L’immeuble de rapport est la nouvelle façon d’investir préférée des Français. Pourquoi ? Parce que c’est un investissement locatif à forte valeur ajoutée, avec une structure de propriété peu commune : la mono-propriété. Mais comment est-ce que ça fonctionne ? L’investisseur achète un immeuble entier et décide de mettre en location des logements, bureaux et commerces pour générer des revenus locatifs variés et continus.
En plus d’être rentable, l’immeuble de rapport présente aussi des avantages fiscaux intéressants comme la possibilité de déduire des frais d’entretien (travaux de maintenance et de réparation) et d’amortir la valeur du bien.
Dans cet article, nous allons explorer en détail les caractéristiques et les avantages de ce type d’investissement. Nous allons aussi étudier les stratégies à mettre en place pour optimiser sa rentabilité locative.
Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
L’immeuble de rapport est le “Saint Graal” de nombreux investisseurs. Si vous ne connaissez pas le monde de l’immobilier, vous ne comprendrez probablement pas pourquoi. Pas de panique, on vous explique tout !
Un immeuble de rapport, aussi appelé immeuble locatif ou immeuble à revenus, désigne un ensemble de lots d’un même immeuble détenu par un seul et unique propriétaire. Ce dernier doit avoir acquis le bâtiment entier en une fois, et fait opposition au régime de la copropriété puisque l’ensemble du bien immobilier fait partie du patrimoine du bailleur unique.
Cette structure en mono-propriété permet alors une gestion simplifiée, car l’investisseur prend seul les décisions relatives à l’entretien et au fonctionnement de l’immeuble de rapport. Mais ce n’est pas tout. L’immeuble de rapport est également réputé pour proposer des coûts d’achat plus compétitifs au mètre carré. Un atout qui lui permet d’accéder à des avantages fiscaux adaptés aux investisseurs gérant un parc locatif.
Historique des immeubles de rapport
Depuis le XVIIIe siècle, les immeubles de rapport ont contribué à accroître l’offre de logements pour les populations des différentes villes. À cette époque, les propriétaires cherchaient simplement à rentabiliser les espaces vides. Le bâtiment était alors subdivisé en plusieurs logements et les loyers payés constituaient une rente pour le propriétaire.
Au fil du temps, les immeubles de rapport n’ont eu cesse de se développer jusqu’à atteindre la forme telle qu’on la connait aujourd’hui. À Paris, durant la restauration haussmannienne des immeubles, les façades et l’intérieur des bâtiments proposés à la location ont été régularisés pour respecter un certain standard imposé par les propriétaires.
Les types d’immeubles de rapport
Les immeubles de rapport sont composés de différentes catégories de logements.
On retrouve tout d’abord les logements résidentiels qui sont généralement destinés à la location. Ensuite, on a les logements commerciaux qui regroupent les espaces à but lucratif comme les boutiques ou les bureaux. Enfin, il y a les logements mixtes qui combinent les catégories citées précédemment.
Chacun de ces types de logements présentent des atouts uniques, permettant aux investisseurs de choisir la structure la plus adaptée à leur stratégie.
Avantages et inconvénients d’un immeuble de rapport
Avant de se jeter dans le bain des immeubles de rapport, il est important de bien saisir ses avantages et ses inconvénients.
Les avantages des immeubles de rapport
Pour vous convaincre d’investir dans ce type de bien immobilier, on vous donne un récapitulatif des avantages liés à l’acquisition d’un immeuble de rapport.
Premièrement, c’est le prix d’achat au mètre carré abordable. En effet, le prix au mètre carré d’une grande surface est toujours plus bas en comparaison d’un studio par exemple, ce qui accroît mécaniquement sa rentabilité locative. De plus, cela vous permet d’avoir une meilleure marge de négociation avec le vendeur.
Deuxièmement, on remarque un rendement brut plus élevé (souvent supérieur à 10 %) que pour un seul appartement. Combinez cela à une fiscalité optimisée et vous obtiendrez un immeuble locatif capable de générer d’excellents revenus.
