Posséder un immeuble est le rêve de bon nombre d’investisseurs. Pouvant être source de revenus importants, l’immeuble de rapport constitue assurément l’un des meilleurs moyens de vous enrichir. Néanmoins, des paramètres sont à prendre en compte pour réussir votre opération. Même si ce projet d’investissement locatif offre de nombreux avantages, notamment un rendement locatif élevé, il comporte également des inconvénients.
L’immeuble de rapport, c’est quoi ?
Par définition, l’immeuble de rapport permet à son propriétaire de percevoir à lui seul les loyers de tous les appartements. Investir dans ce type de projet implique en effet que l’ensemble des appartements dans l’immeuble vous appartiennent. Il se distingue ainsi de la copropriété dans laquelle les logements d’un même immeuble ont différents propriétaires.
Ainsi, pour l’investissement dans un immeuble de rapport, le bien en question est divisé en plusieurs logements qui seront mis en location. Ceci dans le but d’obtenir le meilleur rendement locatif possible.
Investir dans un immeuble de rapport, pour une rentabilité assurée
Lorsque vous investissez dans les immeubles de rapport, vous pouvez obtenir des prix plus bas. En effet, comme vous achetez en lot, vous bénéficiez d’un prix de gros. Autrement dit, le prix d’achat au mètre carré est moins élevé lorsque vous achetez l’immeuble entier que lorsque vous achetez un seul appartement de l’immeuble. Par ailleurs, une seule transaction suffit. De ce fait, les frais de dossier de la banque, du notaire ou du courtier se paient en une seule fois, ce qui constitue une économie considérable pour vous. La commission de l’agent immobilier est également plus faible lorsqu’il s’agit d’une grosse vente. En ce qui concerne les impôts fonciers, ils sont moins élevés sur un immeuble entier que sur un ensemble de lots achetés séparément. Pour ce qui est des travaux, vous pouvez les regrouper et les effectuer en même temps, ce qui vous permet d’économiser votre temps et votre argent. En effet, vous pouvez négocier les tarifs des artisans, car le chantier est plus conséquent et plus pratique pour eux. En résumé, avec toutes ces réductions de prix, vous pouvez espérer une rentabilité locative brute élevée, allant jusqu’à 15 % par an. Pourtant, nombreux sont encore dubitatifs concernant ce type d’investissement immobilier locatif. Que ce soit par rapport au montant d’argent à fournir ou au bien à acquérir, quelques paramètres sont effectivement à analyser avant toute opération.
Comment investir dans un immeuble de rapport ?
Comme dans tout investissement immobilier, il existe des paramètres importants à prendre en compte pour vous assurer que le projet soit rentable. Il peut s’agir de votre capacité de financement, de l’emplacement du bien ou du régime fiscal que vous allez choisir.
Faire un prêt bancaire pour l’achat d’un immeuble de rapport
À moins d’être très riche, il est rare de posséder une somme d’argent suffisante pour l’acquisition d’un immeuble de rapport. Le prêt bancaire constitue donc une solution judicieuse pour ce type d’investissement.
À savoir que vous pouvez également investir dans un immeuble de rapport sans apport personnel. Pour ce faire, la meilleure astuce est d’acheter un immeuble déjà loué. La banque aura alors une idée claire sur la rentabilité du bien et pourra vous accorder votre crédit immobilier. Toutefois, en tant que bon investisseur, vous devez connaître certains paramètres. Notamment l’ensemble des frais et des charges locatives, le montant de la taxe foncière et celui des travaux à réaliser. Il vous faut également bien choisir la ville où investir car l’emplacement joue un rôle important que ce soit pour le prix ou la recherche de locataire.
Choisir le meilleur régime fiscal
En optant pour l’immeuble de rapport, il est important de cerner chaque risque. Ainsi, le choix du régime fiscal constitue un élément très important pour que votre projet soit le plus rentable possible.
Pour l’achat à votre compte
Si vous êtes le seul et l’unique propriétaire d’un immeuble locatif, le bien est donc à votre nom. Ce qui fait de vous le propriétaire légal de tous les appartements de l’immeuble. Vous pouvez ainsi choisir entre deux régimes. En location nue, vous êtes imposable sous le régime réel, quel que soit le montant des loyers perçus. Les revenus fonciers sont pris en compte avant imposition, ce qui constitue son principal avantage. En location meublée, vous êtes imposable soit au régime réel soit au régime micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).
