.
La Loi Pinel
La Loi Pinel est un dispositif fiscal attractif qui favorise l’investissement immobilier, particulièrement dans des appartements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA). À Rennes, classée en zone B1, ce mécanisme offre des opportunités intéressantes pour optimiser son projet d’investissement tout en répondant à la forte demande locative. Les principaux avantages incluent :
Réduction d’impôt : jusqu’à 21 % du montant de l’investissement, répartis sur 6, 9 ou 12 ans, ce qui permet une économie fiscale significative pour les investisseurs.
Plafonds de loyer : les loyers sont encadrés pour garantir leur accessibilité, une mesure qui répond à la demande croissante pour des logements comme les appartements T2 ou T3, souvent choisis pour leurs nombreuses pièces pratiques.
Conditions : le bien doit être loué nu, à titre de résidence principale, et ce, pour une durée minimale de 6 ans. Les appartements situés à différent étage des immeubles récents attirent particulièrement les locataires, notamment les étudiants et jeunes actifs.
Investir à Rennes via la Loi Pinel représente une occasion idéale d’allier rentabilité et engagement social, tout en contribuant au dynamisme du marché immobilier local.
Le Dispositif Denormandie
Le Dispositif Denormandie encourage la rénovation des logements anciens dans les centres-villes. Les investisseurs peuvent bénéficier de réductions d’impôts similaires à celles de la loi Pinel, sous réserve de réaliser des travaux représentant au moins 25% du coût total de l’opération.
Réduction d’impôt : identique à la loi Pinel, jusqu’à 21%.
Travaux éligibles : amélioration de la performance énergétique, modernisation, ou remise aux normes des logements.
À Rennes, ce dispositif est particulièrement intéressant dans les quartiers historiques nécessitant des rénovations.
Le Statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Il est destiné aux investisseurs qui louent des biens meublés. Ce statut offre des avantages fiscaux significatifs, notamment la possibilité d’amortir le bien immobilier et les meubles, ce qui réduit le montant des revenus imposables.
Régime micro-BIC : abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs.
Régime réel : déduction des charges réelles (amortissements, travaux, intérêts d’emprunt), souvent plus avantageux pour les biens à forte rentabilité.
Le statut LMNP est particulièrement avantageux pour les investisseurs louant des biens meublés, avec des régimes fiscaux flexibles. Il permet de maximiser la rentabilité de l’investissement.
Le déficit foncier
Il permet aux propriétaires de biens anciens nécessitant des travaux de déduire les dépenses de rénovation de leurs revenus fonciers, voire de leur revenu global, sous certaines conditions.
Conditions : les travaux doivent consister à entretenir, réparer ou améliorer le bien immobilier.
Avantage fiscal : les dépenses peuvent être déduites des revenus fonciers, et l’excédent peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.
Cette mesure est particulièrement avantageuse pour les investisseurs de biens anciens nécessitant des travaux de rénovation, tout en améliorant la rentabilité locative des biens rénovés.
Les subventions locales pour la rénovation
La ville de Rennes offre des subventions locales pour encourager la rénovation des biens anciens, particulièrement dans les zones patrimoniales et les quartiers en réhabilitation.
Exemples de programmes : aide à la rénovation énergétique des logements, subventions pour la restauration de façades historiques…
Avantages : réduction des coûts de rénovation, amélioration de la valeur locative et de la rentabilité des biens.
Ces aides peuvent inclure des subventions directes ou des prêts à taux zéro pour des travaux visant à améliorer l’efficacité énergétique ou la conservation du patrimoine architectural.
Quel budget prévoir pour investir à Rennes ?
Pour mieux placer votre argent dans le bon immobilier, nous avons dressé un tableau récapitulatif des quartiers où il fait bon d’y investir. Vous aurez ainsi un aperçu des prix et donc d’ajuster votre placement :
Quartier | Types de bien | Prix moyen au m² | Rentabilité locative brute | Avantages |
Centre-ville | Appartements, studios, T2 | 4 000 à 6 000 € | 3% à 5% | Forte demande, idéal pour la location meublée ou saisonnière |
Beaulieu | Appartements étudiants, T2 | 3 500 à 5 000 € | 4% à 7% | Quartier universitaire, forte demande des étudiants |
Sainte-Thérèse | Appartements familiaux, T3 | 3 000 à 4 500 € | 3% à 5% | Quartier résidentiel, bon rapport qualité/prix, adapté aux familles |
Le Thabor | Appartements, studios | 4 500 à 6 500 € | 2,5% à 4% | Quartier prisé, calme et espaces verts, rentabilité plus modeste |
Villejean-Beauregard | Studios, T2 | 2 500 à 3 500 € | 4% à 6% | Fort potentiel étudiant, proximité des transports |
EuroRennes | Appartements, studios | 3 500 à 5 500 € | 3,5% à 6% | Proximité de la gare, nouvelle ligne de LGV, quartier en développement |
Baud-Chardonnet | Appartements, T2, T3 | 3 200 à 4 500 € | 4% à 6% | Quartier en pleine rénovation, attractivité pour les familles et étudiants |
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