Troisièmement, vous profitez d’une liberté totale pour la gestion de votre immeuble. Vous ne serez pas contraint par un syndic de copropriété, ce qui vous permettra d’agencer les logements comme bon vous semble pour répondre à la demande locative. Cette liberté vous donnera aussi carte blanche pour fixer le montant des loyers (si vous êtes dans une ville où il n’y a pas d’encadrement des loyers). De même, en ce qui concerne le type de location, vous pouvez choisir entre la location nue ou la location meublée (en LMNP), voire associer les deux avec un bail commercial au rez-de-chaussé par exemple.
Quatrièmement, il est impossible de parler des immeubles de rapport sans évoquer leur mode de gestion très efficace. Puisque tous vos locataires se trouvent dans le même bâtiment, vous n’aurez pas à vous déplacer dans des appartements éloignés. Une configuration très pratique au quotidien.
Cinquièmement, si vous devez réaliser des travaux de rénovation, vous pourrez profiter d’économies d’échelle en mutualisant les dépenses. Et c’est la même chose pour le financement ! Vous faites une seule demande de prêt à la banque, ce qui facilitera grandement les choses.
Sixièmement, le risque de loyers impayés et de vacance locative est mieux réparti. En effet, contrairement à un investissement classique où le risque d’impayé repose sur un seul locataire, il concerne ici tous les logements qui composent l’immeuble de rapport. Ainsi, en cas de difficulté avec un locataire, le rendement locatif n’est trop impacté. Pareil en cas de vacance locative d’un locataire, les répercussions sont moindres et jamais tous les locataires partiront en même temps.
Enfin, l’immeuble de rapport affiche une excellente plus-value. Donc, au lieu de revendre l’immeuble d’un bloc, vous pouvez le céder par lot, en négociant le meilleur prix pour les petites surfaces. À Paris, les studios et T2 sont très convoités. L’immeuble de rapport garantit alors une prise de valeur intéressante, surtout s’il est situé dans un endroit stratégique comme les centre-villes.
Les inconvénients
Mais avant de se lancer dans ce type d’investissement, il convient de cerner ses quelques inconvénients. Cela est important, car les risques sont désormais assumés par une seule personne : vous.
En premier lieu, on rappelle que l’investissement de départ pour acheter un immeuble de rapport est particulièrement élevé, notamment dans des métropoles comme Paris, Lyon ou Marseille. Les immeubles dans ces villes peuvent facilement atteindre le million d’euros, ce qui en fait une “niche” pour les plus fortunés. Heureusement, ce n’est pas le cas partout. Dans des villes moyennes comme Montpellier ou Angers, il est tout à fait possible d’envisager ce type de placement. Le plus important, c’est de prévoir des liquidités en réserve en cas d’imprévu ou de travaux qui n’avaient pas été anticipés dans le budget initial.
En second lieu, il existe certaines contraintes dans la recherche du bon immeuble de rapport. En effet, dénicher la “perle rare” n’est pas chose facile, surtout s’il s’agit d’un immeuble locatif. Les offres sur le marché sont rares et partent vite. Il faut donc être à l’affût pour trouver le meilleur placement, ou mandater des experts qui effectueront les recherches à votre place.
Enfin, nous conseillons fortement d’avoir des connaissances de base en immobilier avant de lancer un projet d’investissement locatif. Il faut aussi avoir un réseau d’artisans qualifiés pour les rénovations potentielles à effectuer. Mais également, s’y connaître un peu en fiscalité pour bien définir sa stratégie. Bien évidemment, vous pouvez contacter un expert-comptable pour vous accompagner dans vos déclarations fiscales, qui peuvent devenir complexes avec le nombre de lots en location et les différents régimes appliqués.
Comment calculer la rentabilité d’un immeuble de rapport ?
Pour connaître la rentabilité de votre immeuble de rapport, vous devez calculer à la fois le rendement brut et le rendement net. Sortez votre calculatrice !
Le calcul du rendement brut se fait en divisant les loyers annuels par le prix d’achat de l’immeuble, puis en multipliant le résultat par 100 pour avoir un pourcentage. Par exemple, pour immeuble de rapport acheté à 650 000 €, générant un loyer mensuel de 950 € par logement (soit un montant total de 7 600 € de loyers pour 8 logements), le rendement brut serait de :
Rendement brut = (7 600 € x 12 mois) / 650 000 € x 100 = 17,54 %
Le calcul du rendement net est un peu plus complexe, car il prend en compte de nombreux frais, qu’ils soient ponctuels, réguliers ou récurrents. Il s’agit notamment des frais de gestion et d’entretien, des taxes municipales et provinciales, des droits d’enregistrement, des intérêts du crédit hypothécaire, etc.