Vous pouvez également choisir le statut LMNP (Loueur meublé non professionnel) qui vous permettra d’obtenir une réduction d’impôt en optant pour le régime réel. D’ailleurs, ce statut est le plus avantageux dans le cadre d’un investissement immobilier dans un immeuble de rapport. Si vos recettes sont inférieures à 70 000 euros par an (incluant les loyers perçus et les recettes accessoires), seuls vos revenus locatifs seront taxés avec un abattement forfaitaire de 50 %.
Pour un achat avec d’autres personnes
Si vous faites l’acquisition d’un immeuble de rapport en couple ou avec plusieurs autres investisseurs, le bien sera sous le régime de l’indivision. Il est également possible que vous l’achetiez en société. Ce type d’investissement se fait au sein d’une SCI (Société civile immobilière). C’est une option plutôt privilégiée par les investisseurs. Elle permet de constituer un patrimoine sans que vous ayez à vous déplacer pour la recherche du bien ou du locataire. Cependant, lorsque vous investissez en SCI, il faut souvent un trimestre avant le premier versement de vos revenus. Ces derniers sont d’ailleurs calculés en fonction du capital que vous avez investi, mais vous pouvez réinjecter les bénéfices réalisés.
Choisir un bon emplacement
Comme pour l’investissement immobilier locatif dans un appartement, l’emplacement de l’immeuble de rapport joue un rôle majeur dans votre projet, surtout dans la recherche des locataires. Les risques de vacances locatives sont en effet à éviter, d’où la nécessité d’une analyse approfondie du marché.
Votre rentabilité va ainsi dépendre de la ville et du quartier que vous choisissez. D’ailleurs, avant d’effectuer votre achat, vous devez vous renseigner sur les services et le cadre de vie que propose la ville. Si vous souhaitez investir à Paris, les immeubles sont certes très onéreux, mais les atouts de la ville attirent de nombreux locataires.
À noter qu’il est plus judicieux de choisir un immeuble en centre-ville. Ce type d’emplacement offre plus de services aux locataires qui sont à proximité de toutes les commodités essentielles.
Les pièges de l’investissement immobilier locatif dans un immeuble de rapport
Comme l’immeuble de rapport présente de nombreux risques en termes de rentabilité, vous devez bien analyser et éviter les pièges.
Faire attention lorsqu'il s'agit de faire des travaux
Lors d’un investissement locatif dans un appartement ou une maison, faire des travaux constitue une solution adéquate pour attirer plus de locataires. Pourtant, pour un immeuble de rapport cela peut affecter négativement votre rentabilité. Cela s’explique du fait que vos appartements sont concentrés dans un seul et même endroit. Ainsi, les travaux effectués au rez-de-chaussée par exemple vont affecter la mise en location de tous les autres logements. De même, lorsque l’immeuble de rapport présente des problèmes de structure, vous êtes le seul à assumer les travaux de rénovation.
L’immeuble de rapport non divisé
Lorsque vous vous lancez dans l’achat d’un immeuble de rapport, il est conseillé de choisir les biens immobiliers déjà divisés en lots. En théorie, lorsque la division n’a pas été faite, des problèmes peuvent survenir lorsque vous souhaitez louer chaque logement.
Autrement dit, un immeuble de rapport non divisé signifie que vous louez un même lot à différents locataires par le biais de différents baux individuels. Pourtant, cela est interdit par la loi. Il faut alors définir chaque lot et les parties communes dans chaque bail en premier lieu. Cette situation résulte à une gestion locative difficile qu’il vaut mieux éviter.
Il est donc primordial de vérifier cette division en plusieurs lots. Si malheureusement elle n’a pas été faite, vous devrez la faire vous-même, ce qui constitue une charge assez conséquente. Cette situation peut jouer sur votre rendement.
Calculer la rentabilité pour l’investissement locatif dans un immeuble de rapport
Comme tout bon investisseur, calculer votre rendement locatif est primordial. Cela vous permet de comparer les biens immobiliers et de choisir le plus rentable. Par ailleurs, cela vous donne également la possibilité de visualiser le patrimoine que vous allez vous constituer.
À savoir que pour calculer votre rendement locatif brut, vous devez inclure les frais d’acquisition. Ainsi, la formule pour calculer votre rendement locatif dans le cadre d’un immeuble de rapport est la suivante :
Total des loyers × 12 mois × 100 / prix d’achat
Plus le pourcentage obtenu est élevé, plus l’investissement locatif est rentable. Généralement, un immeuble de rapport offre un rendement locatif pouvant s’élever jusqu’à 15 %, de quoi intéresser les investisseurs.