Par exemple, si vous avez acheté un immeuble de rapport au prix de 240 000 €, que vous le faites louer à 800 € par mois, avec une plus-value du bien de 2 % par an (soit 244,800 €). Puis, que vous ajoutez les coûts récurrents de 3 500 € par an, plus une indexation du loyer de 1 % sur une base annuelle (soit 808 € après un an), et que vous tenez compte du fait qu’un mois de loyer n’est pas payé chaque année (808 euros x 12 = 9 696 € – 808 € = 8 888 €), on obtient :
Rendement net = (8 888 € – 3 500 €) / 244,800 € x 100 = 2,2 %
Si vous souhaitez maximiser la rentabilité de votre immeuble de rapport, il y a plusieurs leviers que vous pouvez actionner dès aujourd’hui. La première, c’est la rénovation des logements, ce qui vous permettra d’augmenter les loyers. Si vous vous situez dans une zone stratégique, l’ajustement des loyers vous permettra de tirer le meilleur parti de votre investissement locatif. Pour finir, l’optimisation des charges sera utile pour mieux maîtriser les coûts de fonctionnement.
Comment bien choisir un immeuble de rapport pour un investissement rentable ?
Pour réussir votre investissement locatif dans l’immeuble de rapport, voici quelques astuces qui vous permettront de garantir une rentabilité durable.
Bien évidemment, la localisation de l’immeuble arrive en tête des priorités. Comme mentionné précédemment, le choix d’une zone stratégique (économiquement dynamique, forte demande locative, proches des commerces et des transports, etc.) comme Paris ou Marseille vous garantit des perspectives intéressantes pour ce type de placement.
Ensuite, penchez-vous sur l’état général de votre bâtiment. Pensez à faire un audit détaillé de l’immeuble afin de détecter les travaux potentiels et d’en évaluer les coûts. N’oubliez pas de jeter un œil à la plomberie, à la toiture et aux installations électriques. Un immeuble bien entretenu sera plus facile à gérer.
Finalement, en tant qu’investisseur, analysez les loyers et le potentiel de valorisation de votre immeuble de rapport. Avec des loyers attractifs et un emplacement propice à l’appréciation des prix, vous pourrez facilement maximiser vos rendements locatifs et garantir une plus-value à long terme.
Quel régime fiscal choisir pour un immeuble de rapport ?
Puisque vous êtes propriétaires d’un immeuble de rapport, vous pouvez profiter de nombreux avantages fiscaux, selon le régime fiscal de vos revenus locatifs.
Si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15 000 €, le régime micro-foncier s’applique automatiquement. Ce régime vous offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus ; de quoi faciliter et accélérer vos démarches déclaratives.
Mais si vos revenus locatifs dépassent ce montant, le régime réel prend le relais, en plus d’être plus avantageux. Il permet notamment de déduire un large éventail de charges associées à la gestion du bien : frais de gestion, travaux d’entretien et de rénovation, intérêts d’emprunt liés à l’acquisition du bien, etc.
Les avantages fiscaux : déduction, amortissement et dispositifs spéciaux
Outre les déductions classiques, vous pourrez également profiter d’avantages fiscaux supplémentaires comme l’amortissement, les exonérations fiscales ou les dispositifs spéciaux comme la loi Pinel ou Denormandie. Il s’agit de mécanismes permettant de maximiser la rentabilité de votre patrimoine tout en répondant aux besoins du marché locatif.
Comparaison entre le régime LMNP et le statut de Loueur en Meublé Professionnel
En tant que propriétaire d’immeuble de rapport, vous pourrez choisir entre deux régimes fiscaux bien distincts.
Le premier, c’est celui de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Il s’applique lorsque les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 23 000 €. Il convient bien aux petits investisseurs en offrant une fiscalité allégée et des démarches simplifiées.
À l’inverse, le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s’adresse aux investisseurs dont les revenus locatifs dépassent 23 000 € par an. Il donne droit à des avantages fiscaux intéressants, mais implique aussi des obligations déclaratives et comptables plus complexes.
Faites alors le bon choix en tenant compte de votre investissement initial et des revenus locatifs générés par votre immeuble de rapport.
Comment financer l’achat d’un immeuble de rapport ?
Si vous envisagez d’acheter un immeuble de rapport, plusieurs options de financement se présentent à vous.
Le traditionnel prêt bancaire reste l’option la plus populaire. Ses avantages ? Des taux d’emprunt et des durées de remboursement ajustables en fonction du projet. Ensuite, on a le crédit-bail immobilier qui s’adresse particulièrement aux investisseurs qui ne disposent pas d’un apport initial conséquent.
Chacune de ces options vous permet de choisir une formule adaptée à votre situation financière et à vos objectifs d’investissement. Et tout cela, en minimisant les risques.
Conseils pour obtenir un financement avantageux
Pour obtenir un financement avantageux au moment de l’achat de votre immeuble de rapport, pensez à constituer un apport personnel d’au moins 30 % de la valeur du bien. Présentez également un dossier de financement solide, avec des garanties (caution, assurance-emprunteur, références en gestion locative, etc.). Mais encore, négociez activement avec votre banque pour accéder aux meilleurs taux d’intérêt et aux conditions de remboursement optimales.
Les dispositifs de financement alternatifs : crowdfunding immobilier, SCI
Bien que le prêt bancaire soit la solution la plus populaire, d’autres options sont disponibles pour financer l’achat de votre immeuble de rapport.
Par exemple, avez-vous déjà songé à la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) ? Elle permet à plusieurs investisseurs de mutualiser leurs moyens pour acquérir un immeuble. L’avantage : l’accès à des avantages fiscaux bien spécifiques.
L’autre option à votre disposition, c’est le crowdfunding immobilier. Il permet de lever des fonds auprès d’investisseurs particuliers via des plateformes spécialisées. Cette approche permet une plus grande flexibilité, avec un ticket d’entrée plus abordable et une opportunité pour diversifier votre portefeuille en finançant divers projets.
La gestion locative d’un immeuble de rapport
La gestion locative d’un immeuble de rapport présente des défis particuliers que vous devez anticiper. Pour cela, deux solutions s’offrent à vous : la gestion en interne et la gestion via une agence immobilière.
Avantages de la gestion locative en interne VS agence
Opter pour une gestion en interne vous permet d’avoir un contrôle total sur tout ce qui concerne le bien immobilier. Mais en contrepartie, vous devrez y allouer beaucoup de temps, sans oublier la maîtrise des notions de base en gestion locative. À l’inverse, confier la gestion à une agence spécialisée vous débarrasse des obligations quotidiennes, mais implique des frais de gestion réguliers, ainsi qu’une perte de contrôle partielle sur le bien immobilier.
Comment optimiser la gestion pour réduire la vacance locative ?
Peu importe votre choix, vous devez mettre en place des stratégies efficaces pour minimiser les périodes de vacance locative. Celles-ci peuvent avoir un impact significatif sur vos revenus.
Commencez alors par un entretien régulier des logements, car cela impactera positivement vos loyers. Ensuite, recherchez activement de nouveaux locataires, tout en ajustant les loyers selon l’évolution du marché. Anticipez également les départs de vos locataires en instaurant une communication efficace avec eux.
Chacune de ces stratégies vous permettra de maintenir un taux d’occupation élevé et garantir la rentabilité à long terme de votre immeuble de rapport.
Conclusion
Investir dans l’immeuble de rapport peut paraitre compliqué, mais lorsqu’on s’informe bien sur le sujet, il peut devenir une vraie machine à revenus locatifs. Il offre une excellente rentabilité, un prix d’achat au mètre carré avantageux et des avantages fiscaux intéressants qui en valent largement le coup. De plus, il constitue une option idéale pour les investisseurs cherchant à renforcer leur stabilité financière et à diversifier leur patrimoine immobilier. Si vous répondez à ces critères, alors pourquoi ne pas se lancer tout de suite ? Faites-vous accompagner par un expert en cas de doute, et optimisez dès aujourd’hui vos rendements grâce à un projet carrément viable sur le long terme.
